Comment les Canadiens
achètent dans la Riviera Maya

Oui. Une société canadienne peut être le propriétaire désigné dans le fideicomiso et la banque fiduciaire en accepte une couramment. Savoir si cela vous aide est une autre question, et cela dépend de si vous utiliserez la propriété vous-même. Quand une société possède une propriété que son actionnaire utilise, l’Agence du revenu du Canada peut traiter cet usage comme un avantage imposable à l’actionnaire, évalué sur la valeur de l’usage plutôt que sur ce que vous avez payé à la société. Sur un locatif pur, une société commence à avoir du sens, l’impôt mexicain étant généralement allégé par la convention fiscale Canada-Mexique, même si le revenu de location passif est visé par les règles du revenu étranger accumulé tiré de biens et qu’une société étrangère affiliée déclenche normalement une déclaration T1134 chaque année. Il n’existe aucune exemption pour résidence principale sur une propriété de vacances au Mexique, dans un cas comme dans l’autre.

Non, et c’est le malentendu le plus fréquent que nous entendons. Un étranger entré comme touriste peut acheter une propriété au Mexique, et cela arrive chaque semaine. Ce qu’il faut : un passeport, des fonds traçables et, dans la zone côtière restreinte, un fideicomiso. Aucun visa, aucune carte de résidence et aucun RFC n’est requis pour acheter, même s’il vous faudra un RFC si vous louez la propriété. En pratique l’ordre est inverse : achetez d’abord, demandez la résidence ensuite, parce qu’être propriétaire ici appuie une demande et qu’un propriétaire avec un acte enregistré, un compte bancaire mexicain et des services publics à son nom est en bien meilleure position qu’un demandeur qui n’a rien.

Oui, et c’est courant. Dans la zone côtière restreinte, le titre lui-même est détenu dans un fideicomiso, un trust bancaire renouvelable, et votre société canadienne y est désignée comme propriétaire du bien, la banque n’étant à l’acte qu’à titre de fiduciaire. Cela fonctionne, c’est accepté par les banques et les notaires, et c’est souvent la bonne réponse pour la responsabilité et la planification successorale. Ce que cela ne fait pas, c’est éliminer le fideicomiso ni ses frais annuels. Hors de la zone restreinte, une société mexicaine peut détenir l’acte directement, ce qui est une autre structure avec une autre comptabilité.

Un titre valide veut dire que la propriété est enregistrée au nom du vendeur au Registro Público de la Propiedad, libre de privilèges et de charges, à jour sur l’impôt foncier et l’eau, et dans le cas d’une copropriété à jour sur ses frais d’entretien avec un régime dûment constitué. Cela se vérifie avec des documents, pas avec des assurances verbales : un certificado de libertad de gravamen, la fiche cadastrale, un certificat de non-dette de la municipalité et du service d’eau, le régime de copropriété et les trois dernières années de procès-verbaux d’assemblée, plus un arpentage quand les limites comptent. Un terrain ejidal jamais régularisé ne peut pas être vérifié ainsi, et c’est la façon la plus courante pour un acheteur étranger de perdre de l’argent ici.

Parce que dans ce marché le budget ne réduit pas la recherche, il définit quelles villes existent pour vous. Deux cent mille dollars, c’est un bon deux chambres dans le bon immeuble et ce n’est rien du tout à Mayakoba. Demander d’abord n’est pas une tactique de vente, c’est la seule façon d’éviter de vous montrer trois semaines de propriétés que vous n’achèterez pas, et cela nous permet de vous dire honnêtement quand le chiffre ne correspond pas à l’objectif, pour que vous décidiez d’ajuster le chiffre ou l’objectif.

Cela dépend beaucoup plus de l’immeuble que de la ville. Un deux chambres bien situé avec un programme de location peut atteindre de 55 à 70 % d’occupation annuelle à Playa del Carmen et à Tulum, ce qui place la plupart des propriétaires entre 5 et 8 % brut avant la gestion, les frais, l’impôt et la vacance. Le net se situe généralement entre 3 et 5 %. Deux choses cassent ces chiffres : acheter dans un immeuble dont le régime ne permet pas la location à la nuit, ce qui est le cas de la majeure partie de la zone hôtelière de Cancún et de la plupart des communautés résidentielles consolidées, et prendre la projection du promoteur pour une prévision plutôt que pour un document de marketing.

Sur la dernière décennie, les corridors forts ont fait en moyenne de 6 à 10 % par année en dollars, avec les sommets dans les secteurs qui ont reçu de vraies infrastructures plutôt que le plus de publicité. La plus-value ici est portée par trois choses que vous pouvez vérifier avant d’acheter : la rareté du terrain constructible dans une communauté achevée, des infrastructures construites plutôt qu’annoncées, et une demande qui n’est pas purement saisonnière. Tout ce qui vous est vendu sur la seule base d’une projection est un pari, pas un plan.

On les appelle cuotas de mantenimiento et elles sont fixées par l’assemblée de copropriété en vertu du régime, pas par une société de gestion. Comptez environ 2,50 à 4,50 dollars américains par mètre carré par mois dans un immeuble avec services complets, moins dans un petit immeuble simple, et rien du tout dans certains quartiers de maisons sur rues municipales. Le chiffre à demander n’est pas la cotisation du mois, ce sont les trois dernières années de procès-verbaux d’assemblée, parce qu’ils montrent la fréquence des cotisations extraordinaires et si le fonds de réserve existe vraiment.

Non. La plupart de nos clients concluent avec une procuration donnée devant un consulat mexicain ou une procuration canadienne apostillée, et le notaire signe en leur nom. Vous devez par contre être identifiable et conforme : passeport, preuve d’adresse, RFC dans certains cas, et documentation propre sur la provenance des fonds. Être à distance est normal ici, être non représenté est ce qui cause des problèmes.

Vous pouvez l’amener au pays facilement. Le faire entrer dans l’immeuble est la partie difficile, et c’est une vraie raison pour laquelle des acheteurs changent de zone. Beaucoup de régimes de copropriété des corridors touristiques interdisent les animaux ou les limitent par le poids, et un immeuble axé sur la location avec beaucoup de roulement est habituellement le plus strict. Les communautés résidentielles sont l’inverse : des maisons avec leur propre jardin, des parcs à chiens et aucune limite de poids. Cette seule question peut éliminer la moitié d’une liste, et c’est exactement pourquoi nous la posons avant d’envoyer des annonces.