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Propiedades Frente al Mar
en Venta en Puerto Aventuras
Aquí frente al agua puede querer decir tres cosas: el mar de Bahía Fátima, la marina o un canal. Las tres se anuncian igual y se viven distinto. Estos son los edificios que están sobre la playa, lo que cuestan por metro y lo que hay que revisar en una comunidad que empezó a construirse a mediados de los ochenta.
Punta Celis · Bahía Fátima · Bahía Kantenah · Bahía Xcacel · Chac Hal Al · La marina · Punta Matzoma · Caleta Yalkú · Canales de la Fase 4
Por qué comprar frente al mar
en Puerto Aventuras
Es un pueblo con caseta, marina y campo de golf, a veinte minutos de Playa del Carmen. Se compra para bajar a nadar a una bahía quieta y volver caminando a cenar.
Una bahía para nadar
Bahía Fátima es la playa principal: arena, agua baja y el arrecife cerca de la orilla, así que se nada y se hace esnórquel saliendo del condominio. Es el tipo de agua que buscan las familias con niños y la gente que nada todas las mañanas, y es lo que se paga en primera línea.
Una marina con amarres
En esta costa hay muy pocas marinas donde se pueda dejar un barco: Puerto Cancún, la Marina Chac Chi y esta. Para quien pesca o navega, eso decide la compra antes que la vista. Frente a la marina hay condominios y casas con muelle, pero eso no es frente al mar, y cotiza distinto.
Todo caminando
Súper, restaurantes, tiendas de buceo, escuela, golf de nueve hoyos y consultorios dentro de la misma caseta. Mucha gente vive aquí todo el año, y eso se nota en cómo se administran los edificios y en quién es tu vecino en temporada baja.
Chac Hal Al, el primer condominio, se construyó al poco tiempo de que naciera Puerto Aventuras. Eso quiere decir que buena parte del frente al mar de la bahía son edificios de cuatro niveles con treinta o cuarenta años de salitre encima. Están en el mejor lugar, y justo por eso hay que revisarlos con más cuidado que una torre nueva.
Lo que compras aquí ya no se construye: el último lote frente al mar para condominio está en preventa, y de ahí en adelante el valor lo define la reventa. Lo que hay que medir es el estado del edificio, su fondo de reserva y su cuota, porque eso es lo que decide si pagaste bien.
Estar frente al mar no es una posición en un mercado. Es despertarte con la luz del agua en el techo.
En Puerto Aventuras esa luz llega de una bahía quieta, y se paga por metro de playa, no por metro de terraza.
Qué tipo de propiedad frente al agua
se vende en Puerto Aventuras
Cuatro productos dentro de la misma caseta. Solo dos están sobre el mar.
Condominios de la bahía y del frente sur
Edificios bajos sobre Bahía Fátima, Punta Matzoma, Kantenah y Xcacel, casi todos de reventa, de los ochenta a los dos mil. De una a cuatro recámaras, alberca común y el mar a unos pasos. Es la primera línea real de Puerto Aventuras, y el último lote que quedaba ya está en preventa.
Villas frente al mar
Casas de cuatro a seis recámaras sobre la costa, en zonas como Punta Matzoma y Caleta Yalkú, muchas con alberca propia y personal. Es el producto más caro de la comunidad y el que más varía: dos casas vecinas pueden tener frentes de playa muy distintos.
Marina, canales y golf
Condominios y casas frente a la marina, lotes y casas sobre los canales de la Fase 4, y villas sobre el campo de golf. Hay agua, hay muelle y hay vista, pero no hay playa. Es la opción para quien tiene barco, y cotiza por debajo de la bahía.
Cuando un anuncio dice waterfront en Puerto Aventuras, lo primero es preguntar qué agua. Mar, marina o canal cambian el precio por metro, el seguro, el mantenimiento por salitre y el uso que le vas a dar. Las tres son buenas compras para gente distinta.
Qué edificios están frente al mar
en Puerto Aventuras
De norte a sur: Punta Celis, la bahía principal y el frente sur. Al final, lo que se anuncia como frente al mar y no lo es.
$2,900 – 3,350 por m²
Reventa de los ochenta y noventa, y complejos con cuota alta. Aquí hay ventas reales cerradas: Villas del Mar II, Punta Roca, Quinta Luna y Pueblo Escondido.
$4,300 – 4,700 por m²
Reventa bien ubicada o renovada: Chac Hal Al, Villas del Mar I, Quinta del Sol y CasaCún. Es precio pedido, no cerrado, y la distancia contra el escalón 1 es justo lo que se negocia.
$4,440 – 6,215 por m²
LunAzul, en el último lote frente al mar para condominio que queda en Puerto Aventuras. Es el techo del mercado y hay que leerlo ajustado por riesgo de entrega.
Cómo leer las cifras. Dólares por metro cuadrado de superficie publicada, con el pie cuadrado debajo. Cuando dice cierre es una venta hecha; cuando no, es precio de lista de 2024 a 2026. Las unidades grandes bajan el precio por metro, así que una dos recámaras de 205 m² o un penthouse no se comparan sin ajustar contra una unidad de 140. La cuota no va en esta página: aquí suele haber dos, la del condominio y la de la asociación de la comunidad, y las pedimos vigentes y por escrito, porque las publicadas tienen de uno a cuatro años. A igual playa, la cuota es lo que más separa el valor entre dos edificios.
Punta Celis · la entrada norte de la marina
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Chac Hal Al
Extremo norte de Bahía Fátima · hacia 1985 · reventaEl primer condominio de Puerto Aventuras y una de las dos mejores ubicaciones de condominio de la comunidad. Un conjunto en U de edificios de cuatro niveles: del B al F sobre la playa, el A en la punta que mira a la entrada de la marina y del G al J hacia la marina. Dos albercas, palapas en la arena y un centro de buceo junto al edificio F. Una recámara frente al mar de 91 m² se pide en 395 mil dólares. Antes de ofertar hay que saber la letra del edificio, porque ahí está la diferencia entre frente al mar y vista a la marina.
USD/m²~$4,340~403 USD/ft²Preciodesde $395,000precio de lista, no de cierreTipos de unidad1 a 4 recámaras1 rec frente al mar de 91 m²
Bahía Fátima, Punta Matzoma y Bahía Yalten
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Villas del Mar I
Bahía Yalten · varios edificios · reventaUn complejo de varios edificios, del A al E, con dos albercas grandes frente al mar, jardines y acceso directo a la playa. Un penthouse de tres recámaras de 214 m² se publicó en 925 mil dólares, y otro se vendió hace unos dos años en 1.65 millones: el rango dentro del mismo complejo depende del piso, de la vista y de la remodelación.
USD/m²~$4,330~402 USD/ft²Preciodesde $925,000precio de lista, no de cierreTipos de unidadPenthouse de 3 rec214 m² - 02
Villas del Mar II
Punta Matzoma · 3 edificios, unas 36 unidades · reventaTres edificios con unas treinta y seis unidades, que los propios huéspedes ponen entre los mejores complejos de la comunidad. La referencia que tenemos es un cierre de hace unos cuatro años: dos recámaras frente al mar de 149 m² en 429,500 dólares. Hoy una unidad equivalente se pide por encima, y justo por eso sirve: marca el piso de lo que se ha pagado.
USD/m²~$2,890~268 USD/ft² · cierrePrecio$429,500venta cerrada, hace unos cuatro añosTipos de unidad2 recámaras149 m² - 03
Quinta del Sol
Punta Matzoma · hasta cuatro niveles · reventaRango medio con buen equilibrio entre precio y amenidades: dos albercas, una con vista al Caribe, gimnasio, playa privada bien mantenida y techos altos de bóveda de ladrillo. Una tres recámaras de 212.72 m² se pide en 995 mil dólares, un penthouse de tres en 1.25 millones y una cuatro recámaras frente al mar en 1.1 millones. El año de construcción lo confirmamos con la administración.
USD/m²~$4,680~435 USD/ft²Preciodesde $995,000precio de lista, no de cierreTipos de unidad3 y 4 rec, penthouse3 rec de 212.72 m² - 04
Villas de Punta Matzoma
Calle Punta Matzoma · casas frente al mar · fuera de portalCasas sobre el mar de cuatro recámaras hasta diez suites, varias operadas como villas con personal. No hay precios de venta publicados: es mercado entre dueños. Cada casa es un caso, y el frente de playa, la altura sobre el mar y el estado después de la última temporada de huracanes mueven el precio más que las recámaras.
USD/m²A pedidose cotiza por casaPrecioA pedidofuera de portalTipos de unidadVillas4 rec hasta 10 suites
Bahía Kantenah y Bahía Xcacel · el frente sur
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Pueblo Escondido
Bahía Kantenah · 1994 · reventaDe los edificios frente al mar más antiguos después de Chac Hal Al, de arquitectura mexicana tradicional, con alberca infinita, tide pool, plunge pool y elevador. Una dos recámaras de 205 m² se pide en 625 mil dólares: unidades muy grandes, y por eso el precio por metro sale bajo. La playa es chica, pública con camastros del edificio, y los huéspedes reportan alga. Frente a Bahía Fátima, eso se descuenta.
USD/m²~$3,050~283 USD/ft²Precio$625,000precio de lista, no de cierreTipos de unidad2 recámaras205 m² - 02
Punta Roca
Calle Bahía Kantenah · 2010 · reventaDe los diseños más cuidados de la comunidad, con alberca infinita climatizada, jacuzzi y penthouses de cuatro recámaras. La referencia es un cierre: dos recámaras con vista al mar de 171 m² en 499 mil dólares. Su cuota está entre las altas, y a igual playa eso se nota en lo que cierra.
USD/m²~$2,920~271 USD/ft² · cierrePrecio$499,000venta cerradaTipos de unidad2 rec y PH de 42 rec de 171 m² - 03
Costa Brava
Calle Bahía Kantenah · reventaEdificio frente al mar con alberca y jardín. La única referencia pública es una unidad en 539 mil dólares sin superficie publicada, así que el precio por metro lo sacamos con la ficha en la mano, no antes.
USD/m²A pedidosuperficie por confirmarPrecio$539,000precio de lista, no de cierreTipos de unidadPor confirmarpedimos la ficha - 04
Quinta Luna
Calle Bahía Kantenah · reventaPlaya privada y una laguna propia para nadar, hacer esnórquel y salir en kayak, más alberca infinita, gimnasio, biblioteca y administrador de tiempo completo. Mucha gente la considera la zona más bonita de Puerto Aventuras. Los cierres van de 3,225 a 3,350 dólares por metro: dos recámaras de 134 m² en 449 mil, cuatro de 307 m² en 995 mil. Lo publicado hoy va de 4,220 a 4,495, con un penthouse de 353 m² más terraza en 1.49 millones. Tiene las cuotas más altas del destino, y eso explica la distancia entre lo que se pide y lo que se cierra.
USD/m²$3,225 – 4,495300 – 418 USD/ft² · cierre a listaPrecio$449,000 – 1.49 Mde cierre a listaTipos de unidad2 a 4 rec, penthouse134 a 353 m² - 05
CasaCún
Frente sur · 4 residencias · reventaUn edificio boutique de solo cuatro residencias entre el mar y una laguna quieta, con sensación de villa y la seguridad de un condominio. Una residencia de dos niveles y tres recámaras de 287 m² se pide en 1.35 millones de dólares.
USD/m²~$4,705~437 USD/ft²Precio$1.35 Mprecio de lista, no de cierreTipos de unidad3 rec en dos niveles287 m² - 06
LunAzulPreventa
Bahía Kantenah · el último lote frente al mar para condominioQuince residencias de una a tres recámaras, de 177 a 465 m², todas con terraza privada frente al mar, en el último lote frente al mar para condominio que queda en Puerto Aventuras. En unos meses la unidad base pasó de 988 mil a 1.28 millones de dólares. La 101, de tres recámaras y 206 m², se pide en 1.28 millones; el penthouse de 450 m², en 1.999 millones. Es el techo del mercado sostenido por escasez, y como toda preventa se revisa con pagos atados a la obra y régimen de condominio antes de apartar.
USD/m²$4,440 – 6,215413 – 577 USD/ft²Preciodesde $1.28 Mprecio de lista, no de cierreTipos de unidad1, 2 y 3 rec, penthouse177 a 465 m²
En Bahía Xcacel también hay casas frente al mar que se venden fuera de portal, como una de cuatro recámaras que salió hace poco; precio y superficie los confirmamos por casa. Y dos hoteles, el antiguo Omni en Punta Celis y el Catalonia en Xcacel, ocupan frente de playa que nunca va a salir al mercado residencial. Eso también es escasez.
Lo que se anuncia como frente al mar y no lo es
Sirven como referencia de producto nuevo, nunca como comparable de playa.
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Gran PenínsulaPreventa
Del otro lado · entrega programada diciembre 2026Algunos portales lo anuncian como frente al mar y está del otro lado. Dos recámaras de 168.8 m² desde 641,300 dólares, unos 3,800 por metro. Es buena referencia de lo que cuesta el producto nuevo en la comunidad, y el mejor ejemplo de por qué conviene verificar el frente real antes de pagar precio de frente al mar.
USD/m²~$3,800~353 USD/ft²Preciodesde $641,300precio de lista, no de cierreTipos de unidad2 recámaras168.8 m² - 02
ArtesanPreventa
Caleta Xel-Ha · frente a la marina · por entregarBaja densidad sobre la marina, en preventa y todavía por entregar. Tres recámaras de unos 709 a 774 mil dólares y un penthouse de tres en 898 mil. Son precios de desarrollador, con riesgo de entrega, y no se comparan con reventa terminada.
USD/m²A pedidose cotiza por unidadPrecio$709,000 – 898,000precio de lista, no de cierreTipos de unidad3 rec y penthousefrente a la marina - 03
Bloom
Fase 4 · 3 torres, 30 departamentos · 2023Tres torres sobre la marina de la Fase 4, con playa artificial. Desde 639 mil dólares. Es agua y es nuevo, pero no es la bahía, y la playa artificial no es la que se paga en primera línea.
USD/m²A pedidose cotiza por unidadPreciodesde $639,000precio de lista, no de cierreTipos de unidad30 departamentosfrente a la marina - 04
Nautica
Frente al canal · edificio completo en ventaUn edificio de ocho departamentos, cuatro de dos recámaras y cuatro de una, sobre un lote de 1,800 m² con 988 m² construidos, pedido completo en 2.8 millones de dólares. Otra forma de comprar en Puerto Aventuras: un edificio entero sobre el agua de la marina, con la operación y el mantenimiento a tu cargo.
USD/m²~$2,830~263 USD/ft² construidoPrecio$2.8 Medificio completo, precio de listaTipos de unidad8 departamentos4 de 2 rec, 4 de 1 rec
En segunda línea, sobre la laguna y las calles interiores de Kantenah, están Bellmare, Joyol Ha y Coral Maya Stay Suites, a uno o tres minutos caminando de la playa. Compiten en precio, pero no se valúan como frente al mar. Faltan por confirmar en campo: el total de unidades y el año de varios complejos, las cuotas vigentes de 2026 y los cierres de villas en Punta Matzoma y Xcacel.
Comprar en un edificio frente al mar
de los ochenta: qué revisamos
En Puerto Aventuras casi no hay preventa sobre la bahía: hay reventa en edificios con historia. Eso tiene una gran ventaja, lo que ves es lo que hay, y cuatro cosas que se revisan antes de ofertar.
- El fondo de reserva y las cuotas extraordinarias
Un edificio con treinta años sobre el mar va a necesitar impermeabilización, herrería, instalaciones y elevador si lo tiene. Pedimos el estado financiero del condominio, el fondo de reserva y las actas de los últimos años para saber qué obra viene y quién la va a pagar.
- Dos cuotas, no una
Además de la cuota del condominio, en una comunidad cerrada suele haber una cuota de la asociación general que paga la caseta, las calles y las áreas comunes. Las dos van por escrito y las dos entran en tu cálculo.
- Estructura y salitre
El salitre no se ve en las fotos. Antes de ofertar recomendamos una inspección con alguien que revise concreto, acero expuesto y la losa de azotea. Cuesta poco comparado con lo que puede evitar.
- Qué dice el reglamento
Si se permite renta vacacional, si hay operador obligatorio, si se pueden hacer remodelaciones y con qué permisos. En los edificios viejos el reglamento a veces es más estricto de lo que se cree, y nunca se negocia después.
En los portales aparece “condo en Puerto Aventuras desde 30 mil dólares”. Casi siempre es una fracción: semanas o meses de uso en Porto Bello, un club de tres edificios y 65 unidades frente a la marina, o en Aventuras Club. Algunas fracciones se escrituran; otras son un derecho de uso con fecha de vencimiento, en un caso hasta 2113. El acceso a la playa es por un club de playa, no por un frente propio.
No sirven como comparable de un condominio frente al mar, la cuota de mantenimiento puede pasar de mil dólares al mes, y la reventa cae mucho porque buena parte del precio inicial fue comisión y margen del vendedor. Si lo que quieres son unas semanas al año frente al agua, rentar en un condominio de propiedad plena suele salir mejor. Y si ya te lo están ofreciendo, lo revisamos contigo antes de que firmes.
En la bahía, un edificio bien administrado vale más que una remodelación nueva en uno mal administrado. Lo primero se lee en las actas y en el estado financiero, y lo segundo en el anuncio.
Rentar tu propiedad en Puerto Aventuras
los meses que no estás
Hay meses en que no vas a estar, y rentarla en esos meses es normal aquí. En Puerto Aventuras el huésped suele ser una familia que vuelve cada año, y eso cambia qué es lo que se renta bien.
El número no depende del edificio: depende de quién lo opera. La misma unidad, con la misma vista y la misma cuota, entregada a dos administradores distintos, devuelve dos números distintos. No cobramos por esos números y no te vamos a mostrar el historial de renta de una unidad como si fuera una promesa.
Para la renta recomendamos siempre Playa Moments.
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Corto plazo, permitido o no
Lo dice el reglamento del condominio y el de la comunidad, no el vendedor. Se leen los dos antes de ofertar.
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Administración abierta u obligatoria
Algunos condominios te dejan operar con quien quieras y otros tienen administrador obligatorio para la renta. Es un costo fijo que tienes que conocer antes.
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Lo que pide el municipio
Puerto Aventuras está en el municipio de Tulum, que pide registro para la renta vacacional y el pago del impuesto de hospedaje. Lo revisamos contigo antes del cierre.
Preguntas frecuentes sobre comprar
frente al mar en Puerto Aventuras
¿Cuánto cuesta un departamento frente al mar en Puerto Aventuras?
Hay tres escalones. La reventa de los ochenta y noventa, y los complejos con cuota alta, cierran entre 2,900 y 3,350 dólares por metro. La reventa bien ubicada o renovada se pide entre 4,300 y 4,700. Y LunAzul, en preventa sobre el último lote frente al mar, va de 4,440 a 6,215. En toda la comunidad, contando marina, golf y Fase 4, los precios de lista arrancan cerca de 166 mil dólares.
¿Qué diferencia hay entre frente al mar y frente a la marina?
Frente al mar es la playa de la bahía o la costa de las villas. Frente a la marina es un canal con barcos: hay agua y muelle, pero no playa. Cotizan distinto y se usan distinto, así que lo primero es preguntar qué agua tiene la propiedad.
¿Se puede nadar en Bahía Fátima?
Sí. Es agua baja y quieta, con el arrecife cerca, y se hace esnórquel saliendo del condominio. Es una de las razones por las que la compran familias con niños.
¿Puedo tener un barco en Puerto Aventuras?
Sí, es una de las pocas marinas de esta costa con amarres, junto con Puerto Cancún y la Marina Chac Chi. Hay casas y condominios con muelle frente a la marina y los canales. El amarre y su costo se revisan aparte de la propiedad.
¿Los edificios frente al mar son viejos?
Muchos sí. Puerto Aventuras empezó a construirse a mediados de los ochenta y buena parte de la primera línea de la bahía son edificios bajos de esa época. Están en el mejor lugar, y por eso revisamos fondo de reserva, cuotas extraordinarias y estructura antes de ofertar.
¿Cuántas cuotas se pagan?
Normalmente dos: la del condominio y la de la asociación general de la comunidad, que cubre caseta, calles y áreas comunes. Las pedimos por escrito y entran juntas en tu cálculo.
¿Quedan lotes frente al mar en Puerto Aventuras?
Para condominio, ya no. El último lote frente al mar está en preventa con LunAzul, quince residencias. De aquí en adelante la oferta frente al mar es reventa de los edificios que ya existen, más alguna casa en Punta Matzoma o Xcacel que se vende entre dueños.
¿Un fraccional o tiempo compartido es lo mismo que comprar?
No. En Porto Bello o Aventuras Club compras semanas o meses de uso, y en algunos casos solo un derecho de uso con vencimiento. No sirven como comparable, la cuota puede ser alta y la reventa cae mucho. Por unas semanas al año, rentar en un condominio de propiedad plena suele salir mejor.
¿Llega el sargazo a Puerto Aventuras?
Llega a toda esta costa, sobre todo de abril a agosto, y se acumula más en unos tramos que en otros. La bahía está parcialmente protegida, pero preguntamos por el edificio concreto. Más detalle en nuestra página de sargazo en la Riviera Maya.
¿Un extranjero puede comprar frente al mar aquí?
Sí, con un fideicomiso bancario o una sociedad mexicana, porque está dentro de la zona restringida. Tienes todos los derechos: usar, rentar, vender y heredar. En primera línea se revisa además la concesión de ZOFEMAT.
¿Cuánto se paga de gastos de cierre?
Entre 7 y 10 por ciento del precio, contando el fideicomiso si eres extranjero. El paso a paso está en la guía de cierre.
Muy cerca: Bienes raíces en Puerto Aventuras · Frente al mar en Bahía Tankah · Conoce al equipo
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- Una selección hecha para tiUna lista corta, no un catálogoLas propiedades que encajan con tu presupuesto y con el agua que buscas, mar, marina o canal, con la diferencia dicha desde el principio.
- La revisión antes de ofertarUn asesor con licencia mira tu edificioRégimen de condominio, estado financiero, fondo de reserva, las dos cuotas, reglamento de renta y concesión de ZOFEMAT.
Elegir un edificio es solo el principio. Nuestro trabajo es que entiendas qué estás comprando antes de comprometerte.
Te decimos qué edificio te conviene.
Y qué tan sano está.
En Puerto Aventuras la primera línea ya está construida. Lo que cambia de un edificio a otro es cómo se ha cuidado, y eso está en papeles que nosotros pedimos.
Asesores inmobiliarios con licencia en Quintana Roo · No representamos desarrolladores
Karina D. Sayed, CPA · CEO, Broker y Propietaria · Playa Realtors
Vivo en esta costa desde 2001 y Playa Realtors representa compradores aquí desde 2008. Los rangos y los precios de esta página salen de inventario en venta edificio por edificio en Puerto Aventuras, de nuestros propios comparables y de los documentos de condominio que leemos en la revisión legal, no de la descripción de un anuncio.
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