Lire ce guide enEnglishEspañolFrançais
Guide exclusif du secteur
Playacar
Fase 1
Le premier fraccionamiento de Playa del Carmen. Des parcelles à titre individuel sous la canopée, à une barrière de la Quinta Avenida et à un pas des Caraïbes, gérées par les propriétaires eux-mêmes.
Des parcelles, pas des lots de copropriété
Playacar Fase 1 est la moitié d’origine de Playacar, celle qui donne sur la mer, juste au sud de l’embarcadère du ferry à Playa del Carmen. C’est un fraccionamiento : le terrain a été divisé en parcelles privées, chacune avec son titre et sa façade sur rue. Ce seul fait juridique le distingue de Playacar Fase 2, où presque tout ce qui se vend est un lot dans un régime de copropriété, avec immeuble et administration partagés.
L’effet se voit depuis le ciel. Fase 1, ce sont des maisons sous les arbres, en faible densité, sur des rues courbes qui se terminent au lieu de relier, avec la plage d’un côté et la ligne d’hôtels et la Quinta Avenida de l’autre. Les bâtiments sont bas, la canopée dépasse la plupart des toits, et il n’y a pas de trafic de passage parce qu’il n’y a nulle part où passer.
Le terrain est à vous
Un titre individuel sur la parcelle, pas une quote-part d’immeuble.
Sécurité gérée par les propriétaires
Un seul accès contrôlé, avec poste de garde et rondes payés par les propriétaires via l’association.
Faible densité et canopée
Peu de niveaux, retraits généreux et jungle mature entre les maisons.
Le centre à pied
La Quinta Avenida, le ferry pour Cozumel et les beach clubs sont à quelques minutes.
Comment le premier fraccionamiento a été créé
Playa del Carmen a été un village de pêcheurs et une escale de ferry pendant presque tout le XXe siècle. Playacar est le projet qui en a fait une destination, et Fase 1 la partie dessinée en premier.
Cette côte était un port préhispanique, le point de départ de la traversée de pèlerinage vers Cozumel. Ses vestiges se trouvent aujourd’hui dans le fraccionamiento : un ensemble de petites structures le long du Paseo Xaman-Há, protégées par l’INAH, avec des maisons et des jardins construits autour et non par-dessus.
Playacar est conçu dans les années 80 comme un seul projet touristique et résidentiel sur la côte au sud du village, divisé en deux phases aux objectifs distincts. Fase 1, la plus proche de la mer et du centre, est planifiée comme la moitié résidentielle de faible densité, avec des règles strictes dès le départ pour protéger la végétation et l’intimité.
Les parcelles résidentielles sont titrées et les premières maisons sortent de terre, dans le langage caribéen mexicain de l’époque : maçonnerie blanche, toitures en tuiles de terre cuite, palapas, arcades, terrasses profondes. Le parcours de 18 trous signé Robert von Hagge ouvre en 1994 côté terre, dans ce qui devient Fase 2, et la volière Xaman-Há y ouvre également dans le cadre de l’engagement de conservation du projet.
Les resorts tout compris, les tours de copropriétés et Plaza Playacar sont construits côté terre, dans Fase 2. Fase 1 reste ce qu’elle a été dessinée pour être, d’où ses arbres plus anciens, ses parcelles plus grandes et l’absence presque totale du produit de hauteur moyenne qui définit le reste de Playacar.
Il n’y a plus de terrain à diviser. Ce qui change de mains, c’est une villa d’origine des années 90 à rénover ou à remplacer, l’une des très rares parcelles encore libres, ou un lot dans l’un des petits immeubles bas insérés sur une parcelle d’angle. Cette rareté, à l’intérieur d’un périmètre fermé à cinq minutes de la Quinta Avenida, constitue tout l’argument d’investissement.
Pas une copropriété. Une communauté organisée.
C’est le point que les acheteurs des États-Unis et du Canada comprennent le plus souvent de travers, faute d’équivalent exact chez eux. Fase 1 n’est ni un quartier municipal avec services de la ville, ni une copropriété avec syndic. C’est un lotissement dont les propriétaires se sont organisés pour gérer les parties communes.
Ce que vous achetez
Une parcelle et sa construction, à votre nom ou via un fideicomiso si vous êtes étranger.
- Escritura de la parcelle individuelle
- Pas d’indivision, pas d’immeuble partagé
- Predial sur votre propre bien
- Liberté de reconstruire dans les règles
Ce que gère l’association
L’association de propriétaires entretient tout ce qui se trouve entre les parcelles et contrôle les entrées.
- Poste de garde et contrôle d’accès 24 h
- Rondes à l’intérieur du périmètre
- Éclairage, voirie et signalétique
- Espaces verts, canopée et taille
- Collecte des déchets et nettoyage des rues
Ce que cela vous coûte
Une cotisation d’entretien annuelle ou trimestrielle par parcelle, fixée et votée par les propriétaires.
- Cotisation selon la taille de la parcelle
- Assemblées et conseil élu
- Validation du projet avant de construire
- Amendes et sanctions d’accès en cas de manquement
Avant de faire une offre, demandez-nous trois documents : la cotisation en vigueur et ce qu’elle couvre, le règlement interne de construction et de vie commune applicable à cette parcelle, et une attestation de non-dette du vendeur. Dans un fraccionamiento, ils équivalent à lire les procès-verbaux d’une copropriété, et ils en disent tout autant.
Ce que vivre ici veut dire
Le compromis qu’offre Fase 1 est rare : le calme d’une enclave fermée de faible densité, avec un centre-ville accessible à pied de l’autre côté de la barrière. Très peu d’adresses en front de mer dans la Riviera Maya permettent de laisser la voiture garée une semaine.
La plage
La portion devant Fase 1 est l’une des plus calmes de Playa del Carmen car aucun accès public par la terre ne traverse le fraccionamiento.
- Sable large, sans bruit de beach club
- Récif au large et Cozumel à l’horizon
- Équipes de nettoyage des sargasses en saison
- Beach clubs et Mamitas à dix minutes à pied vers le nord
À l’intérieur
L’infrastructure verte fait partie du produit, et elle est entretenue, pas décorative.
- Site archéologique de Xaman-Há le long du Paseo Xaman-Há
- Volière Xaman-Há dans Fase 2, collection de conservation d’oiseaux de la région
- Chemins de marche et de vélo sous la canopée
- Tennis, et accès au golf par le club dans Fase 2
Services du quotidien
Tout le courant se trouve dans Playacar ou à quelques minutes de la barrière.
- Plaza Playacar dans Fase 2 : supermarché, pharmacie, salle de sport, restaurants
- Hospiten et cliniques privées à proximité
- Deux écoles internationales dans Playacar
- Sam’s Club et Chedraui Selecto à quelques minutes
Tables et soirées
La Quinta Avenida est l’artère des restaurants, et les bonnes tables se rejoignent à pied.
- La Quinta Avenida depuis la Calle 1 Sur vers le nord
- Restaurants en front de mer et tables d’hôtels de Playacar
- Calle 38 et l’extrémité nord pour des cuisines plus calmes
- Cozumel en ferry pour la journée, depuis l’embarcadère voisin
Ce qui pourrait vous freiner
Les sargasses ont une saison
Entre avril et août environ, les Caraïbes ramènent des sargasses en quantités variables. Des équipes nettoient la plage de Playacar chaque jour et certaines années sont bien pires que d’autres, mais personne ne devrait acheter en front de mer sur cette côte sans l’accepter comme partie du calendrier.
L’électricité n’est pas bon marché, et il existe une réponse
Une villa avec climatisation et piscine passe vite au tarif de forte consommation de la CFE : demandez les douze derniers mois de factures plutôt que la moyenne d’hiver. La solution est déjà courante ici : Playa del Carmen compte de nombreux installateurs solaires, le prix des panneaux continue de baisser, le comptage net avec la CFE permet de stocker ce que vous produisez, et les toits équipés se multiplient dans tout Playacar. La plupart des propriétaires qui règlent la question une fois cessent d’y penser.
Le parc a trente ans
L’architecture qui donne son caractère à Fase 1 vient avec l’électricité, la plomberie, les vitrages et les toitures des années 90. Très peu de maisons ici sont clés en main selon les standards nord-américains, et une rénovation à Playacar suit le calendrier de l’association et la file des permis municipaux.
Le bruit du centre au nord
Les parcelles les plus proches de la Calle 1 Sur sont les plus accessibles à pied et aussi les plus proches de la partie la plus bruyante de la Quinta Avenida. Deux rues plus loin fait une vraie différence, et il vaut la peine de visiter une parcelle à la nuit tombée avant de s’engager.
Playacar Fase 1 en photographies
Ce que vous pouvez construire
La plupart de ce qui se vend à Fase 1 est acheté pour être reconstruit ou lourdement rénové : c’est donc la section qui décide si une parcelle vaut son prix. Deux règlements s’appliquent en même temps, et le plus strict des deux gagne toujours.
Le règlement municipal
Le programme de développement urbain de Playa del Carmen fixe l’usage des sols, la densité, l’emprise au sol et la hauteur de chaque polygone. Dans les zones côtières de faible densité qui couvrent Playacar, le plafond a historiquement été de quelques niveaux, mesurés depuis la rue jusqu’à l’acrotère ou au faîtage, avec des retraits obligatoires et un minimum de surface perméable plantée par parcelle.
Le règlement de l’association
Le règlement interne de Playacar va plus loin que la municipalité : types de toiture et matériaux approuvés, palette de couleurs, hauteur des murs et clôtures, implantation de la piscine et des équipements, protection des arbres existants, horaires de chantier et caution de construction. Votre architecte soumet le projet à l’association avant la mairie.
Ce qui a changé en 2026
Les deux instruments ont été réécrits. Le règlement de construction municipal, inchangé depuis 2007, a fait l’objet d’une proposition de mise à jour complète début 2026 portant sur les permis, la sécurité des chantiers, les horaires et les annexes techniques, et le nouveau programme de développement urbain de Playa del Carmen, le document qui fixe réellement hauteurs et densités, était encore en consultation et en congruence urbanistique au cours de 2026. Rien n’est définitif avant publication.
Pourquoi cela compte pour l’acheteur
Une parcelle libre ou une maison à démolir ne vaut que ce que les règles permettent d’y bâtir. Avant tout engagement, nous obtenons le certificat d’usage des sols en vigueur pour cette parcelle, les critères de conception de l’association et la confirmation de ce qui s’applique le jour de la signature, et non ce qu’affirme une annonce.
La séquence des autorisations, dans l’ordre. Certificat d’usage des sols de la municipalité, puis accord de conception de l’association, puis permis de construire avec plans structurels et architecturaux visés, puis les raccordements et, à la fin, la conformité d’achèvement. Le chantier ne peut travailler qu’en journée du lundi au vendredi et le samedi matin, et à Playacar les voisins signalent les infractions. Budgétez le calendrier aussi soigneusement que la construction : dans ce fraccionamiento, la paperasse est rarement la partie rapide.
Ce que l’on peut réellement acheter ici
L’offre à Fase 1 est rare par nature : un seul accès, un périmètre achevé, aucun terrain nouveau et des propriétaires qui gardent. Les prix ci-dessous sont des planchers, pas des moyennes : chacun correspond au moins cher de sa catégorie que nous voyons actuellement, et l’annonce type se situe au-dessus.
Rares. Les copropriétés arrivent presque jamais sur le marché à Fase 1, et celles qui le font sont anciennes. À ce prix, il s’agit d’un une chambre.
Le cœur du fraccionamiento. Maisons individuelles sur leur parcelle, trois à cinq chambres, piscine, jardin mature, souvent des constructions des années 90 avec une bonne structure et des installations vieillissantes.
Ce qu’il y a de plus rare à Playa del Carmen : une parcelle titrée sur le sable dans un périmètre fermé, à pied de la Quinta Avenida. Une poignée de biens, vendus rarement, avec un haut de gamme bien au-delà de ce chiffre.
Rendements locatifs indicatifs
| Type de bien | Prix d’entrée | Occupation typique | Rendement brut est. |
|---|---|---|---|
| Villa ou résidence | 900 000 USD | 55 à 70 % | 4 à 6 % |
| Villa en front de mer | 2 000 000 USD | 50 à 65 % | 3 à 5 % |
Chiffres indicatifs pour comparer les types de biens, basés sur des taux d’occupation constatés en location saisonnière à Playa del Carmen et en supposant la location autorisée sur la parcelle. Rendement brut avant gestion, cotisations, impôts et assurance. Les villas de ce segment s’achètent d’abord pour l’usage, ensuite pour le rendement. Nous préparons une projection précise pour le bien qui vous intéresse.
Avant d’acheter : les règles qui changent les chiffres
La location se décide parcelle par parcelle
La location saisonnière existe à Fase 1, mais le contrôle d’accès, l’enregistrement des invités et les horaires de calme sont appliqués, et le règlement interne de votre rue peut être plus restrictif que ne le laisse entendre l’annonce. Faites-le confirmer par écrit avant de compter sur des revenus locatifs.
On achète via une fiducie bancaire
Playacar est dans la zone côtière restreinte : les étrangers détiennent le titre par fideicomiso, avec tous les droits de propriété, une durée renouvelable et des frais bancaires annuels à budgéter. L’alternative pour un usage commercial est une société mexicaine.
Cotisations et arriérés
La cotisation est par parcelle et votée par les propriétaires, donc elle évolue. Demandez le montant en vigueur, le procès-verbal de la dernière assemblée et une attestation de non-dette, car les cotisations impayées suivent le bien, pas le vendeur.
L’âge est la vraie variable
Deux villas de la même rue peuvent avoir vingt ans d’écart en électricité, plomberie, vitrages et toiture. Sur un marché où l’essentiel du parc date des années 90, c’est le budget de rénovation, et non le prix affiché, qui décide si l’affaire est bonne.
Envoyer vos fonds depuis les États-Unis ou le Canada
Les fonds arrivent par virement international de votre banque vers le notaire ou le compte de fiducie du promoteur, jamais en espèces. Comptez deux à quatre jours ouvrés, une conversion de devise souvent plus avantageuse via une maison de change spécialisée que via votre banque, et les justificatifs d’origine des fonds que votre banque et le notaire demanderont. Voir les options de financement et de paiement.
Ce que cela coûte à un acheteur américain ou canadien
Tout le budget sur une page. Voici les postes réels et les fourchettes que nous constatons, pas un devis : chaque chiffre bouge avec la valeur cadastrale et le taux de change.
| Poste | Fourchette typique | De quoi il s’agit |
|---|---|---|
| À la signature, une foisPayé par l’acheteur. Total de 7 % à 10 % du prix. | ||
| Taxe d’acquisition (ISABI) | ~4 % de la valeur cadastrale | Droit de mutation de l’État |
| Notaire, registre, certificats | 1,5 % à 2,5 % | Acte signé et enregistré par le notario |
| Constitution du fideicomiso + permis SRE | 1 000 à 2 500 USD | Fiducie bancaire pour acheteurs étrangers |
| Expertise, première annuité, escrow | 1 000 à 3 000 USD | Services bancaires et de clôture |
| Commission d’agence | 0 USD | Payée par le vendeur |
| Chaque année de détentionLa ligne qui surprend le plus les Nord-Américains est la première. | ||
| Predial (impôt foncier) | Faible, une fraction de l’impôt américain ou canadien | Valeur cadastrale à taux très bas, remise en janvier |
| Annuité du fideicomiso | 500 à 900 USD | Facturée par la banque fiduciaire |
| Cotisation d’entretien | Par parcelle, votée par les propriétaires | Nous obtenons le montant en vigueur pour votre parcelle |
| Électricité, eau, internet | Très variable | Climatisation et piscine font la différence. Le solaire règle la question |
| Assurance | Sur la valeur de construction | Ouragan et contenu. Pas optionnel sur la côte |
| Jardinier, ménage, piscine | Optionnel | Peu coûteux selon les standards américains ou canadiens |
| Si vous louez, et quand vous vendezMettez la partie mexicaine en place avant le premier client. | ||
| Impôt sur les revenus locatifs | ISR, plus IVA sur les courts séjours | Inscription au SAT. Les plateformes retiennent à la source |
| Plus-value à la vente | ISR sur le gain en pesos | Le taux de change compte. Facturez chaque rénovation |
| Déclaration dans votre pays | T1135 pour les Canadiens | États-Unis : l’IRS ne traite pas le fideicomiso comme une foreign trust |
| Durée d’un achat | 6 à 12 semaines | Offre, promesse, permis de fiducie, signature. Le plus souvent au comptant |
Nous ne sommes pas votre comptable et ceci n’est pas un conseil fiscal. C’est la liste que nous parcourons avec chaque acheteur étranger, et nous vous mettons en relation avec un notaire et un comptable transfrontalier avant la signature. Voir les options de financement et de paiement.
Les voisins, et comment on en sort
Fase 1 a un seul accès contrôlé et se situe entre le centre-ville et la moitié hôtelière de Playacar. Ce qui l’entoure compte autant pour la valeur que ce qui se trouve derrière la barrière.
L’accès de la Calle 1 Sur débouche sur l’extrémité sud de la Quinta Avenida, la rue piétonne qui traverse toute la ville, et sur l’embarcadère du ferry de Cozumel. C’est pourquoi Fase 1 se parcourt à pied comme aucune autre communauté fermée en front de mer sur cette côte.
À pied · Restaurants · Ferry
La moitié plus grande et plus tardive : le golf, les resorts tout compris, les tours de copropriétés, Plaza Playacar, les écoles et les services médicaux. Les résidents de Fase 1 utilisent Fase 2 tous les jours pour les courses et les services. Voir le guide de Playacar Fase 2.
2 min en voiture · Golf · Services
Après Playacar, la côte devient le corridor des parcs et des hôtels : Xcaret, Occidental at Xcaret, Puerto Aventuras et la ceinture de cénotes à l’intérieur. On y accède par la Federal 307 sans traverser la ville.
10 à 25 min · Parcs · Cénotes
L’autoroute est la colonne vertébrale de la Riviera Maya. L’accès propre de Playacar évite les pires carrefours de la ville, et la gare du Tren Maya à Playa del Carmen met Cancún, Valladolid et Tulum à portée de train plutôt que de voiture.
5 min · Autoroute · Train
Le corridor des resorts de luxe et du golf commence dix minutes au nord à Mayakoba et se poursuit par Puerto Morelos jusqu’à Cancún et son aéroport. C’est l’échantillon de comparaison des prix du front de mer sur cette côte.
10 à 50 min · Golf · Aéroport
Quarante-cinq minutes de ferry depuis l’embarcadère voisin, et la raison d’être de ce littoral : le système récifal de l’île est le deuxième plus grand du monde et la plongée est ce qui a d’abord attiré les acheteurs étrangers à Playa del Carmen.
45 min en ferry · Plongée
À cinq minutes de tout, derrière une barrière
Playacar Fase 1 occupe la côte immédiatement au sud de l’embarcadère du ferry de Cozumel et s’étend vers l’intérieur jusqu’à la limite avec Fase 2. Le Paseo Xaman-Há en est la colonne, et le site archéologique se trouve le long de cette voie.
La rue où vous achetez change votre quotidien plus que la maison : la première ligne pour la mer, les rues intérieures pour la canopée et le calme, et la bordure nord pour la marche la plus courte vers le centre.
Les deux phases se rejoignent le long du Paseo Xaman-Há, l’avenue qui descend vers le sud depuis l’entrée. Tout ce qui se trouve entre elle et la mer est Fase 1 ; tout ce qui est côté terre, autour du golf, est Fase 2. On passe de l’une à l’autre sans quitter le fraccionamiento, et c’est pourquoi les résidents de Fase 1 utilisent la plaza, les écoles et la clinique de Fase 2 comme les leurs.
Carte interactive · le périmètre de Playacar Fase 1 et sa jonction avec Fase 2 le long du Paseo Xaman-Há
Raisons de choisir Playacar Fase 1
Du terrain, derrière une barrière, dans un périmètre achevé
Vous possédez un terrain titré et non une quote-part d’immeuble, dans une enclave qui ne peut plus grandir. Tout ce qui est neuf ici remplace quelque chose d’ancien : c’est l’argument le plus solide pour la tenue de la valeur.
Un front de mer accessible à pied est presque unique
Les communautés fermées en front de mer sur cette côte sont généralement loin de tout. Fase 1 met la Quinta Avenida, le ferry et des centaines de restaurants à cinq minutes de la barrière, ce qui élargit le bassin d’acheteurs à chaque revente.
Vous contrôlez l’actif
Comme ce n’est pas une copropriété, vous décidez quand rénover, reconstruire ou agrandir, dans les règles municipales et celles de l’association. Aucun vote d’assemblée ne détermine la qualité de votre bâtiment.
La faible densité est inscrite dans le plan
Hauteurs, retraits et surface plantée sont réglementés par la municipalité et par l’association. La canopée et l’intimité qui justifient la prime de Fase 1 sont protégées par des règles, pas par la chance.
L’impôt foncier se remarque à peine
Presque partout dans le monde, une maison en front de mer est pénalisée chaque année par l’impôt foncier. Ici le predial est calculé sur la valeur cadastrale à un taux très faible : le coût annuel de détention d’une maison en front de mer au Mexique représente une fraction de ce que coûterait la même maison en Floride, en Californie ou en Ontario. Cette seule ligne change le calcul d’une détention longue.
Prix en dollars, coûts en pesos
Les prix de vente et les loyers sont libellés en dollars tandis que l’entretien, le personnel et les services se paient en pesos, une couverture naturelle pour les propriétaires étrangers.
Le marché autour continue de s’étoffer
Playa del Carmen reste la ville qui croît le plus vite sur cette côte, et la gare, la route de l’aéroport et le corridor hôtelier au nord comme au sud ajoutent de la demande à une offre figée.
Est-ce une copropriété ?
Non. C’est un fraccionamiento de parcelles à titre individuel, géré par une association de propriétaires qui entretient les rues, les espaces verts et les postes de garde grâce à une cotisation.
Peut-on construire une maison neuve ?
Oui, dans les paramètres municipaux de la zone côtière de faible densité et les règles de conception de l’association. Les deux accords sont nécessaires, et les deux normes étaient en cours de mise à jour en 2026.
Peut-on la louer ?
La location saisonnière existe ici, mais elle est encadrée par le règlement de l’association et le contrôle d’accès, et cela varie selon la rue. Nous le confirmons par écrit pour la parcelle concernée.
La plage est-elle privée ?
Aucune plage n’est privée au Mexique, mais aucun accès public par la terre ne traverse le fraccionamiento : le sable devant Fase 1 reste calme.
Quels sont les frais de clôture ?
Comptez 7 % à 10 % du prix : taxe d’acquisition, notaire et registre, constitution du fideicomiso et permis SRE. Le vendeur paie l’agence.
Quel est l’impôt foncier ?
Le predial est calculé sur la valeur cadastrale à un taux très faible : le coût annuel d’une maison en front de mer ici représente une fraction de l’équivalent en Floride, en Californie ou en Ontario.
Et les sargasses ?
Elles ont une saison, d’avril à août environ, et cela varie chaque année. Des équipes nettoient la plage de Playacar chaque jour. Quiconque achète en front de mer sur cette côte doit l’intégrer au calendrier.
D’autres questions avant d’acheter ? Consultez notre FAQ acheteurs.
Acheter à Playacar Fase 1 ?
Nous obtenons le certificat d’usage des sols de la parcelle, le règlement et l’historique des cotisations de l’association, et nous vous disons ce qui peut y être construit et loué avant que vous fassiez une offre.
