Transfert de propriété (jusqu'à 60 jours)

Quatrième étape – Transfert de propriété (jusqu'à 60 jours)

L'acheteur et le vendeur remettent tous les documents nécessaires à la société chargée de la clôture, au responsable de la clôture et/ou au notaire afin de constituer le dossier de transaction, qui sera ensuite transmis au notaire et à la banque fiduciaire. Ce dossier comprend toutes les informations requises pour respecter le calendrier établi. Le responsable de la clôture, la société de clôture et/ou le cabinet d’avocats en charge de la clôture transmettront au notaire et à la banque fiduciaire le dossier de transaction, qui contient tous les éléments requis pour que le notaire puisse procéder à la transaction. L’avocat associé et le notaire se tiendront à disposition à tout moment pour répondre aux questions de l’acheteur, du vendeur ou de leurs conseillers juridiques respectifs.

Le notaire établira une estimation de l’impôt sur les plus-values à l’intention du vendeur ; cette étape intervient généralement avant l’acceptation de l’offre. Les impôts sont calculés sur la base de la valeur d’acquisition du vendeur (coût de base) et du prix de vente du bien immobilier, en tenant compte de la valeur estimée en pesos de la somme en dollars américains à la date de la signature (l’impôt sur les plus-values, ou ISR, s’élève en 2019 à 35 % du bénéfice ou de la plus-value en pesos). Le cabinet du notaire préparera des lettres d’instructions à l’intention de la banque fiduciaire, que l’acheteur et le vendeur devront signer. Ces lettres informent la banque fiduciaire que le bien immobilier a été vendu, précisent les conditions de la vente et de l’acquisition, confirment la désignation du notaire en tant qu’autorité supervisant la vente, et confèrent une procuration à l’un des avocats associés du cabinet notarial afin qu’il signe l’acte de propriété au nom de l’acheteur et du vendeur lors de la clôture, de sorte que ni l’acheteur ni le vendeur n’ait besoin d’être présent. Ces lettres seront remises aux parties, accompagnées d’instructions sur la manière de se conformer à la législation mexicaine, notamment en ce qui concerne les apostilles, la certification par un notaire aux États-Unis, les certifications consulaires, les traductions et autres formalités.

Le notaire, la société de clôture ou le cabinet d’avocats se chargera de demander l’autorisation du ministère des Affaires étrangères (FAM ou autorisation SRE), qui est obligatoire pour tout étranger souhaitant acquérir un bien immobilier au Mexique. Le notaire préparera l’acte de propriété détenu en fiducie (Trust Deed) afin qu’il soit examiné par la banque fiduciaire, ainsi que par l’acheteur et le vendeur. L’acte fiduciaire, également appelé « fideicomiso », constitue le mécanisme de propriété pour les étrangers (citoyens non mexicains) à Los Cabos, ainsi que dans toutes les zones côtières et frontalières du Mexique. La désignation du fiduciaire est généralement déterminée par le notaire et, pour des raisons de coût et de continuité, il s’agit souvent du même fiduciaire que celui du vendeur. La seule responsabilité du fiduciaire consiste à détenir l’acte fiduciaire pour le compte du ou des propriétaires bénéficiaires et à agir conformément à leurs instructions. Les biens détenus en fiducie ne sont pas considérés comme des actifs de la banque fiduciaire, conformément à la Constitution mexicaine. S’il existe déjà une fiducie, une cession des droits du bénéficiaire peut alors être préparée. Si l’acheteur est mexicain, la résiliation de la fiducie s’effectue par acte de transfert ; si les deux parties sont mexicaines, il s’agit d’un acte de transfert. Après examen et acceptation de l’acte de fiducie, ainsi que des documents requis pour la clôture de la transaction, le fiduciaire autorisera le notaire à signer l’acte de fiducie avec les parties ou leurs mandataires autorisés.