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Guide de l’acheteur · Propriété
Le fideicomiso, expliqué
Comment un étranger devient propriétaire d’une maison sur la côte mexicaine : ce qu’est la zone restreinte, comment fonctionne la fiducie bancaire, ce qu’elle coûte et quoi vérifier avant de signer.
Pourquoi les étrangers ont besoin d’une fiducie sur la côte
L’article 27 de la Constitution mexicaine prévoit que les étrangers ne peuvent pas acquérir directement de terrains à moins de 100 kilomètres des frontières ou de 50 kilomètres des côtes. Cette bande s’appelle la zone restreinte, et toutes les destinations balnéaires du Quintana Roo s’y trouvent : Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Morelos, Puerto Aventuras, Akumal, Bacalar et les autres.
Cela ne vous empêche pas d’être propriétaire. La Loi sur l’investissement étranger (Ley de Inversión Extranjera) permet à une banque mexicaine de détenir le titre pour vous dans une fiducie, appelée fideicomiso, dont vous êtes le bénéficiaire. C’est la façon habituelle pour les étrangers d’acheter sur la côte, et elle est utilisée depuis des décennies.
Comment fonctionne le fideicomiso
La banque est le fiduciaire
Une banque mexicaine de votre choix détient le titre pour vous. Elle n’est pas propriétaire et ne peut ni vendre, ni louer, ni hypothéquer la propriété sans vos instructions.
Vous êtes le bénéficiaire
Vous avez le plein droit d’utiliser, de rénover, de louer et de vendre la propriété, et de recevoir l’argent de la vente.
Jusqu’à 50 ans
La loi fixe une durée maximale de 50 ans, et la fiducie peut être renouvelée. Elle peut aussi prendre fin si vous vendez à un acheteur mexicain.
Vous désignez vos héritiers
Vous nommez des bénéficiaires substituts dans la fiducie : la propriété leur revient sans procédure successorale au Mexique pour ce bien.
Les étapes, dans l’ordre
- Offre et promesse d’achat. Une fois le prix convenu, une promesse fixe les conditions et le dépôt.
- Choix de la banque. Nous comparons les frais d’ouverture et annuels des banques et leur transmettons vos documents.
- Permis du ministère des Affaires étrangères. La banque demande à la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) le permis de créer la fiducie en zone restreinte.
- Vérification diligente. Le notaire vérifie le titre, les dettes, l’impôt foncier et la situation de la copropriété.
- Signature chez le notaire. Vous signez en personne ou par procuration. L’acte crée la fiducie et y transfère la propriété.
- Enregistrement. L’acte est inscrit au Registre public de la propriété, ce qui protège vos droits face aux tiers.
Ce que ça coûte
La banque facture des frais uniques d’ouverture et des frais annuels d’administration, et la SRE perçoit des droits pour le permis. Ces montants varient selon la banque et l’année : nous demandons donc une soumission écrite à jour avant de choisir. Avec le notaire, la taxe d’acquisition et l’enregistrement, prévoyez des frais d’acquisition de 7 à 10 % du prix d’achat.
Fiducie ou société mexicaine?
Une société mexicaine avec des actionnaires étrangers peut posséder directement une propriété en zone restreinte, mais seulement pour un usage non résidentiel, comme un hôtel ou une propriété exploitée comme entreprise, avec des obligations comptables et fiscales chaque mois. Pour une maison que vous habiterez ou louerez à l’occasion, le fideicomiso est généralement la voie la plus simple. La bonne structure dépend de vos projets, de votre nationalité et de votre fiscalité : parlez-en avec nous et avec un avocat indépendant avant de décider.
Questions fréquentes
Le fideicomiso est-il sûr?
Oui. Il est défini par une loi fédérale, il est enregistré et la banque n’agit que sur vos instructions. Le risque d’un achat se trouve généralement dans la propriété, pas dans la fiducie : c’est pourquoi la vérification du titre est importante.
Puis-je louer une propriété détenue en fideicomiso?
Oui. Le bénéficiaire peut louer la propriété et garder les revenus, en payant les impôts mexicains applicables.
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire avec un fideicomiso?
Certains prêteurs financent les achats détenus en fiducie. Nous pouvons vous présenter les options offertes aux acheteurs étrangers.
Que se passe-t-il après 50 ans?
La fiducie peut être renouvelée pour une autre période. Vous pouvez aussi céder vos droits en vendant avant.
Parlons-en avant votre achat
Chaque situation est différente. Dites-nous où vous vivez, comment vous utiliserez la propriété et qui doit en hériter, et nous vous expliquerons la structure avec un avocat indépendant.
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Sources : Constitution politique des États-Unis mexicains, article 27, section I; Ley de Inversión Extranjera, articles 10 à 14 (Cámara de Diputados); permis pour les fiducies en zone restreinte (SRE). Révisé en octobre 2026. Ce guide est de l’information générale, et non un avis juridique ou fiscal.
Bonjour !Établie dans la Riviera Maya depuis 2001, elle a fondé Playa Realtors en 2008. Notre équipe accompagne acheteurs et vendeurs de Cancún à Tulum, de la recherche jusqu’à l’acte notarié.
