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Guía exclusiva de la zona
Playacar
Fase 1
El primer fraccionamiento de Playa del Carmen. Lotes con título individual bajo el dosel de la selva, a una caseta de la Quinta Avenida y a un paso del Caribe, administrado por los propios dueños.
Lotes, no unidades
Playacar Fase 1 es la mitad original de Playacar, la que da al mar, justo al sur del muelle del ferry en Playa del Carmen. Es un fraccionamiento: el terreno se subdividió en lotes privados, cada uno con su título y su frente de calle. Ese solo hecho legal es lo que lo separa de Playacar Fase 2, donde casi todo lo que se vende es una unidad dentro de un régimen de condominio, con edificio y administración compartidos.
El efecto se ve desde el aire. Fase 1 son casas bajo los árboles, en baja densidad, sobre calles curvas que terminan en lugar de conectar, con la playa de un lado y la línea de hoteles y la Quinta Avenida del otro. Los edificios son bajos, el dosel es más alto que la mayoría de los techos, y no hay tráfico de paso porque no hay hacia dónde pasar.
El terreno es tuyo
Título individual del lote, no un porcentaje indiviso de un edificio.
Seguridad de los colonos
Un solo acceso controlado, con caseta y rondines pagados por los dueños a través de la asociación.
Baja densidad y dosel
Pocos niveles, remetimientos amplios y selva madura entre las casas.
El pueblo caminando
La Quinta Avenida, el ferry a Cozumel y los clubes de playa están a minutos a pie.
Cómo se hizo el primer fraccionamiento
Playa del Carmen fue un pueblo de pescadores y una parada de ferry durante casi todo el siglo XX. Playacar es el proyecto que la convirtió en destino, y Fase 1 es la parte que se dibujó primero.
Esta costa fue un puerto prehispánico, el punto de salida de la travesía de peregrinación a Cozumel. Sus restos están hoy dentro del fraccionamiento: un conjunto de estructuras pequeñas a lo largo del Paseo Xaman-Há, protegidas por el INAH, con casas y jardines construidos alrededor y no encima.
Playacar se concibe en los años 80 como un solo desarrollo turístico y residencial en la costa al sur del pueblo, dividido en dos fases con propósitos distintos. Fase 1, la más cercana al mar y al pueblo, se planea como la mitad residencial de baja densidad, con reglas estrictas desde el inicio para proteger la vegetación y la privacidad.
Se titulan los lotes residenciales y se levantan las primeras casas, en el lenguaje del Caribe mexicano de la época: mampostería blanca, techos de teja de barro, palapas, arcos y terrazas profundas. El campo de 18 hoyos diseñado por Robert von Hagge abre en 1994 del lado interior, en lo que se vuelve Fase 2, y ahí mismo abre el aviario Xaman-Há como parte del compromiso de conservación del desarrollo.
Los resorts todo incluido, las torres de condominios y Plaza Playacar se construyen tierra adentro, en Fase 2. Fase 1 se queda como fue dibujada, y por eso tiene los árboles más viejos, los lotes más grandes y casi nada del producto de altura media que define al resto de Playacar.
Ya no hay terreno que subdividir. Lo que cambia de manos es una villa original de los 90 para remodelar o sustituir, uno de los pocos lotes vacíos que quedan, o una unidad en alguno de los edificios bajos insertados en un lote de esquina. Esa escasez, dentro de un perímetro cerrado a cinco minutos de la Quinta Avenida, es todo el argumento de inversión.
No es un condominio. Es una comunidad organizada.
Esta es la parte que más se malentiende, sobre todo desde Estados Unidos y Canadá, porque allá no existe un equivalente exacto. Fase 1 no es una colonia municipal con servicios de la ciudad ni un condominio con administrador de edificio. Es un fraccionamiento cuyos dueños se organizaron para operar las partes comunes.
Qué compras
Un lote y la construcción sobre él, escriturado a tu nombre o vía fideicomiso si eres extranjero.
- Escritura del lote individual
- Sin indiviso ni edificio compartido
- Predial de tu propia propiedad
- Libertad de reconstruir dentro de las reglas
Qué administra la asociación
La asociación de colonos mantiene todo lo que está entre los lotes y controla quién entra.
- Caseta y control de acceso 24 horas
- Rondines dentro del perímetro
- Alumbrado, pavimento y señalización
- Áreas verdes, dosel y poda
- Recolección de basura y limpieza de calles
Cuánto te cuesta
Una cuota de mantenimiento anual o trimestral por lote, fijada y votada por los dueños.
- Cuota según el tamaño del lote, no por unidad
- Asambleas y mesa directiva electa
- Revisión de diseño antes de construir
- Multas y sanciones de acceso por incumplimiento
Antes de hacer una oferta, pídenos tres documentos: la cuota vigente de la asociación y qué cubre, el reglamento interno de construcción y convivencia que aplica a ese lote, y una carta de no adeudo del vendedor. En un fraccionamiento equivalen a leer las actas de un condominio, y dicen igual de mucho.
Cómo es vivir aquí en realidad
El intercambio que ofrece Fase 1 es raro: la calma de un enclave cerrado de baja densidad, con un centro caminable del otro lado de la caseta. Muy pocas direcciones frente al mar en la Riviera Maya te permiten dejar el auto estacionado una semana.
La playa
El tramo frente a Fase 1 es uno de los más tranquilos de Playa del Carmen porque no hay acceso público por tierra a través del fraccionamiento.
- Arena ancha, sin ruido de club de playa
- Arrecife enfrente y Cozumel en el horizonte
- Cuadrillas de limpieza de sargazo en temporada
- Clubes de playa y Mamitas a diez minutos caminando al norte
Dentro de la caseta
La infraestructura verde es parte del producto, y se mantiene, no es decorativa.
- Zona arqueológica de Xaman-Há sobre el Paseo Xaman-Há
- Aviario Xaman-Há en Fase 2, una colección de conservación de aves de la región
- Senderos para caminar y andar en bici bajo el dosel
- Tenis, y acceso al golf a través del club en Fase 2
Servicios del día a día
Todo lo rutinario está dentro de Playacar o a pocos minutos de la caseta.
- Plaza Playacar en Fase 2: supermercado, farmacia, gym, restaurantes
- Hospiten y clínicas privadas cerca
- Dos escuelas internacionales en Playacar
- Sam’s Club y Chedraui Selecto a minutos
Comer y salir
La Quinta Avenida es el corredor de restaurantes, y las buenas mesas quedan caminando, no en auto.
- Quinta Avenida desde la Calle 1 Sur hacia el norte
- Restaurantes frente al mar y de hoteles en Playacar
- Calle 38 y el extremo norte para cocinas más tranquilas
- Cozumel en ferry por el día, desde el muelle junto a la caseta
Lo que te puede echar para atrás
El sargazo tiene temporada
Entre abril y agosto, más o menos, el Caribe trae sargazo a la orilla en cantidades variables. Hay cuadrillas que limpian la playa de Playacar todos los días y algunos años son mucho peores que otros, pero nadie debería comprar frente al mar en esta costa sin aceptarlo como parte del calendario.
La luz no es barata, y hay solución
Una villa con aire acondicionado y alberca pasa rápido a la tarifa de alto consumo de CFE, así que pide los últimos doce meses de recibos y no el promedio de invierno. La solución ya es estándar aquí: Playa del Carmen tiene una larga lista de instaladores solares, el precio de los paneles sigue bajando, la medición neta con CFE te deja acumular lo que generas, y los techos con paneles se multiplican en todo Playacar. La mayoría de los propietarios que lo resuelven una vez dejan de pensar en el recibo.
Casi todo el inventario tiene treinta años
La arquitectura que le da carácter a Fase 1 viene con instalaciones eléctricas, plomería, cristales y techos de los años 90. Muy pocas casas aquí están listas para habitar según el estándar norteamericano, y una remodelación en Playacar corre al ritmo del calendario de la asociación y de la fila de permisos municipales.
Ruido del pueblo en el borde norte
Los lotes más cercanos a la Calle 1 Sur son los más caminables y también los más cercanos a la parte más ruidosa de la Quinta Avenida. Dos calles adentro hace una diferencia real, y vale la pena visitar el lote de noche antes de decidir.
Playacar Fase 1 en fotografías
Qué se puede construir
Casi todo lo que se vende en Fase 1 se compra para reconstruir o remodelar a fondo, así que esta es la sección que decide si un lote vale su precio. Aplican dos reglamentos al mismo tiempo, y siempre gana el más estricto.
El reglamento municipal
El programa de desarrollo urbano de Playa del Carmen define el uso de suelo, la densidad, el coeficiente de ocupación y la altura de cada polígono. En las zonas costeras de baja densidad que cubren Playacar el techo ha sido históricamente de unos pocos niveles, medidos desde el nivel de la calle al pretil o a la cumbrera, con remetimientos obligatorios y un mínimo de superficie permeable y jardinada por lote.
El reglamento de la asociación
El reglamento interno de Playacar va más lejos que el municipal: tipos de cubierta y materiales aprobados, paleta de color, altura de muros y bardas, ubicación de alberca y equipos, protección de los árboles existentes, horarios de obra y fianza de construcción. Tu arquitecto presenta el proyecto a la asociación antes de llevarlo al municipio.
Qué cambió en 2026
Los dos instrumentos se reescribieron. El reglamento de construcción municipal, sin cambios desde 2007, tuvo una propuesta completa de actualización a principios de 2026 que cubre trámites, seguridad en obra, horarios y anexos técnicos, y el nuevo programa de desarrollo urbano de Playa del Carmen, que es el documento que realmente fija alturas y densidades, seguía en consulta y congruencia urbanística durante 2026. Nada es definitivo hasta que se publica.
Por qué le importa al comprador
Un lote vacío o una casa para demoler vale solo lo que las reglas te permitan construir encima. Antes de que te comprometas conseguimos la constancia de uso de suelo vigente de ese lote, los criterios de diseño de la asociación y la confirmación de qué está en vigor el día que firmas, no lo que dice un anuncio.
La secuencia de permisos, en orden. Constancia de uso de suelo del municipio, luego aprobación de diseño de la asociación, luego la licencia de construcción con planos estructurales y arquitectónicos sellados, luego las conexiones y, al final, la constancia de terminación de obra. La obra solo puede trabajar en horario diurno de lunes a viernes y sábado por la mañana, y en Playacar los vecinos sí reportan violaciones. Presupuesta el calendario con el mismo cuidado que la obra: en este fraccionamiento el trámite rara vez es la parte rápida.
Qué se puede comprar aquí
El inventario en Fase 1 es escaso por definición: un solo acceso, un perímetro terminado, cero terreno nuevo y dueños que tienden a conservar. Los precios de abajo son pisos, no promedios: cada uno es lo más barato de su tipo que vemos hoy, y el listado típico de cada categoría está por encima.
Raros. En Fase 1 casi nunca salen condominios a la venta, y los que salen son viejos. A esa cifra hablamos de una unidad de una recámara.
El corazón del fraccionamiento. Casas independientes en su propio lote, de tres a cinco recámaras, alberca y jardín maduro, muchas veces construcción de los años 90 con buena estructura y las instalaciones anticuadas que eso implica.
Lo más escaso de Playa del Carmen: un lote escriturado sobre la arena dentro de un perímetro cerrado, caminando a la Quinta Avenida. Un puñado de propiedades, que se venden poco, con el techo del rango muy por encima de esa cifra.
Rendimientos de renta ilustrativos
| Tipo de propiedad | Precio de entrada | Ocupación típica | Rendimiento bruto est. |
|---|---|---|---|
| Villa o residencia | USD 900,000 | 55 a 70% | 4 a 6% |
| Villa frente al mar | USD 2,000,000 | 50 a 65% | 3 a 5% |
Cifras ilustrativas para comparar entre tipos de propiedad, basadas en rangos de ocupación reportados para renta vacacional en Playa del Carmen y suponiendo que la renta esté permitida en ese lote. Rendimiento bruto antes de administración, cuotas de la asociación, impuestos y seguro. Las villas de este segmento se compran primero para usarlas y después por rendimiento. Preparamos una proyección específica para la propiedad que te interese.
Antes de comprar: las reglas que cambian los números
La renta se decide lote por lote
La renta vacacional existe en Fase 1, pero se aplican control de acceso, registro de huéspedes y horarios de silencio, y el reglamento interno de tu calle puede ser más restrictivo de lo que sugiere el anuncio. Confírmalo por escrito antes de contar con ingresos por renta.
Se compra por fideicomiso
Playacar está dentro de la franja costera restringida, así que los extranjeros titulan por fideicomiso: todos los derechos de propiedad, plazo renovable y una cuota bancaria anual que hay que presupuestar. La alternativa para uso comercial es una sociedad mexicana.
Cuotas y adeudos de la asociación
La cuota es por lote y la votan los dueños, así que se mueve. Pide el monto vigente, el acta de la última asamblea y una carta de no adeudo, porque las cuotas impagadas siguen a la propiedad, no al vendedor.
La edad es la variable real
Dos villas en la misma calle pueden llevarse veinte años en instalación eléctrica, plomería, cristales y techo. En un mercado donde casi todo es de los años 90, el presupuesto de remodelación, no el precio de lista, es lo que decide si el negocio es bueno.
Cómo enviar tu dinero desde Estados Unidos o Canadá
Los fondos se envían por transferencia internacional desde tu banco al notario o a la cuenta del fideicomiso del desarrollador, nunca en efectivo. Considera de dos a cuatro días hábiles, una conversión de divisa que casi siempre es mejor con una casa de cambio especializada que con tu banco, y la documentación de origen de los recursos que pedirán tanto tu banco como el notario. Ver opciones de financiamiento y pago.
Cuánto le cuesta a un comprador de Estados Unidos o Canadá
Todo el presupuesto en una página. Estos son los rubros reales y los rangos que vemos, no una cotización: cada cifra se mueve con el valor catastral y el tipo de cambio.
| Rubro | Rango típico | Qué es |
|---|---|---|
| Al cierre, una vezLos paga el comprador. Total del 7% al 10% del precio. | ||
| Impuesto de adquisición (ISABI) | ~4% del valor catastral | Impuesto estatal de traslado de dominio |
| Notario, registro, certificados | 1.5% a 2.5% | El notario cierra e inscribe la escritura |
| Constitución del fideicomiso + permiso SRE | USD 1,000 a 2,500 | Fideicomiso bancario para extranjeros |
| Avalúo, primera anualidad, escrow | USD 1,000 a 3,000 | Servicios bancarios y de cierre |
| Comisión del broker | USD 0 | La paga el vendedor |
| Cada año que eres dueñoEl renglón que más sorprende a los norteamericanos es el primero. | ||
| Predial | Bajo, una fracción del impuesto de EUA o Canadá | Valor catastral con tasa muy baja, descuento en enero |
| Cuota anual del fideicomiso | USD 500 a 900 | La cobra el banco fiduciario |
| Cuota de mantenimiento de la asociación | Por lote, votada por los dueños | Te conseguimos el monto vigente de tu lote |
| Luz, agua, internet | Varía mucho | El aire y la alberca son la variable. Lo solar lo resuelve |
| Seguro | Sobre valor de construcción | Huracán y contenidos. No es opcional en la costa |
| Jardinero, limpieza, alberca | Opcional | Barato en comparación con EUA o Canadá |
| Si la rentas, y cuando vendasDeja lista la parte mexicana antes del primer huésped. | ||
| Impuesto sobre la renta del alquiler | ISR, más IVA en estancias cortas | Darse de alta en el SAT. Las plataformas retienen |
| Ganancia de capital al vender | ISR sobre la ganancia en pesos | El tipo de cambio cuenta. Factura cada remodelación |
| Reporte en tu país | T1135 para canadienses | EUA: el IRS no trata al fideicomiso como foreign trust |
| Tiempo de una compra | 6 a 12 semanas | Oferta, promesa, permiso del fideicomiso, cierre. Casi siempre de contado |
No somos tu contador y esto no es asesoría fiscal. Es la lista con la que acompañamos a cada comprador extranjero, y te sentamos con un notario y un contador internacional antes de que firmes. Ver opciones de financiamiento y pago.
Los vecinos, y cómo se sale
Fase 1 tiene un solo acceso controlado y está entre el centro del pueblo y la mitad hotelera de Playacar. Lo que la rodea pesa tanto en el valor como lo que hay dentro de la caseta.
El acceso en la Calle 1 Sur da al extremo sur de la Quinta Avenida, la calle peatonal que recorre todo el pueblo, y al muelle del ferry a Cozumel. Por eso Fase 1 es caminable como ninguna otra comunidad cerrada frente al mar en esta costa.
Caminando · Restaurantes · Ferry
La mitad más grande y posterior: el campo de golf, los resorts todo incluido, las torres de condominios, Plaza Playacar, las escuelas y los servicios médicos. Los residentes de Fase 1 usan Fase 2 a diario para compras y servicios. Ver la guía de Playacar Fase 2.
2 min en auto · Golf · Servicios
Pasando Playacar la costa se convierte en el corredor de parques y hoteles: Xcaret, Occidental at Xcaret, Puerto Aventuras y el cinturón de cenotes tierra adentro. A todo se llega por la Federal 307 sin cruzar el pueblo.
10 a 25 min · Parques · Cenotes
La carretera es la columna de la Riviera Maya. El acceso propio de Playacar evita los peores cruces del pueblo, y la estación del Tren Maya en Playa del Carmen pone a Cancún, Valladolid y Tulum a una conexión de tren en lugar de un viaje en auto.
5 min · Carretera · Tren
El corredor de resorts de lujo y golf empieza diez minutos al norte en Mayakoba y sigue por Puerto Morelos hasta Cancún y su aeropuerto. Es el conjunto de comparación para los precios frente al mar en esta costa.
10 a 50 min · Golf · Aeropuerto
Cuarenta y cinco minutos en ferry desde el muelle junto a la caseta, y la razón por la que existe esta costa: el sistema arrecifal de la isla es el segundo más grande del mundo y el buceo fue lo que trajo a los primeros compradores extranjeros a Playa del Carmen.
45 min en ferry · Buceo
A cinco minutos de todo, detrás de una caseta
Playacar Fase 1 ocupa la costa inmediatamente al sur del muelle del ferry a Cozumel y llega tierra adentro hasta el límite con Fase 2. El Paseo Xaman-Há es la columna, y la zona arqueológica está sobre él.
En qué calle compras cambia tu día a día más que la casa: la primera línea por el mar, las calles interiores por el dosel y la calma, y el borde norte por la caminata más corta al pueblo.
Las dos fases se encuentran a lo largo del Paseo Xaman-Há, la avenida que corre al sur desde la entrada. Todo lo que está entre ella y el mar es Fase 1; todo lo del lado interior, rodeando el campo de golf, es Fase 2. Se pasa de una a otra sin salir del fraccionamiento, y por eso los residentes de Fase 1 usan la plaza, las escuelas y la clínica de Fase 2 como si fueran propias.
Mapa interactivo · el perímetro de Playacar Fase 1 y dónde se une con Fase 2 sobre el Paseo Xaman-Há
Razones para elegir Playacar Fase 1
Terreno, dentro de una caseta, en un perímetro terminado
Eres dueño de terreno escriturado, no de una parte de un edificio, en un enclave que no puede crecer. Todo lo nuevo aquí reemplaza algo viejo, y ese es el argumento más fuerte que existe para conservar valor.
Frente al mar y caminable es casi único
Las comunidades cerradas frente al mar en esta costa suelen estar a un viaje en auto de todo. Fase 1 pone la Quinta Avenida, el ferry y cientos de restaurantes a cinco minutos de la caseta, lo que amplía el universo de compradores cada vez que vendes.
Tú controlas el activo
Como no es un condominio, tú decides cuándo remodelar, reconstruir o ampliar, dentro de las reglas municipales y de la asociación. El voto de una asamblea ajena no determina la calidad de tu construcción.
La baja densidad está escrita en el plan
Alturas, remetimientos y superficie jardinada están regulados por el municipio y por la asociación. El dosel y la privacidad que hacen que Fase 1 valga su prima están protegidos por reglas, no por suerte.
El impuesto predial casi no se siente
En casi todo el mundo una casa frente al mar se castiga cada año con el impuesto a la propiedad. Aquí el predial se calcula sobre el valor catastral con una tasa muy baja, así que el costo anual de mantener una casa frente al mar en México es una fracción de lo que costaría la misma casa en Florida, California u Ontario. Ese solo renglón cambia las cuentas de ser dueño a largo plazo.
Precios en dólares, costos en pesos
Los precios de venta y las rentas se cotizan en dólares mientras el mantenimiento, el personal y los servicios se pagan en pesos, una cobertura natural para propietarios extranjeros.
El mercado alrededor sigue creciendo
Playa del Carmen sigue siendo la ciudad que crece más rápido en esta costa, y la estación del tren, la carretera al aeropuerto y el corredor de resorts al norte y al sur suman demanda a una oferta que es fija.
¿Es un condominio?
No. Es un fraccionamiento de lotes con título individual, administrado por una asociación de colonos que mantiene las calles, las áreas verdes y las casetas con una cuota de mantenimiento.
¿Puedo construir una casa nueva?
Sí, dentro de los parámetros municipales de la zona costera de baja densidad y de las reglas de diseño de la asociación. Se necesitan las dos aprobaciones, y ambas normas estuvieron en actualización durante 2026.
¿La puedo rentar?
La renta vacacional existe aquí, pero la rigen las reglas de la asociación y el control de acceso, y varía por calle. Te lo confirmamos por escrito para el lote específico.
¿La playa es privada?
Ninguna playa en México es privada, pero no hay acceso público por tierra a través del fraccionamiento, así que la arena frente a Fase 1 se mantiene tranquila.
¿Cuáles son los gastos de cierre?
Calcula del 7% al 10% del precio: impuesto de adquisición, notario y registro, la constitución del fideicomiso y el permiso de la SRE. El vendedor paga al broker.
¿Cuánto es el predial?
Se calcula sobre el valor catastral con una tasa muy baja, así que el costo anual de una casa frente al mar aquí es una fracción del equivalente en Florida, California u Ontario.
¿Y el sargazo?
Tiene temporada, más o menos de abril a agosto, y varía cada año. Hay cuadrillas que limpian la playa de Playacar todos los días. Quien compra frente al mar en esta costa debe contemplarlo como parte del calendario.
¿Más dudas antes de comprar? Lee nuestras preguntas frecuentes para compradores.
¿Vas a comprar en Playacar Fase 1?
Conseguimos la constancia de uso de suelo del lote, el reglamento y el historial de cuotas de la asociación, y te decimos qué se puede construir y rentar ahí antes de que hagas una oferta.
