Achats dans la Riviera Maya
comme un Mexicain
qui vit à l'étranger

Oui. Vivre en dehors du Mexique ne vous rend pas un acheteur étranger : ce qui le définit, ce n’est pas l’endroit où vous vivez, mais la nationalité. Un ressortissant mexicain peut acquérir un bien en son nom propre et y figurer comme propriétaire enregistré au Registre foncier public. La première chose à vérifier est votre documentation mexicaine, et si vous achetez avec votre conjoint, sa nationalité et votre régime matrimonial.

Normalement, non. Le fideicomiso, la fiducie bancaire, est l’instrument que la loi mexicaine exige des ressortissants étrangers acquérant un bien immobilier dans la zone restreinte, qui comprend toute la Riviera Maya. Si vous achetez en tant que Mexicain et au nom propre, l’acquisition s’effectue par acte direct. Il existe des exceptions, examinées cas par cas : un conjoint ou un copropriétaire étranger, le régime matrimonial, l’achat par l’intermédiaire d’une société ou les exigences de la banque qui finance votre projet. La structure correcte est déterminée par le notaire en fonction des documents en mains.

Oui. Selon la loi mexicaine, vous êtes toujours Mexicain et au Mexique, vous vous identifiez et vous comportez comme un Mexicain. Posséder une autre nationalité ne vous enlève pas la nationalité mexicaine et ne vous oblige pas à devenir un citoyen étranger. La partie pratique consiste à présenter des documents mexicains à jour pour prouver votre identité.

Vous avez très probablement droit à cette nationalité. L’article 30 de la Constitution, amendé le 17 mai 2021, stipule que les personnes nées à l’étranger de mère ou de père mexicains sont mexicaines par naissance, et le texte en vigueur n’exige plus que le parent soit né sur le territoire mexicain. La procédure habituelle consiste à enregistrer la naissance auprès du consulat mexicain qui couvre l’endroit où vous vivez, avec la chaîne complète des documents. Les exigences sont fixées par l’autorité et peuvent changer.

Ce n’est pas automatique, et soyez prudents envers toute personne qui affirme oui sans avoir vu un seul document. Dans plusieurs cas, il existe un parcours générationnel : d’abord, la nationalité mexicaine de votre mère ou de votre père est documentée, et une fois établie, la génération suivante peut être en mesure de documenter la sienne. Tout dépend de la chaîne de documents et de votre cas particulier. En octobre 2025, un projet de loi a été présenté au Congrès pour inclure expressément les petits-enfants de Mexicains, ce qui, à la date de cette page, n’est pas encore un texte constitutionnel en vigueur.

Pour l’acquisition, cela n’est pas toujours nécessaire, mais le RFC apparaît de plus en plus dans les transactions immobilières et les actes notariés, et pour louer l’immeuble, c’est essentiel. Comme le dépôt prend du temps depuis l’étranger, nous le considérons comme faisant partie du dossier initial plutôt que comme une demande faite à la dernière minute.

Le registre est géré par l’administration fiscale mexicaine et vous devez respecter ses exigences en matière d’identification et d’adresse, qui évoluent au fil du temps. En pratique, cela se fait grâce à l’aide d’un comptable au Mexique et parfois par l’intermédiaire d’une représentation sous une procuration appropriée. Nous vous mettons en contact avec des comptables qui s’occupent de ces dossiers.

Oui. Les Mexicains expatriés peuvent demander ou renouveler leur passeport auprès des consulats mexicains, généralement en consultation préalable via le système MiConsulado et conformément aux conditions fixées par le ministère des Affaires étrangères. Les délais d’attente varient terrain d’une ville à l’autre, alors réservez dès que vous envisagez d’acheter un passeport.

Il est possible. Des produits existent pour les Mexicains travaillant aux États-Unis, tels que “ Tu Opcion Mexico ” de BBVA Mexico, avec un prêt et des paiements en pesos, un taux fixe et un financement pouvant atteindre 90% de la valeur du logement dans certains scénarios. L’approbation dépend de votre emploi, de votre revenu certifié, de votre historique de crédit, de la somme et du bien immobilier. Il s’agit d’une référence informative, non d’une offre : les conditions sont publiées et modifiées par la banque, et tout est soumis à l’approbation du crédit. Consulté en septembre 2026.

Dans les programmes conçus pour les Mexicains travaillant à l’étranger, les revenus gagnés à l’extérieur du pays sont documentés et pris en considération, avec des relevés de salaire, des W2, des relevés de revenus ou des relevés bancaires, selon le type d’emploi. Le prêt est généralement exprimé en pesos, ce qui signifie que la conversion en devise revient à vous chaque mois. Chaque institution a ses propres règles.

Dans de nombreux cas, oui, avec les visites virtuelles, la signature électronique étant acceptée, et la représentation sous une procuration lorsque cela est nécessaire. Certaines étapes peuvent nécessiter votre présence en personne, selon les exigences de la banque, du consulat ou du notaire, et cela sera précisé au début du processus afin d’éviter toute surprise sur le plan calendaire.

Oui, lorsque la transaction le permet. Une autorisation délivrée par un consulat mexicain, ou une autorisation apostillée et traduite par un notaire étranger, peut permettre à une personne de vous représenter dans certaines transactions. L’étendue de cette autorisation doit être adaptée à la situation, et le notaire et la banque doivent l’accepter ou non en fonction de la transaction. Ce n’est pas un chèque sans limite : elle est limitée à ce qui est nécessaire.

C’est l’exception la plus importante de cette page. Si votre conjoint étranger va devenir copropriétaire ou si le régime matrimonial leur permet d’acquérir une part de la propriété, vous ne pouvez pas présumer dès le départ qu’aucune fiducie n’est nécessaire. La structure du titre est décidée avant la signature, auprès du notaire et lors de la rédaction des documents de mariage, lesquels nécessitent parfois une apostille et une traduction.

La maison elle-même n’est normalement pas déclarée comme un compte financier, mais des obligations s’appliquent à elle si vous êtes une personne résidant aux États-Unis aux fins fiscales. Les revenus que vous percevez au Mexique sont également inclus dans votre déclaration américaine, avec un crédit pour les impôts mexicains lorsque cela s’applique. Si vos comptes financiers en dehors des États-Unis atteignent un montant supérieur à dix mille dollars à tout moment de l’année, il y a la FBAR, formulaire 114 de FinCEN, déposée séparément de votre déclaration, et certains contribuables soumettent également le formulaire 8938 avec leur déclaration en fonction des seuils applicables à leur cas. Lorsqu’on vend, les gains sont également déclarés là-bas. Il s’agit d’informations générales, non d’avis fiscal, et elles sont confirmées par votre comptable avant l’offre.

Par virement à un notaire ou à un compte de garantie, jamais en espèces et jamais dans le compte personnel du vendeur. Délai de deux à quatre jours ouvrables par virement, indiquez à votre banque avant que le virement ne soit effectué et conservez le document indiquant d’où proviennent les fonds, car le notaire et la banque vous le demanderont. Ce que presque personne ne mesure, c’est le taux de change : une banque de détail se situe généralement à 2 à 3 % en % dessous du taux interbancaire, tandis qu’une maison de change ou un courtier en devises se rapproche beaucoup davantage, alors demandez le taux total et non seulement la commission. Les transferts importants sont déclarés dans les deux pays, et c’est normal.

C’est une option que nos clients utilisent régulièrement, et elle présente l’avantage de vous permettre d’acheter directement les biens immobiliers, ce que les acheteurs financiers ne peuvent jamais faire sur ce marché. Les trois formes habituelles sont une ligne de crédit hypothécaire sur votre maison aux États-Unis, un refinancement en espèces et un prêt contre votre épargne-retraite, ce qui n’est pas la même chose qu’un retrait anticipé car un retrait peut entraîner des pénalités et des retenues. Chaque option place votre maison aux États-Unis ou votre retraite en arrière de l’achat au Mexique, de sorte que le montant est calculé avec votre comptable ou votre conseiller financier avant de signer le contrat de vente.

Pas nécessairement. La nationalité et la résidence fiscale sont des concepts différents. Un Mexicain qui a vécu à l’étranger pendant des années peut être considéré comme non résident aux fins fiscales mexicaines, selon l’endroit où se situe son domicile et où se situe le centre de ses intérêts vitaux, entre autres éléments. Cela importe le plus pour les revenus locatifs et pour une future vente, et cela est confirmé par un comptable.

Oui, les revenus gagnés au Mexique sont imposables au Mexique, avec un RFC et des déclarations périodiques. La possibilité de louer par nuit dépend du régime du condominium, des règles de l’immeuble, du type de propriété et des règles locales applicables, et non de la ville. Nous vérifions cela par écrit avant l’offre et nous coordonnons la gestion si vous n’êtes pas présent.

C’est la question qui se pose le plus lorsque l’on vit à l’étranger ; elle se résout avant même l’achat. Il faut deux choses différentes : une gestion immobilière, c’est-à-dire que celui qui vérifie la maison, s’occupe de l’entretien, paie les charges et répond à toutes les demandes d’assistance en cas de panne en septembre ; et un programme de location si l’on souhaite aussi louer l’appartement. Une option que nous connaissons bien est Playa Moments, qui offre des services de location de vacances et de gestion immobilière dans cette région. Ce n'est pas le seul, et nous ne vous le recommandons pas : indiquez-nous la ville où vous souhaitez acheter et nous vous ferons une liste d'options pour cette ville, avec les frais correspondants et les prestations proposées, car les tarifs et les prestations varient terrain selon Playa del Carmen, Tulum, Cancun et Cozumel.

Taxes d’acquisition, honoraires des notaires, enregistrement au registre public, certificats, évaluation si applicable, contrôle juridique et, si vous financez, frais de prêt et assurance obligatoire. Vous n’avez pas à payer l’autorisation fédérale, la constitution d’un fiducie ou la taxe annuelle du fiduciaire, qui sont des frais exclusifs du client étranger. Le calcul exact est effectué par le notaire et il vaut la peine de le demander par écrit avant de signer.