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Guía exclusiva de la zona
Zona Hotelera
de Cancún
Una isla de 22.5 kilómetros entre la laguna Nichupté y el Caribe, dibujada en papel por el gobierno mexicano en 1969 y hoy la costa más visitada del país.
Una avenida, dos aguas
La Zona Hotelera es una franja angosta con forma de número siete. El Boulevard Kukulcán la recorre completa, el Caribe queda del lado exterior y el sistema lagunar Nichupté del interior, así que casi todos los edificios tienen agua por los dos lados. Aquí nadie da direcciones por número, todo se ubica por kilómetro.
Es un distrito de Cancún, no un pueblo aparte. El centro, el aeropuerto y la comunidad de marina Puerto Cancún quedan a pocos minutos en auto, por eso la zona funciona como base de vacaciones, como inversión en renta y, para cada vez más propietarios, como casa de tiempo completo.
Mar y laguna
El Caribe de un lado, la laguna Nichupté y el manglar del otro.
Playas Blue Flag
Todas las playas públicas municipales de la zona tienen la certificación Blue Flag.
Cerca del aeropuerto
El aeropuerto internacional queda a 15 o 20 minutos de casi toda la zona.
Todo por kilómetro
Hoteles, playas, plazas y restaurantes se ubican por el kilómetro de Kukulcán.
Cómo una oficina de gobierno inventó Cancún
Aquí nada creció solo. La Zona Hotelera fue planeada, financiada y construida por el Estado mexicano, y ese plan se sigue notando en cómo funciona la zona hoy.
La idea de una ciudad turística hecha desde cero viene de Infratur, el fondo de infraestructura turística creado por el Banco de México y antecesor de FONATUR. El plan maestro separa dos cosas a propósito: un corredor turístico de hoteles, comercio, golf y marinas en la isla, y una ciudad residencial para habitantes permanentes en tierra firme.
En enero llegan los primeros técnicos a abrir un camino desde Puerto Juárez, trazar el plan maestro y construir una pista provisional. Kukulcán es un solo carril sobre terreno ganado y los puentes son de madera. En la isla vive un puñado de personas.
Empiezan a operar los primeros hoteles, entre ellos Playa Blanca, Bojórquez y Cancún Caribe. Abre el aeropuerto internacional con pista para aviones de fuselaje ancho, Infratur se convierte en FONATUR y Quintana Roo deja de ser territorio para volverse estado. Cancún existe como destino a partir de ese año.
La segunda oleada es más grande y más alta. El Sheraton se construye entre 1978 y 1980, cerca de donde hoy está Plaza La Isla, y la zona se va llenando desde Punta Cancún hacia afuera con la arquitectura de balcones amplios y pocos niveles de la época. Varios de esos primeros edificios ya fueron demolidos y reemplazados.
Junto a los resorts aparecen torres de condominios, primero del lado de la laguna y después frente al mar. Pok Ta Pok, la isla del campo de golf en el kilómetro 7, y las islas artificiales de Isla Dorada se vuelven las primeras direcciones realmente residenciales de la zona.
Después del huracán Wilma en 2005 se rellenaron las playas y buena parte de la zona se reconstruyó con mejor estándar. Ya casi no queda terreno frente al mar sin desarrollar, y ese es el dato que más pesa en el valor de las propiedades.
Qué tipo de zona de resorts es
A grandes rasgos la zona se divide en tres. Punta Cancún, cerca del kilómetro 9, es el centro denso con vida nocturna y plazas. Al norte el agua es tranquila y poco profunda. Al sur, del kilómetro 12 a Punta Nizuc, las playas son largas y abiertas y los resorts más grandes y tranquilos.
Todo incluido grandes
El volumen de la zona. Hoteles grandes frente al mar que venden plan completo, sobre todo entre los kilómetros 12 y 20.
- Le Blanc Spa Resort
- Complejo Riu Palace y Riu Ventura
- Hard Rock Hotel Cancún
- Iberostar Selection Cancún
- Grand Fiesta Americana Coral Beach
Lujo y solo adultos
Menos densidad, tarifa más alta, y los hoteles que marcan el techo de lo que puede cobrar el destino.
- The Ritz-Carlton Cancún
- Nizuc Resort & Spa en Punta Nizuc
- Live Aqua Beach Resort
- Secrets The Vine
Marca y familia
Cadenas internacionales con espacio para eventos, las que reservan viajeros de negocios y familias que repiten.
- JW Marriott y Marriott Cancún
- Hyatt Ziva Cancún en Punta Cancún
- Presidente InterContinental
- Fiesta Americana Condesa
Siguen llegando cuartos nuevos. Entre las aperturas recientes está Riu Ventura, y el municipio revisa varias propuestas más de hotel y vivienda, todas sujetas a uso de suelo y evaluación ambiental.
Todas las playas públicas, una por una
En México todas las playas son públicas. Lo que cambia es cómo llegas. Estos son los accesos de la zona y sus alrededores, de norte a sur, con el carácter de cada uno. Siete los administra el municipio dentro del programa Blue Flag, con salvavidas, regaderas y estacionamiento gratis.
La primera playa de la zona y la más pequeña. Agua baja y casi sin olas, más de familias de la ciudad que de huéspedes de hotel. Es una de las sedes del programa anual de protección al cangrejo azul.
Blue Flag · Agua tranquila · Familias
Donde la zona se une a tierra firme en el puente Nichupté. Más punto de salida que playa para asolearse: de este muelle salen catamaranes y barcos de tour. Agua tranquila y protegida.
Agua tranquila · Muelle
Playa chica y protegida, con muelle de ferry a Isla Mujeres y restaurantes justo detrás. Buena para niños pequeños y fácil de llegar en camión.
Agua tranquila · Ferry
La más concurrida del norte. Ferries a Isla Mujeres, torre de bungee, clubes de playa y comida. Agua plana y baja, ambiente de día de paseo más que de nado tranquilo.
Agua tranquila · Ferries · Clubes de playa
La última playa de agua tranquila antes de Punta Cancún, metida entre hoteles y junto al acuario y las tiendas. Turquesa, protegida y casi siempre llena.
Agua tranquila · Comercio cerca
También conocida como playa del Forum. Aquí cambia el mar: el agua se abre y empiezan las olas. Clubes de playa, música y la zona de antros justo detrás.
Olas · Clubes de playa · Vida nocturna
Un acceso angosto entre edificios a una playa realmente buena, con la menor cantidad de vendedores de toda la zona. Oleaje moderado a fuerte, bodyboard y paddle, palapas y estacionamiento gratis pero con muy pocos lugares. Hay que llegar temprano.
Blue Flag · Olas · Poco estacionamiento
Detrás de Plaza Kukulcán, ancha y bien equipada, con restaurantes y tiendas a cinco minutos caminando. Mar abierto, así que las olas son de verdad. Una de las playas públicas más usadas.
Blue Flag · Mar abierto · Comercio
Se llama así por las ballenas jorobadas que a veces se ven mar adentro entre enero y marzo. Escondida entre dos hoteles y por eso tranquila, con oleaje fuerte que sirve más para kitesurf y windsurf que para nadar.
Blue Flag · Oleaje fuerte · Tranquila
La de la postal. La playa pública más ancha de la zona, con dunas y vegetación en lugar de hoteles, las letras de Cancún, mirador, estacionamiento gratis y palapas. Oleaje moderado a fuerte y no hay más sombra que las palapas. El Museo Maya y la zona arqueológica San Miguelito están a minutos.
Blue Flag · Letras de Cancún · Estacionamiento gratis
El extremo sur, protegida por el arrecife de Punta Nizuc. Con zonas rocosas, agua baja y clara y casi nada de infraestructura. La arena más tranquila de la zona.
Agua tranquila · Arrecife · Sin servicios
Conocida como Mirador II y la única donde se pueden llevar mascotas. Agua muy tranquila, se llega casi solo en auto, en el extremo sur pasando los resorts.
Blue Flag · Pet friendly · Muy tranquila
Playa del Niño, apenas al norte de la zona en Puerto Juárez, es la séptima playa municipal Blue Flag y la más baja de todas, por eso ahí van las familias locales con niños chicos.
Dónde se come en la zona
Aquí funcionan dos tipos de restaurante: los de la laguna, donde el punto es el atardecer, y los de las plazas y los hoteles alrededor de Punta Cancún. En temporada alta, todo lo que tenga vista al agua se reserva.
Lado laguna, para el atardecer
El lado interior de la zona mira al poniente sobre el Nichupté, y ahí pasan las cenas largas.
- Lorenzillo’s, langosta en una terraza sobre el agua
- Puerto Madero, carnes y mariscos
- La Habichuela Sunset, cocina yucateca
- Navios y Captain’s Cove, clásicos frente al agua
Alta cocina y ambiente
Concentrada entre los kilómetros 9 y 13, casi toda dentro o junto a las plazas comerciales.
- Porfirio’s, mexicana
- Rosa Negra, latinoamericana
- Elefanta, india en Plaza La Isla
- Casa Rolandi, italiana del norte
- Thai, asiática sobre la laguna
Clubes de playa y casual
Comida de día con arena bajo los pies, sobre todo por Gaviota Azul y Tortugas.
- Mandala Beach Club
- Fred’s House, mariscos
- Harry’s, carnes y sushi
- Puestos de tacos y mariscos detrás de las playas públicas
Compras y vida nocturna
Todo se camina desde Punta Cancún, que también es la parte más ruidosa de la zona después de medianoche.
- Plaza La Isla, al aire libre sobre la laguna
- Plaza Kukulcán y Luxury Avenue
- Forum by the Sea y Coco Bongo
- Marina Town Center en Puerto Cancún, diez minutos al norte
La zona en fotografías
Qué se puede comprar aquí
Queda muy poco terreno, así que el mercado es casi todo reventa y redesarrollo. El producto más nuevo son las branded residences: departamentos que se venden dentro de la operación de un hotel, con sus servicios, su personal y su programa de renta ligados a la propiedad. Los precios de abajo son puntos de partida de nuestro inventario actual y se mueven con el tipo de cambio y la temporada.
La entrada al mercado de la zona. Torres con años pero bien construidas del lado del Nichupté, terrazas al poniente, atardeceres y el trayecto más corto a los restaurantes. Pok Ta Pok e Isla Dorada entran en este grupo.
Acceso directo a la arena, amenidades tipo hotel y la mayor demanda de renta. Edificios como Bay View Grand en Grand Island, Emerald Residential Tower, Lahia y Punta Cancún definen este nivel.
Pisos altos con doble terraza hacia el mar y hacia la laguna, y de vez en cuando una branded residence ligada a la operación de un hotel. El producto más escaso de la zona.
Rendimientos de renta ilustrativos
| Tipo de propiedad | Precio de entrada | Ocupación típica | Rendimiento bruto est. |
|---|---|---|---|
| Condominio lado laguna | USD 450,000 | 65 a 75% | 6 a 8% |
| Condominio frente al mar | USD 800,000 | 70 a 80% | 7 a 9% |
| Penthouse | USD 1,500,000 | 60 a 70% | 5 a 7% |
Cifras ilustrativas para comparar entre tipos de propiedad, basadas en rangos de ocupación reportados para rentas en Cancún y suponiendo un edificio o branded residence donde la renta esté permitida. Rendimiento bruto antes de administración, mantenimiento, impuestos y seguro. Preparamos una proyección específica para la unidad que te interese.
Antes de comprar: las reglas que cambian los números
Aquí casi no hay Airbnb
El negocio por noche es de los hoteles. Muy pocos condominios de la zona permiten renta de corta estancia y la mayoría limita los contratos a un mes o más. Las branded residences son la excepción, porque la renta pasa por la operación del hotel. Siempre hay que leer el reglamento del condominio antes de hacer una oferta.
Se compra por fideicomiso
La zona está dentro de la franja costera restringida. Los compradores extranjeros titulan por fideicomiso bancario, con todos los derechos de propiedad, plazo renovable y una cuota bancaria anual que hay que presupuestar.
Mantenimiento de playa y seguro
Los edificios frente al mar tienen costos que los de laguna no: cobertura contra huracán, cortinas anticiclónicas y su parte del relleno periódico de arena. Pide los últimos tres años de estados de cuenta del condominio.
La edad es la variable real
Buena parte de la zona se construyó en los años 80 y 90. Dos departamentos con la misma vista pueden llevarse una década en instalaciones, cristales y elevadores, y esa diferencia aparece en la cuota de mantenimiento, no en el precio de lista.
Cómo enviar tu dinero desde Estados Unidos o Canadá
Los fondos se envían por transferencia internacional desde tu banco al notario o a la cuenta del fideicomiso del desarrollador, nunca en efectivo. Considera de dos a cuatro días hábiles, una conversión de divisa que casi siempre es mejor con una casa de cambio especializada que con tu banco, y la documentación de origen de los recursos que pedirán tanto tu banco como el notario. Ver opciones de financiamiento y pago.
Entre el aeropuerto y la ciudad
La zona tiene dos entradas. La norte, en el kilómetro 1, te deja en el centro de Cancún en minutos. La sur, pasando Punta Nizuc, conecta directo con la carretera del aeropuerto y el camino a Playa del Carmen.
En qué punto de los 22.5 kilómetros compras define tu día a día más que el edificio: agua tranquila y playas familiares al norte, vida nocturna y plazas en el centro, playas largas y silencio en el extremo sur.
Mapa interactivo · Desarrollos y puntos de interés de la Zona Hotelera
Razones para elegir la Zona Hotelera
Ya no hay terreno
La zona está terminada. La oferta nueva solo llega reemplazando lo que ya está construido, y eso pone un piso al valor de lo que existe frente al mar.
Demanda de estancia larga
Con la renta por noche restringida, la zona vive de inquilinos mensuales y de temporada: snowbirds, profesionistas que se mudan y ejecutivos hoteleros, con rentas que ninguna otra dirección de Cancún puede pedir.
Demanda todo el año
Los vuelos directos desde decenas de ciudades de Norteamérica mantienen alta la ocupación fuera del invierno, algo que no pasa en todos los mercados del Caribe.
Precios en dólares, costos en pesos
Las rentas y los precios de venta se cotizan en dólares mientras muchos costos de operación son en pesos, una cobertura natural para propietarios extranjeros.
¿Puedo rentar por noche?
Casi nunca. En la Zona Hotelera hay muy poca actividad de Airbnb: ese mercado es de los hoteles y la mayoría de los condominios solo permite contratos de un mes o más. Las branded residences, donde el hotel administra la renta, son la excepción.
¿Las playas de los hoteles son privadas?
No. En México todas las playas son públicas. Lo que cambia es el acceso, y once de ellos en esta zona son municipales, con estacionamiento, regaderas y salvavidas.
¿Y los huracanes?
Los edificios siguen la norma costera y la mayoría tiene cortinas anticiclónicas o cristal laminado. Los propietarios presupuestan seguro contra huracán, y los edificios frente al mar también el relleno de arena.
¿Un extranjero puede ser dueño frente al mar?
Sí, mediante fideicomiso bancario, renovable, que te da todos los derechos de propiedad dentro de la franja costera.
¿Más dudas antes de comprar? Lee nuestras preguntas frecuentes para compradores.
¿Estás viendo la Zona Hotelera?
Te decimos qué edificios permiten renta y cuáles no, qué cubre de verdad su cuota de mantenimiento y qué kilómetro te conviene según cómo quieras vivir aquí.
