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Lo que necesitas saber
Lo que los estadounidenses y los canadienses deben saber sobre el impuesto sobre la propiedad en México (¡Te sorprenderá!)
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En este artículo
- El predial en México: el beneficio que casi nadie ve al comprar en la Riviera Maya
- ¿Qué es el predial?
- Números reales: ¿cuánto se paga?
- ¿Cómo se calcula?
- ¿Hay letra chiquita?
- Por qué importa para tu retiro y para vivir aquí a largo plazo
- ¿Cómo encaja en el panorama completo?
- Más allá del predial: los impuestos al comprar y al vender
- No adivines. No lo busques en Google.
El predial en México: el beneficio que casi nadie ve al comprar en la Riviera Maya
Cuando un comprador de Norteamérica piensa en una segunda casa o en retirarse fuera, se fija primero en la propiedad: el precio por metro cuadrado, las amenidades, la ubicación.
Pero esto es lo que saben los inversionistas con experiencia:
Lo que protege tu estilo de vida a largo plazo no es lo que compras. Es lo que cuesta mantenerlo.
Hablemos del impuesto a la propiedad, que en México se llama impuesto predial.
¿Qué es el predial?
El predial es el impuesto anual a la propiedad que se paga al municipio (por ejemplo, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Morelos). Es una obligación legal, pero a diferencia de Estados Unidos y Canadá, no es una carga: es una ventaja.
En México el predial no se calcula sobre el valor de mercado, sino sobre el valor catastral que fija el municipio. Y ahí está la oportunidad.
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Números reales: ¿cuánto se paga?
- Una propiedad de USD 250,000 puede pagar de USD 250 a 400 de predial al año
- Una villa frente al mar de USD 750,000 puede pagar menos de USD 1,000 al año
- Compáralo con:
- Toronto: 0.6% del valor de mercado al año = USD 4,500
- Florida: 1% a 2% = USD 7,500 a 15,000 al año
- California: 1.25% = USD 9,375 por una casa de USD 750,000
En resumen: tu predial en México puede ser de 90 a 95% más bajo de lo que pagas hoy.
¿Cómo se calcula?
El monto del predial depende de:
- La ubicación y la clasificación de la zona (urbana, rural, turística)
- El tamaño del terreno y los metros de construcción
- El valor catastral, que suele estar muy por debajo del valor de mercado
Además, si pagas antes de la fecha límite del 1 de marzo, recibes un descuento por pronto pago de 15 a 20%. Los jubilados y residentes permanentes pueden tener descuentos adicionales.
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¿Hay letra chiquita?
Sin letras chiquitas. Sin aumentos por la “gentrificación”.
Sin riesgo de que tu predial se duplique el próximo año porque tu vecino vendió caro.
Eso sí, debes:
- Tener en orden tus escrituras y tu RFC
- Pagar en el portal del municipio o en persona
- Asegurarte de que la propiedad esté bien escriturada e inscrita para evitar diferencias
En Playa Realtors, te ayudamos con todo esto o lo hacemos por ti. Es parte de nuestro acompañamiento en la compra.
Por qué importa para tu retiro y para vivir aquí a largo plazo
Un predial bajo no es solo un beneficio económico. Es la base para:
- Un presupuesto anual predecible
- Planear tu retiro sin estrés
- Tener varias propiedades sin una carga fiscal pesada
- Heredar sin cuotas recurrentes pesadas para tus herederos
En resumen: tú eres dueño del bien, no el bien de ti.
¿Cómo encaja en el panorama completo?
Cuando sumas un predial bajo a:
- Salud privada accesible
- Seguros de casa económicos
- Cuotas de mantenimiento razonables en la mayoría de los desarrollos
- Cada vez más servicios de calidad para extranjeros
Tienes uno de los lugares más estables y eficientes en costos para retirarte o mudarte en todo el continente.
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P.D. El predial no es solo un número: muestra qué tan vivible, sostenible y fácil de mantener puede ser tu nueva vida. Si comparas Quintana Roo con Florida, Texas, Ontario o Columbia Británica, este detalle puede hacer toda la diferencia.
Más allá del predial: los impuestos al comprar y al vender
El predial es el único impuesto que pagas cada año. Hay dos más que se pagan una sola vez: al comprar y al vender. Como referencia, la tasa de predial 2026 en Playa del Carmen para un inmueble urbano construido es de 0.19% del valor catastral, y los terrenos baldíos pagan más.
Impuesto de adquisición: una sola vez, al comprar
El ISAI o ISABI lo paga el comprador al escriturar, sobre el valor más alto entre el precio, el catastral o un avalúo reciente. Cada municipio fija su tasa: 4% en Solidaridad (Playa del Carmen) según su ley 2026 y 3% en Benito Juárez (Cancún). Es parte de los gastos de cierre, que suman de 7 a 10% del precio de compra. Nuestra guía de cierre explica cada uno.
ISR: el impuesto al vender
Si vende un residente en el extranjero, la ley da dos opciones: 25% del precio total sin deducciones, o 35% de la ganancia neta con las deducciones que permite la ley, lo que requiere un representante legal en México. Un residente fiscal en México que vende la casa donde vive puede quedar exento hasta 700,000 UDIS, una vez cada tres años, si comprueba que es su domicilio y la venta se firma ante notario. Planea la venta con un contador desde el principio: guardar tus escrituras, las facturas de mejoras y los recibos del cierre hace una gran diferencia.
Si rentas tu propiedad
Si rentas la propiedad, los ingresos pagan impuestos en México y en muchos casos también se declaran en tu país. Te presentamos contadores que trabajan con propietarios extranjeros. Para ver cómo un extranjero tiene una propiedad en la costa, lee el fideicomiso, explicado.
Información general, no asesoría legal ni fiscal. Revisado en octubre de 2026.
No adivines. No lo busques en Google.
Te explicamos los costos reales de tener una propiedad en México, punto por punto.
Gracias
¡Hola!Karina Débora Sayed Agente inmobiliario y director general, Playa Realtors
Desde 2001 vivimos en la Riviera Maya y en 2008 fundamos Playa Realtors. Nuestro equipo ayuda a compradores y vendedores desde Cancún hasta Tulum, ofreciendo un servicio más personalizado a quienes buscan una representación independiente.
Atención telefónica y mensajes de texto: +1 954-799-4141WhatsApp +52 984 186 5453hola@playarealtors.co
NAR REALTOR® 61235866 · Compañía de corretaje autorizada, SEDETUS Quintana Roo · Junta de AMPI Playa del Carmen · Contador Público Certificado
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