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La clôture,
étape par étape.
Tout ce qui se passe entre « je veux celui-là » et l’acte à votre nom.
Acheter ici est sûr et parfaitement courant, mais la séquence n’est pas celle que vous connaissez. Il y a une fiducie bancaire, un notaire doté de bien plus d’autorité qu’une title company, un droit d’acquisition fixé par votre municipalité, et un registre public qui termine le travail des mois après votre signature. Voici tout le parcours, dans l’ordre, avec les vrais délais et les vrais coûts.
Faites-vous représenter,
puis fixez un vrai budget
Au Mexique, la commission est payée par le vendeur : la représentation de l’acheteur ne vous coûte donc rien et change tout. Votre courtière vérifie ce qu’on vous dit, négocie pour vous et mène le dossier jusqu’à la clôture.
Décidez à quoi sert le bien
Usage personnel, revenus locatifs ou revente dans cinq ans mènent à des immeubles différents, des zones différentes et des montages fiscaux différents. Dites-le clairement avant de chercher, car cela détermine si l’autorisation de location courte durée compte, s’il vous faut un RFC, et si un condominium avec une gestion de type hôtelier vaut mieux qu’une maison tranquille en résidence fermée.
Sachez comment vous payez
Ici, la plupart des achats se font comptant. Les prêts mexicains pour étrangers existent mais sont lents et coûteux : les acheteurs apportent donc en général des fonds de leur pays, utilisent une ligne de crédit hypothécaire, ou prennent le financement du promoteur sur du hors plan, avec 30 à 50 pour cent d’apport et le solde étalé sur la construction.
Construisez un budget complet
- Le prix d’achat en USD ou en MXN, et le taux de change que vous obtiendrez réellement, pas le taux affiché.
- Des frais de clôture de 7 à 10 pour cent en plus du prix, à votre charge, l’acheteur.
- La mise en place de la fiducie et le permis SRE si vous achetez un bien résidentiel sur la côte.
- Les coûts annuels de détention : predial, charges de copropriété, frais annuels de fiducie, assurance, et gestion si vous louez.
- Une réserve pour le mobilier, les petits travaux et les premiers mois d’exploitation si l’objectif est le locatif.
Demandez le chiffre net par écrit avant de vous engager à quoi que ce soit. Une courtière incapable de vous donner votre coût total au premier jour ne vous apprendra rien d’utile au trentième.
Le fideicomiso,
expliqué simplement
La Riviera Maya se trouve dans la zone restreinte, la bande des 50 kilomètres du littoral où l’article 27 de la Constitution interdit à un étranger de détenir directement un titre sur un terrain résidentiel. La solution a près d’un siècle et elle est parfaitement standard.
Ce qu’est réellement une fiducie bancaire
Une banque mexicaine détient le titre en qualité de fiduciaire et vous êtes le bénéficiaire désigné. Vous utilisez le bien, le rénovez, le louez, l’hypothéquez, le vendez et le transmettez à qui vous voulez. La banque ne peut ni l’utiliser, ni l’hypothéquer, ni le vendre sans votre instruction écrite. La fiducie est constituée dans le même document que votre titre : la banque fiduciaire figure donc toujours sur l’acte que vous détenez. Elle dure 50 ans et se renouvelle pour 50 ans sur demande.
Ce que coûte sa mise en place
- 522 USD, soit 450 USD plus 16 pour cent de taxe, pour la première année de frais de la banque fiduciaire, payée d’avance.
- 522 USD, à nouveau 450 USD plus taxe, pour l’exécution du titre.
- 15 530 MXN pour le permis du ministère des Affaires étrangères, le SRE, qui prend 10 à 20 jours ouvrés. Un coût supplémentaire peut s’ajouter pour la personne qui s’en charge à Mexico.
- Environ 2 000 USD au total, puis les frais bancaires chaque année. Les deux montants bancaires varient légèrement selon la banque choisie.
Quand une société mexicaine est plus adaptée
Si vous achetez plusieurs lots pour les exploiter comme une activité, si vous achetez du commercial ou du terrain à développer, ou si vous voulez que les revenus soient imposés comme une société mexicaine, une société peut détenir directement un bien en zone restreinte pour un usage non résidentiel. Cela implique une comptabilité mensuelle et des obligations formelles : c’est la bonne réponse pour une activité en exploitation, la mauvaise pour un simple appartement de vacances.
La seule chose à refuser d’emblée
Le terrain ejido. Une terre agraire communale ne peut être vendue à un étranger ni placée en fiducie avant d’avoir été entièrement privatisée et titrée. Si elle est bon marché, c’est pour une raison. Si un vendeur vous présente un certificat agraire au lieu d’un acte inscrit au Registro Público de la Propiedad, passez votre chemin.
Désignez vos bénéficiaires substitués dans l’acte. C’est ce qui évite une succession mexicaine s’il vous arrive quelque chose, et cela se décide à la table de signature si vous ne l’avez pas décidé avant.
L’offre, le dépôt
et le contrat de promesse
Le droit mexicain reconnaît les accords verbaux, et c’est précisément pour cela que tout passe par écrit. Il n’existe pas ici de formulaire standard à la manière d’un MLS : les documents ne valent donc que ce que valent ceux qui les rédigent. Deux documents comptent : l’offre d’achat, et le contrato de promesa de compraventa qui transforme une offre acceptée en transaction ferme.
L’offre d’achat
Le prix, la devise, l’échéancier, le dépôt de garantie, ce qui est inclus, qui paie quoi, et le délai laissé au vendeur pour accepter. Le mobilier, l’électroménager, une voiturette de golf, une place de parking et un cellier sont tous négociables, et tous oubliés plus tard s’ils ne sont pas écrits. Une offre reste en général ouverte trois à cinq jours et s’accompagne d’un dépôt de réservation d’environ 5 000 USD placé en escrow. Si le vendeur accepte, cette somme reste en escrow et s’impute sur votre achat. Si la réponse est une contre-offre, vous pouvez accepter, ajuster ou renoncer, et si vous renoncez la réservation retourne au compte d’origine.
Veillez à ce que toutes les offres soient consignées par écrit, afin d’éliminer tout malentendu sur les conditions.
Le contrat de promesse
Une fois le dépôt versé, le contrato de promesa est rédigé. Il engage l’acheteur et le vendeur sur un délai pour signer le contrat de vente, fige les conditions de base et laisse aux deux parties le temps de réunir les documents. En droit mexicain les deux parties y sont tenues : si toutes les conditions sont remplies, aucune ne peut se retirer de la vente. Il doit être bilingue, et la version espagnole prévaut.
Dès sa signature, le vendeur contacte votre banque pour lancer la demande de fiducie, et le permis SRE est commandé.
Où va le dépôt
- 5 000 USD de réservation avec l’offre, imputés sur le prix dès son acceptation.
- 20 pour cent du prix est le dépôt habituel à la signature du contrat de promesse, dans la devise de la transaction. Pesos et dollars sont tous deux courants, et le contrat précise laquelle prévaut.
- Détenu par la société d’escrow ou votre avocat, jamais par le vendeur en personne ni par un agent. Nous recommandons les sociétés d’escrow avec lesquelles nous travaillons et vous restez libre de choisir la vôtre.
- Faites inscrire la clause qui garantit le dépôt si le contrat de promesse ou l’acte de vente n’est pas signé dans un délai donné, et nommez qui l’a reçu.
- Si le vendeur insiste pour qu’il soit non remboursable, assurez-vous que le montant n’excède pas ce que vous acceptez de perdre.
- Remboursable pendant la période de due diligence si le titre, les charges, les permis ou le régime de copropriété se révèlent différents de ce qui a été présenté.
Le hors plan est différent. Vous versez une réservation, puis un échéancier de paiements au promoteur. Demandez qui détient ces fonds, ce qui se passe si la date de livraison glisse, et si le promoteur détient un permis de vente et une garantie d’achèvement. Faites-le figurer au contrat, pas dans une brochure.
Trente à quarante-cinq jours
à tout vérifier
C’est ici qu’un achat se gagne ou se perd. Le plus important est l’examen du bien au Registre public de la propriété de l’État de Quintana Roo : il doit être libre de toute charge ou servitude. Ensuite, l’impôt foncier doit être à jour. Tout le reste ci-dessous est un document que quelqu’un doit produire, lire et valider.
Le titre et le registre public
- L’escritura pública inscrite au Registro Público de la Propiedad, correspondant exactement à l’identité du vendeur.
- Le certificat de libertad de gravamen et de non-privilège fiscal, sans hypothèque, charge, saisie ni litige en cours.
- La chaîne de titres assez loin pour confirmer que le bien n’a jamais été un terrain ejido, ou qu’il a été régularisé correctement.
- Le consentement du conjoint lorsque le régime matrimonial l’exige, et les pouvoirs sociaux si le vendeur est une société.
Impôts, charges et services
- Le predial payé et à jour, justificatifs à l’appui.
- L’attestation de charges du syndic confirmant l’absence de dette. Les charges impayées suivent le bien.
- Les comptes d’eau et d’électricité à jour, et le compteur CFE au bon nom.
Le bien lui-même
- L’uso de suelo, le permis d’usage des sols, surtout si vous comptez louer en courte durée.
- Le régime de copropriété enregistré, avec le règlement, le fonds de réserve et les procès-verbaux des dernières assemblées.
- Les permis de construire et, pour une maison, la conformité entre le bâti et ce qui est enregistré. Les extensions non autorisées deviennent votre problème.
- L’avalúo, une expertise par un évaluateur agréé, obligatoire pour l’acte et utile pour valider le prix.
- Le bornage et les limites pour les terrains et les maisons, vérifiés sur place, pas sur un plan de brochure.
- La concession de front de mer, le permis ZOFEMAT de zone fédérale, à jour et transmissible si le bien donne sur la mer.
- Une inspection de l’humidité, de la toiture, de la plomberie, de l’électricité et de la climatisation. Le climat ici ne pardonne pas.
Si le vendeur ne peut pas produire un document, c’est une information. Des démarches lentes, c’est normal au Mexique. Des documents manquants, non.
Tout est vérifié. Maintenant l’argent circule.
Qui est le notaire,
et ce que vous paierez
Au Mexique, un notario público est un juriste nommé par l’État, habilité à transférer la propriété, à calculer et retenir les impôts et à inscrire l’acte. Aucune title insurance company ne s’interpose entre vous et la transaction : le notaire est cette institution, et dans un achat c’est l’acheteur qui le choisit.
Ce que le notaire fait pour vous
- Il examine le titre, les charges, les pouvoirs et les identités, et refuse de clôturer si quelque chose ne va pas.
- Il calcule le droit d’acquisition et la retenue du vendeur, et les verse aux autorités.
- Il rédige l’acte, y compris votre fiducie, le lit aux parties et formalise les signatures.
- Il dépose l’acte au registre public et vous délivre l’original inscrit.
Quand tous les documents de clôture sont prêts, vous recevez un avis avec la date et le montant final des frais. Vous signez ensuite les actes, les paiements sont réglés et le titre est transféré à la banque.
Droit d’acquisition par municipalité
C’est le poste le plus important, et il est fixé localement : le même prix se clôture donc à un coût différent selon l’emplacement du bien.
Les frais de clôture, ligne par ligne
Ces montants sont ceux que nous pratiquons au Quintana Roo et varient selon la municipalité, la banque et la valeur du bien. Le notaire délivre le chiffre définitif par écrit avant la signature. Rien ici ne constitue un conseil juridique ou fiscal.
Mexique · Notario público
- Un juriste nommé par l’État, avec un nombre d’offices limité par district.
- Détient la foi publique : l’acte qu’il rédige est le titre légal, et il refuse de clôturer si quelque chose ne va pas.
- Il vérifie lui-même le titre, les charges, les pouvoirs et les identités : aucune title insurance company ne s’interpose.
- Il calcule les impôts, retient ceux du vendeur et les verse aux autorités.
- Il dépose l’acte au Registre public et vous délivre l’original inscrit.
- Dans un achat, c’est l’acheteur qui choisit le notaire.
États-Unis et Canada · Notary public
- Un rôle administratif, souvent quelques heures de certification, très répandu.
- Il atteste les signatures et vérifie l’identité. Il ne rédige pas votre titre et ne s’en porte pas garant.
- La recherche de titre et l’assurance titre sont faites par une title company ou un avocat distinct.
- Les impôts sont votre affaire de déclaration, pas celle du notaire.
- L’inscription est gérée par la title company ou l’avocat de clôture.
- C’est en général la société d’escrow ou de titre qui tient la table de clôture.
C’est la plus grande différence de structure dans une clôture mexicaine, et la raison pour laquelle les honoraires du notaire tournent autour de 2 pour cent au lieu d’un simple frais de signature. Un seul office fait ce que font chez vous une title company, un avocat de clôture et un conservateur. C’est aussi pourquoi le choix du notaire compte, et pourquoi nous en choisissons un avec qui nous avons déjà clôturé.
Sur une revente simple, c’est optionnel. Le notaire détient déjà l’autorité légale, et nous vous disons honnêtement quand un avocat n’apporte rien à votre dossier et quand il apporterait quelque chose.
- En hors plan, c’est obligatoire. Vous signez un contrat de promoteur avec des paiements échelonnés, des dates de livraison et des pénalités, et rien de tout cela n’est examiné par le notaire avant la toute fin.
- Convenez toujours d’un forfait : vous payez 50 pour cent au début du processus de clôture et 50 pour cent à l’exécution de votre titre.
- Nous vous aidons à décider, sur votre dossier, avant que vous ne dépensiez.
Deux impôts différents pèsent sur la même transaction et ils incombent à des personnes différentes. Le notaire calcule les deux, retient celui du vendeur et les verse aux autorités : c’est pourquoi aucune des parties ne peut discrètement en omettre un.
Ce que vous payez, en tant qu’acheteur
Environ 7 à 10 pour cent du prix, en plus du prix.
- Droit d’acquisition, ISAI
- La taxe municipale de mutation, 2 à 4 pour cent selon la ville.
- Notaire, registre, expertise
- Environ 2 pour cent pour le notaire, plus les droits d’inscription et l’avalúo.
- Fiducie et permis SRE
- Environ 2 000 USD à la clôture, puis les frais bancaires chaque année.
- Frais d’escrow
- 550 à 1 000 USD, une seule fois.
Ce que paie le vendeur
Retenu et versé par le notaire sur le produit de la vente.
- Impôt sur la plus-value, ISR
- Globalement 25 pour cent du prix brut ou 35 pour cent du gain net, selon ce que sa situation permet, avec des exonérations pour les résidents éligibles.
- Commission immobilière et son IVA
- Payée sur le prix de vente. Elle est la même que vous soyez représenté ou non, et c’est pourquoi la représentation ne vous coûte rien.
- Certificats et arriérés
- Les certificats de libertad de gravamen, plus tout predial, charges de copropriété et factures impayés.
- Déclarez le prix réel sur l’acte. Une valeur déclarée plus basse déplace l’impôt du vendeur aujourd’hui vers vous à la revente, car votre prix de revient est celui que dit l’acte.
- Conservez chaque factura. Les factures de travaux conformes aux exigences du SAT réduiront votre propre plus-value plus tard. Les reçus verbaux ne comptent pas.
- Un RFC aide à la sortie. L’obtenir à la clôture est bien plus simple que de reconstituer des années de factures le jour où c’est vous qui vendez.
Les montants côté vendeur sont indicatifs. L’ISR réel d’un vendeur dépend de sa résidence, de ses exonérations et de ses travaux justifiés, et il est calculé par le notaire à partir de son dossier, pas d’une règle générale.
Tout le monde suppose que l’impôt sur la plus-value est le problème du vendeur. C’est généralement le cas, mais il existe une situation où une part devient la vôtre le jour de l’achat, et elle est inscrite dans la loi fiscale mexicaine, pas dans le contrat.
- La règle. Si la valeur d’expertise du bien dépasse de plus de 10 pour cent le prix déclaré sur l’acte, la différence est considérée comme un revenu que vous avez perçu, et elle vous est imposée en tant qu’acheteur. Pas plus tard, à la revente. À l’acquisition.
- Comment on y arrive. Un vendeur qui veut réduire sa propre retenue pousse pour un prix déclaré plus bas. Il économise aujourd’hui, et l’écart entre ce chiffre et l’expertise devient votre revenu imposable. La même manœuvre vous laisse en plus un prix de revient artificiellement bas : vous payez donc une seconde fois à la sortie.
- Qui le surveille. Le notaire le calcule et le retient. À ce stade le prix est déjà convenu et l’expertise déjà commandée : le notaire n’évite donc pas le problème, il le facture.
Comment nous l’écartons, avant que l’offre ne soit écrite :
- À l’offre. Nous maintenons le prix déclaré au prix réel, par écrit, pour que personne ne négocie votre impôt à votre place.
- Avant l’expertise. Nous commandons l’avalúo tôt et le comparons au prix, pour qu’un écart de 10 pour cent soit une conversation et non une surprise chez le notaire.
- Sur tout le dossier. Nous coordonnons le notaire, l’agent d’escrow et votre comptable sur un seul jeu de chiffres, et nous vous disons quand votre dossier a réellement besoin d’un avocat, ce qui en hors plan est toujours le cas.
- Sans frais pour vous. La représentation est payée sur la commission du vendeur. L’avocat, non, et en payer un ne remplace pas le fait d’avoir quelqu’un de votre côté dès le premier chiffre.
C’est pourquoi une courtière d’acheteur n’est pas la même chose qu’un avocat, et pourquoi vous la voulez en premier. On fait venir un avocat pour mettre sur papier une opération dont les chiffres sont déjà fixés : il examine des documents qui existent, il rédige et il objecte. Excellent travail, et il intervient trop tard pour changer ce qu’on vous demande de signer. Une représentante de l’acheteur est dans l’opération avant que l’offre ne soit écrite, c’est-à-dire là où ce risque précis se crée et où il peut encore être écarté sans frais.
Transférer les fonds
sans une seule surprise
Comment fonctionne l’escrow
L’escrow est le bon outil pour une vente : le vendeur a la sécurité de savoir que le prix est chez un tiers impartial, et vous la tranquillité de savoir que les fonds ne sont pas versés avant que l’Escritura Pública ne soit dûment signée. L’agent d’escrow attribue un numéro de dossier à votre clôture, y rattache tout, et ne peut libérer l’argent qu’une fois la lettre de décaissement signée par les deux parties.
- Le formulaire KYC, know your client, destiné à prévenir le blanchiment. Informations de base, passeports et justificatifs de domicile des deux côtés.
- Le contrat d’escrow, qui décrit la transaction et le rôle de l’escrow.
- La lettre de décaissement, annexe B, la plus importante des trois, car elle contient les instructions de libération des fonds.
- Des frais de 550 à 1 000 USD, une seule fois, à la charge de l’acheteur.
Virements et change
Un virement international prend un à trois jours ouvrés, et c’est le premier virement vers un nouveau bénéficiaire qui est retenu pour contrôle : prévoyez donc plusieurs jours de marge avant la date de signature.
- Le taux de change compte. Sur un achat de 500 000 USD, un demi-point d’écart représente 2 500 USD. Comparez votre banque avec un courtier en devises.
- Les justificatifs d’origine des fonds sont la norme. Relevés bancaires, vente d’un bien, ou lettre de votre comptable.
- L’espèce est plafonnée. La loi mexicaine limite le liquide en immobilier : prévoyez des virements bancaires pour tout.
- Gardez chaque justificatif. La valeur de l’acte, les factures du notaire et les facturas de travaux réduiront votre plus-value à la revente.
Faut-il un RFC
Oui, et nous vous aidons à l’obtenir. Il n’est pas exigé pour acheter, mais il l’est dès que vous louez, facturez, ou voulez que vos factures de travaux soient déductibles plus tard. Obtenir un RFC et une Constancia de Situación Fiscal à la clôture est bien plus simple que deux ans après, quand les factures que vous auriez dû réunir ont disparu.
Déclarez le prix réel sur l’acte. Déclarer moins était courant autrefois et c’est un mauvais calcul : vous héritez d’un prix de revient faible et payez la différence en plus-value à la sortie.
Une heure
chez le notaire
Ce qui se passe
Le notaire lit l’acte à voix haute, confirme les parties et les conditions, et les deux côtés signent. La fiducie est créée dans le même acte si vous achetez par fideicomiso. L’escrow libère les fonds contre la lettre de décaissement, le vendeur remet les clés et les accès, et vous repartez avec une copie certifiée tandis que l’original part au registre.
Si vous ne pouvez pas venir
Votre avocat peut gérer tout le processus d’achat : vous n’avez pas besoin d’être dans le pays à chaque étape. Donnez une procuration, signée au Mexique devant notaire, ou à l’étranger dans un consulat mexicain, ou devant un notaire local puis apostillée et traduite par un traducteur agréé. Lancez-la trois à quatre semaines à l’avance, car l’apostille prend toujours plus de temps que prévu.
À apporter
- Passeport et permis de conduire, plus votre document d’immigration si vous êtes résident.
- Une facture récente à votre nom avec votre adresse, et votre RFC si vous en avez un.
- Les documents de la société si vous achetez par une société.
- Les justificatifs de situation matrimoniale et, si nécessaire, le consentement de votre conjoint.
- Les noms et coordonnées de vos bénéficiaires substitués pour la fiducie. Décidez-le avant le jour J, pas à la table.
- La confirmation écrite de l’agent d’escrow que les fonds sont arrivés.
Lisez l’acte avant le jour de la signature, pas le jour même. Demandez le projet 48 heures à l’avance et vérifiez l’orthographe de votre nom, les surfaces, le prix et la désignation des bénéficiaires. Une correction après signature exige un nouvel acte et de nouveaux frais.
Inscription, livraison,
et propriété en règle
Le transfert est juridiquement accompli à la signature, mais le dossier n’est pas terminé avant que l’acte ne soit inscrit au Registre public de la propriété. Trois mois après l’exécution de votre titre, vous contactez le notaire pour demander votre original, et vous lui demandez toujours de vous montrer la boleta de registro, le document qui prouve l’inscription.
La livraison du bien
Faites une visite de réception pour vérifier que le bien est remis en bon état avant de le prendre. Quand vous êtes satisfait, vous signez un procès-verbal de livraison, qui fixe la date officielle. En hors plan, c’est le moment de lister chaque défaut, car l’obligation du promoteur de les corriger s’appuie sur ce document.
Les soixante premiers jours
- Récupérez le titre original et la boleta et conservez des copies numériques là où votre famille pourra les trouver.
- Mettez le predial, l’eau, l’électricité et internet à votre nom, et ouvrez le compte de copropriété.
- Assurez le bien contre l’ouragan et en responsabilité civile. La couverture est ici peu coûteuse au regard du risque.
- Programmez un rappel pour les frais annuels de fiducie et le predial, qui bénéficie d’une remise s’il est payé en janvier ou février.
Si vous comptez le louer
- Inscrivez-vous au SAT et obtenez votre RFC avant la première réservation.
- La taxe de séjour s’applique au Quintana Roo et les plateformes retiennent une partie de votre impôt, mais l’obligation de déclarer reste la vôtre.
- Revérifiez le règlement de copropriété et le permis d’usage des sols avant d’annoncer en courte durée.
- Conservez les facturas de chaque amélioration. Elles réduisent votre plus-value à la revente, et seules les factures conformes aux exigences du SAT comptent.
- Confiez la gestion à quelqu’un qui connaît l’immeuble. Nous recommandons Playa Moments Vacation Rentals, notre propre équipe de gestion locative, pour les tarifs, les voyageurs, le ménage et le reporting mensuel dont votre comptable a besoin.
Nous restons auprès de nos acheteurs après la clôture. Transfert des compteurs, premier paiement du predial, un gestionnaire, un artisan, un comptable. Demandez, et nous ferons la mise en relation.
Ce que cela donne
sur un calendrier
Ce sont les fourchettes que nous observons, pas une règle. Sous réserve de la disponibilité des parties, de la banque et du notaire, nous travaillons chaque dossier pour signer en moins de 60 jours, et nous vous disons dès le départ si c’est réaliste pour le vôtre.
Documents à réunir,
mots à connaître
- 01Offre d’achat écrite, avec le délai d’acceptation
- 02Escritura pública inscrite au nom du vendeur
- 03Certificat de libertad de gravamen et de non-privilège fiscal
- 04Justificatifs de predial, année en cours et précédentes
- 05Attestation de charges à zéro, signée par le syndic
- 06Comptes d’eau et d’électricité, payés
- 07Uso de suelo, le permis d’usage des sols
- 08Régime de copropriété, règlement et derniers procès-verbaux
- 09Permis de construire et plans de récolement
- 10Avalúo par un évaluateur agréé
- 11Concession ZOFEMAT si le bien donne sur la mer
- 12Votre passeport, permis de conduire et une facture récente
- 13Formulaire KYC, contrat d’escrow et lettre de décaissement
- 14Permis de fiducie du ministère des Affaires étrangères
- 15Estimation écrite des frais de clôture par le notaire
- 16Titre original, boleta de registro et procès-verbal de livraison signé
- Fideicomiso
- La fiducie bancaire par laquelle un étranger détient un bien résidentiel en zone restreinte. Constituée dans le même document que votre titre, 50 ans, renouvelable, et payée chaque année.
- Notario público
- Un juriste nommé par l’État qui transfère la propriété, calcule les impôts et inscrit l’acte. Rien à voir avec un notary public aux États-Unis.
- Escritura pública
- L’acte public. Les fonds en escrow ne sont libérés qu’une fois celui-ci dûment signé.
- Boleta de registro
- Le document prouvant que votre acte a été inscrit au Registre public de la propriété. Demandez toujours à le voir.
- Contrato de promesa
- Le contrat de promesse. Il engage les deux parties sur un délai et fige les conditions de base de l’achat.
- Droit d’acquisition
- La taxe municipale de mutation payée par l’acheteur : 4 pour cent à Tulum et Playa del Carmen, 3,3 à Cancún, 3 à Cozumel, 2 à Bacalar.
- KYC
- Know your client. Le formulaire d’escrow destiné à prévenir le blanchiment, exigeant passeports et justificatifs de domicile des deux parties.
- Factura
- Une facture fiscalement valable, CFDI. Conservez-les toutes pour les travaux, elles réduisent la plus-value à la revente.
Ce que les acheteurs demandent d’abord
Un étranger peut-il être propriétaire dans la Riviera Maya ?
Oui. Toute la côte se trouve dans la zone restreinte définie par l’article 27 de la Constitution mexicaine : un acheteur étranger détient donc un bien résidentiel par un fideicomiso, une fiducie bancaire dont vous êtes le bénéficiaire, avec tous les droits d’usage, de location, de rénovation, de vente et de transmission. La fiducie dure 50 ans et se renouvelle.
À combien s’élève le droit d’acquisition ?
Il est fixé par municipalité. Tulum et Playa del Carmen sont à 4 pour cent du prix d’achat, Cancún 3,3 pour cent, Cozumel 3 pour cent et Bacalar 2 pour cent. Les honoraires du notaire s’ajoutent, autour de 2 pour cent, plus le registre, l’expertise, les certificats et votre fiducie.
Combien coûte le fideicomiso ?
Environ 2 000 USD à la mise en place : 522 USD pour la première année de frais de la banque fiduciaire, 522 USD pour l’exécution du titre, et 15 530 MXN pour le permis du ministère des Affaires étrangères. Les frais bancaires sont ensuite payés chaque année.
Ai-je besoin d’un avocat de clôture ?
En revente c’est optionnel, car le notaire détient déjà l’autorité légale, et nous vous dirons honnêtement si votre dossier en a besoin. En hors plan c’est obligatoire : le contrat du promoteur, l’échéancier et les conditions de livraison doivent être examinés par un avocat avant votre signature. Convenez toujours d’un forfait, 50 pour cent au début et 50 pour cent à l’exécution de votre titre.
Mon argent est-il en sécurité avant la clôture ?
Il est en escrow. L’agent d’escrow détient les fonds sous un numéro de dossier et ne peut les libérer qu’une fois l’Escritura Pública dûment signée et une lettre de décaissement signée par l’acheteur et le vendeur. Les frais d’escrow sont de 550 à 1 000 USD, une seule fois, à la charge de l’acheteur.
Dois-je être au Mexique pour clôturer ?
Non. Votre avocat peut gérer tout le processus d’achat. En donnant une procuration, signée devant notaire ou dans un consulat mexicain et apostillée si elle est signée à l’étranger, votre représentant signe l’acte de clôture à votre place.
Quand reçois-je mon titre original ?
Trois mois après l’exécution de votre titre, vous contactez le notaire pour demander l’original. Demandez-lui toujours de vous montrer la boleta de registro, le document confirmant l’inscription au Registre public de la propriété.
Puis-je louer le bien sur Airbnb ?
Dans la plupart des zones oui, mais cela dépend du permis d’usage des sols et du règlement de copropriété, et la location courte durée est restreinte dans certains immeubles et certaines résidences. Nous vérifions les deux avant votre signature. Louer implique aussi de s’inscrire au SAT, d’obtenir un RFC et de payer la taxe de séjour.
Rien dans ce processus ne devrait jamais être une surprise.
Ayez quelqu’un
de votre côté
La représentation de l’acheteur est payée par le vendeur : elle ne vous coûte rien et fait la différence entre une checklist et une clôture. Dites-nous ce que vous regardez et nous vous dirons quoi vérifier en premier.
Local 3, Col. Centro
Playa del Carmen, Q.R. 77710
