Comprar en la Riviera Maya
como mexicano
quien vive en el extranjero

Sí. Vivir fuera de México no te convierte en comprador extranjero: lo que lo define es la nacionalidad, no el lugar donde vives. Un ciudadano mexicano puede adquirir la propiedad en su propio nombre y figurar como el propietario registrado en el Registro de Bienes Públicos. Lo primero que vale la pena revisar es tu documentación mexicana, y si estás comprando junto con tu cónyuge, su nacionalidad y el régimen matrimonial de ambos.

Normalmente no. El fideicomiso, el fideicomiso bancario, es el instrumento que exige la ley mexicana a los extranjeros que adquieran propiedades residenciales dentro de la zona restringida, que incluye toda la Riviera Maya. Si usted compra como mexicano y en su propio nombre, la adquisición se realiza mediante escritura pública. Existen excepciones que se revisan caso por caso: un cónyuge extranjero o copropietario, el régimen matrimonial, la compra a través de una empresa o los requisitos del banco que le financia. La estructura correcta se determina por el notario con los documentos en mano.

Sí. Bajo la ley mexicana aún eres mexicano, y en México te identificas y actúas como mexicano. Tener otra nacionalidad no quita la mexicana y no te obliga a un fideicomiso. La parte práctica consiste en presentar los documentos mexicanos actuales para demostrarlo.

Es muy probable que tenga derecho a ello. El artículo 30 de la Constitución, enmendado el 17 de mayo de 2021, establece que las personas nacidas en el extranjero de madre mexicana o padre mexicano son mexicanas por nacimiento, y el texto vigente ya no exige que el progenitor haya nacido en suelo mexicano. El camino habitual es registrar el nacimiento en el consulado mexicano que corresponda a su lugar de residencia, con toda la cadena de documentos. Los requisitos están establecidos por la autoridad y pueden cambiar.

No es automático y tenga cuidado con quien diga que sí sin ver un solo documento. En varios casos hay un camino generacional: primero se documenta la nacionalidad mexicana de su madre o padre y, una vez establecida, la próxima generación puede estar en condiciones de documentar la propia. Todo depende de la cadena de documentos y de su caso específico. En octubre de 2025 se presentó en el Congreso un proyecto de ley para incluir expresamente a los nietos de mexicanos, que hasta la fecha de esta página no es un texto constitucional vigente.

Para adquirir una propiedad no siempre se requiere, pero el RFC aparece cada vez más en transacciones inmobiliarias y en registros notariales, y para alquilarla es imprescindible. Debido a que la presentación requiere tiempo desde el extranjero, la consideramos como parte del expediente inicial en lugar de algo de última hora.

El registro lo gestiona la autoridad fiscal mexicana y tienes que cumplir con sus requisitos de identificación y domicilio, que cambian con el tiempo. En la práctica, se resuelve con la ayuda de un contador en México y, a veces, mediante la representación mediante una procuración adecuada. Te conectamos con contadores que se encargan de estos casos.

Sí. Los mexicanos en el extranjero pueden solicitar o renovar su pasaporte en los consulados mexicanos, normalmente mediante cita previa a través del sistema MiConsulado y de acuerdo con los requisitos establecidos por el Ministerio de Relaciones Exteriores. Las esperas para la cita varían terreno según la ciudad, así que reserve cuanto antes una cita una vez que comience a pensar en comprar.

Puede ser posible. Existen productos para los mexicanos que trabajan en Estados Unidos, como “Tu Opcion México” de BBVA México, con crédito y pagos en pesos, tasa fija y financiamiento de hasta el 90% del valor de la vivienda en ciertos escenarios. La aprobación depende de tu empleo, ingresos comprobables, historial crediticio, monto y propiedad. Este es un documento informativo, no una oferta: los términos están publicados y pueden cambiar según la banca, y todo está sujeto a aprobación crediticia. Consultado en septiembre de 2026.

En los programas diseñados para los mexicanos que trabajan en el extranjero, se documenta y considera la renta obtenida fuera del país, con comprobantes de sueldo, W2, transcripción de impuestos o estados de cuenta bancarios, dependiendo de la actividad laboral. El préstamo suele ser en pesos, lo que significa que la conversión de divisas recae en el usuario cada mes. Cada institución tiene sus propias políticas.

En muchos casos sí, con visitas virtuales, firma electrónica cuando se acepte y representación con poder notarial cuando corresponda. Algunas etapas pueden requerir que usted comparezca personalmente, según lo que solicite el banco, el consulado o el notario, y esto se resolverá al inicio del proceso para evitar sorpresas en el calendario.

Sí, cuando la transacción lo permita. Una autorización otorgada en un consulado mexicano, o una autorización apostilada y traducida en un país extranjero, puede permitir que alguien represente a una persona en ciertos actos. El alcance debe ser redactado de manera adecuada, y el notario y el banco aceptarán o no la autorización dependiendo de la transacción. No se trata de un cheque en blanco: está limitado a lo necesario.

Esta es la excepción más importante de esta página. Si su cónyuge extranjero va a ser copropietario, o si el régimen matrimonial permite que adquiera una parte de la propiedad, entonces no se puede asumir desde el principio que no se necesita ningún fideicomiso. La estructura de titularidad se decide antes de la firma, con el notario y con los documentos matrimoniales, que a veces requieren una apostilla y una traducción.

La propia casa normalmente no se reporta como cuenta financiera, pero existen obligaciones relacionadas con ella si usted es una persona de los Estados Unidos con fines fiscales. El alquiler que recaude en México se incluye en su declaración de impuestos estadounidense, con un crédito para el impuesto mexicano en caso de aplicarse. Si sus cuentas financieras fuera de los Estados Unidos sumen más de diez mil dólares en cualquier momento del año, hay que presentar el FBAR, el Formulario 114 de FinCEN, que se presenta por separado de su declaración de impuestos, y algunos contribuyentes también presentan el Formulario 8938 con su declaración bajo los umbrales que les aplican. Cuando venda, el beneficio también se reporta allí. Esta es información general y no asesoramiento fiscal, y se confirma con su contador antes de ofrecer la venta.

Por transferencia bancaria al notario o a una cuenta fiduciaria, nunca en efectivo y nunca a la cuenta personal del vendedor. Deje pasar de dos a cuatro días laborables para cada transferencia, dígale a su banco antes de que se realice y guarde el documento que indique de dónde provienen los fondos, porque el notario y el banco lo solicitarán. Lo que casi nadie mide es la tasa de cambio: un banco minorista suele obtener un 2% o un 3% por % debajo del tipo interbancario, mientras que una casa de cambio de divisas o un corredor de divisas se queda mucho más cerca, así que pregunte por la tasa total y no solo por la comisión. Los grandes transferencias se reportan en ambos países, y eso es normal.

Es una ruta que nuestros clientes suelen utilizar, y tiene la ventaja de convertirte en comprador en efectivo, algo que en este mercado es algo que el comprador financiado nunca ve. Las tres formas habituales son una línea de crédito de la hipoteca de tu casa en Estados Unidos, una refinanciación con desembolso de efectivo y un préstamo contra tu cuenta de ahorros para el retiro anticipado, que no es lo mismo que una retirada anticipada porque una retirada puede conllevar una penalización y retenciones. Cada opción coloca tu casa en Estados Unidos o tu jubilación detrás de una compra en México, por lo que se modela el cálculo con tu contador o asesor financiero antes de firmar el documento.

No necesariamente. La nacionalidad y la residencia fiscal son cosas distintas. Un mexicano que haya vivido en el extranjero durante años puede ser considerado como no residente para los fines fiscales mexicanos, dependiendo de dónde se encuentre la residencia y dónde se ubica el centro de los intereses vitales, entre otros factores. Esto es lo más importante para los ingresos por alquiler y para una futura venta, y se confirma con un contador.

Sí, y los ingresos obtenidos en México están sujetos a impuestos en México, con un RFC y declaraciones periódicas. Si puede alquilar por noche depende del régimen de condominio, las normas de la casa, el tipo de propiedad y las normas locales aplicables, no de la ciudad. Lo verificamos por escrito antes de la oferta y coordinamos la gestión si no estará presente.

Esta es la pregunta que más se plantea cuando vives en el extranjero, y se resuelve antes de comprar. Necesitas dos cosas distintas: una gestión inmobiliaria, es decir, alguien que verifique la casa, se encargue del mantenimiento, pague las facturas y responda si algo se rompe en septiembre; y un programa de alquiler si también quieres ponerla en alquiler. Una opción que conocemos bien es Playa Moments, que se dedica a la gestión de alquileres vacacionales y propiedades en esta zona. No es la única y no lo vamos a presionar: díganos en qué ciudad estáis interesados y le daremos una lista de opciones para esa ciudad, con los cargos que cada una conlleva y lo que incluye, porque los precios y la oferta varían terreno entre Playa del Carmen, Tulum, Cancún y Cozumel.

Impost de adquisición, honorarios notariales, inscripción en el Registro Público, certificados, tasación si procede, revisión legal y, si financia, los costos del préstamo y la obligación de seguro. No se paga la licencia federal, la constitución de la fideicomiso ni la cuota anual del administrador, que son partidas propias del comprador extranjero. El cálculo exacto lo realiza el notario y vale la pena solicitarlo por escrito antes de firmar.