Por qué los extranjeros necesitan un fideicomiso en la costa
El artículo 27 de la Constitución dice que los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de tierras en una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 kilómetros en las costas. Esa franja se llama zona restringida, y todos los destinos de playa de Quintana Roo están dentro: Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Morelos, Puerto Aventuras, Akumal, Bacalar y los demás.
Eso no impide ser dueño. La Ley de Inversión Extranjera permite que un banco mexicano tenga la propiedad en un fideicomiso a tu favor, contigo como beneficiario. Es la forma habitual en que los extranjeros compran casa en la costa y se usa desde hace décadas. Si eres mexicano, no lo necesitas: escrituras la propiedad a tu nombre.
Cómo funciona el fideicomiso
El banco es el fiduciario
Un banco mexicano que tú eliges tiene la propiedad a tu favor. No es el dueño y no puede venderla, rentarla ni hipotecarla sin tu instrucción.
Tú eres el beneficiario
Tienes todo el derecho a usar, remodelar, rentar y vender la propiedad, y a recibir el dinero cuando la vendas.
Dura hasta 50 años
La ley fija un plazo máximo de 50 años, y el fideicomiso se puede renovar. También se puede terminar si le vendes a un comprador mexicano.
Tú decides quién hereda
Nombras beneficiarios sustitutos en el fideicomiso, así la propiedad pasa a ellos sin un juicio sucesorio en México por ese bien.
Los pasos, en orden
- Oferta y contrato de promesa. Cuando se acuerda el precio, un contrato fija las condiciones y el apartado.
- Elegir el banco. Comparamos las comisiones de apertura y anuales entre bancos y les enviamos tus documentos.
- Permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. El banco solicita a la SRE el permiso para constituir el fideicomiso en la zona restringida.
- Revisión legal. El notario revisa las escrituras, adeudos, predial y la situación del condominio.
- Firma ante notario. Firmas en persona o con un poder. La escritura constituye el fideicomiso y pasa la propiedad a él.
- Registro. La escritura se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, que es lo que protege tu propiedad frente a terceros.
Cuánto cuesta
El banco cobra una comisión única por abrir el fideicomiso y una cuota anual por administrarlo, y la SRE cobra derechos por el permiso. Esos montos cambian según el banco y el año, así que pedimos una cotización por escrito antes de elegir. Junto con el notario, el impuesto de adquisición y el registro, calcula gastos de cierre de 7 a 10% del precio de compra.
¿Fideicomiso o sociedad mexicana?
Una sociedad mexicana con socios extranjeros puede tener una propiedad en la zona restringida de forma directa, pero solo para uso no habitacional, como un hotel o una propiedad que opera como negocio, y tiene obligaciones contables y fiscales cada mes. Para una casa en la que vas a vivir o que rentas de vez en cuando, el fideicomiso suele ser el camino más sencillo. La estructura correcta depende de tus planes, tu nacionalidad y tus impuestos, así que platícalo con nosotros y con un abogado independiente antes de decidir.
Preguntas frecuentes
¿El fideicomiso es seguro?
Sí. Está definido en una ley federal, se inscribe en el registro y el banco actúa solo con tu instrucción. El riesgo de una compra suele estar en la propiedad, no en el fideicomiso, por eso importa la revisión de escrituras.
¿Puedo rentar una propiedad que está en fideicomiso?
Sí. El beneficiario puede rentarla y quedarse con el ingreso, pagando los impuestos que correspondan en México.
¿Puedo tener crédito hipotecario con fideicomiso?
Algunas instituciones financian compras en fideicomiso. Te presentamos las opciones que trabajan con compradores extranjeros.
¿Los mexicanos necesitan fideicomiso?
No. Los mexicanos compran de forma directa y escrituran a su nombre.
¿Qué pasa después de 50 años?
El fideicomiso se puede renovar por otro plazo. También puedes ceder tus derechos si vendes antes.
Platícalo antes de comprar
Cada caso es distinto. Cuéntanos dónde vives, cómo vas a usar la propiedad y quién debe heredarla, y te explicamos la estructura junto con un abogado independiente.
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Fuentes: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 27, fracción I; Ley de Inversión Extranjera, artículos 10 a 14 (Cámara de Diputados); permiso para fideicomisos en zona restringida (SRE). Revisado en octubre de 2026. Esta guía es información general, no asesoría legal ni fiscal.
¡Hola!Vive en la Riviera Maya desde 2001 y fundó Playa Realtors en 2008. Nuestro equipo acompaña a compradores y vendedores de Cancún a Tulum, desde la búsqueda hasta la escritura.
