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Propiedades Frente al Mar
en Venta en Cozumel
Aquí el frente al mar casi nunca es arena: es roca de coral con escalera al agua, y eso cambia el precio y cambia la vida diaria. Estos son los edificios que están sobre el agua, con lo que cuestan por metro, y por qué en esta isla la preventa es otra conversación.
Zona Hotelera Norte · Playa San Juan · San Miguel · Chankanaab · Costa del Sol · San Francisco · Palancar
Cómo es el frente al mar
en Cozumel
Cozumel está a veinte minutos en ferry de Playa del Carmen y no se parece en nada. Hay cinco cosas que decimos antes de mostrar una sola unidad, porque las cinco cambian la decisión.
Roca, no arena
Casi toda la costa poniente es roca de coral, la que aquí se llama ironshore, con escaleras para bajar al agua. La arena es escasa y por eso mueve el precio: Playa San Juan y el norte, donde Las Brisas es el único condominio de esa costa con playa de arena propia, y en el sur Playa San Francisco y Palancar. Quien llega de Playa del Carmen tiene que saberlo el primer día, no el día de la visita.
Sotavento: casi no hay sargazo
Toda la costa residencial de la isla mira al continente, o sea que está protegida. Por eso el sargazo llega en una fracción de lo que recibe Playa del Carmen o Tulum. Es el argumento más fuerte que tiene Cozumel frente a la costa de enfrente, y a diferencia de casi todo lo demás no depende de quién administre el edificio.
La isla vive del buceo
Lo que mueve la renta aquí son los buzos, no la fiesta. La ocupación es más pareja todo el año, la tarifa por noche es más baja que en Playa del Carmen y las estancias son más largas. Los edificios con tanque de enjuague y lóquer para el equipo rentan mejor que los que no lo tienen, y sus dueños los conservan más años.
Poniente y oriente son dos islas
La isla tiene una costa de sotavento, la que mira a Playa del Carmen, y una costa expuesta al Caribe abierto. Prácticamente todo lo residencial frente al mar, todos los hoteles, todas las operadoras de buceo y el pueblo de San Miguel están en la poniente.
La costa oriente es tierra ejidal, con mar abierto, sin red eléctrica y sin red de agua, y ahí no hay desarrollo en condominio legal. Cuando alguien dice frente al mar en Cozumel, se refiere a la costa poniente.
Cuatro niveles por ley
Los lotes costeros de la Carretera Costera Sur tienen un límite de cuatro niveles y doce metros de altura, con COS 0.70 y CUS 1.8, y se verifica lote por lote con el municipio. La zona hotelera norte permite más altura, y de ahí que las torres nuevas de trece a quince niveles estén todas allá.
La consecuencia es doble: la reventa sostiene bien su valor porque no hay con qué inundar el mercado, y al mismo tiempo hay muy poco producto nuevo. Cuando aparece algo bueno, se va rápido y casi siempre en preventa.
Esa es la diferencia hoy, y se cierra en la obra nueva del norte, donde ya se cotiza casi como el centro de Playa del Carmen. En cuanto los números se acercan, la pregunta deja de ser el precio y pasa a ser qué estás comprando.
En Cozumel compras una isla con aeropuerto propio y vuelos directos a Estados Unidos, agua tranquila casi todo el año y una comunidad chica que se conoce entre sí. A cambio aceptas depender del ferry para casi todo, temporada de huracanes con Wilma todavía como referencia, y que en varios edificios del sur el agua venga de pozo y la luz de planta propia. Ninguna de las dos listas es mejor: son distintas, y solo una de las dos te va a gustar.
Aquí no se compra una playa. Se compra una posición sobre el agua, con escalera y arrecife a cien metros.
Y cuando entiendes eso, el resto de la isla se ordena solo: la arena es la excepción y se paga, la roca es la regla y se disfruta distinto.
En qué tramos de Cozumel
hay propiedades frente al mar
Tres tramos, de norte a sur, sobre una sola carretera costera. El kilómetro es la manera en la que todos aquí ubican una propiedad.
- NortePlaya San Juan
- ArenaLas Brisas
- NortePeninsula Grand
- NorteNorth Beach
- MelgarDistrito Norte
- Km 3.8Palmar
- Av. 11Athimar
- MalecónCentro
- Km 10Chankanaab
- Km 12Costa del Sol
- Km 13Las Uvas
- Km 15 · arenaResidencias Reef
- Km 17Palancar
Cada kilómetro es un mercado. Del muelle de cruceros a Chankanaab manda el turismo de crucero; del kilómetro 14 hacia abajo aparece la arena y baja la densidad, y ahí el agua y la luz dejan de ser municipales en varios edificios.
Zona Hotelera Norte
La franja residencial más tranquila y más cara de la isla, de cinco a ocho minutos del aeropuerto y con la puesta de sol de frente. Aquí están todas las torres nuevas grandes, porque es la única zona donde el uso de suelo permite altura. La costa es mayormente roca, con arena en Las Brisas y Playa San Juan. Es también donde la brecha de precio contra Playa del Carmen casi desaparece.
San Miguel
Comercio, restaurantes, el ferry y el museo. Casi no hay residencial frente al mar y lo que hay es muro de contención, no playa: el mar te queda pegado y la vista es de barcos, no de arena. Están apareciendo preventas sobre el malecón, y del cuarto nivel para arriba la vista se abre. Se vive caminando, que es exactamente lo que buscan quienes eligen esta zona.
Zona Hotelera Sur y Palancar
Junto a los muelles de crucero hay tráfico de crucero y tiendas de buceo, con el límite de cuatro niveles. Más al sur empiezan las colonias de condominios de baja altura y las mejores playas de arena de la isla, San Francisco y Palancar. La roca con escalera domina hasta el kilómetro 14, la arena empieza ahí, y con ella el mejor precio por metro de la isla en primera línea.
Fuera de esta página, a propósito: la reserva de Punta Sur y toda la costa oriente. Es tierra ejidal, sin red de agua ni de luz y sin producto residencial en condominio. Si alguien te ofrece frente al mar en la costa oriente de Cozumel, esa es la primera cosa que hay que revisar.
Qué edificios están
sobre el agua en Cozumel
De norte a sur, tramo por tramo. Cuando no tenemos un número verificado escribimos consúltanos, no un rango inventado.
Cómo leer las cifras. Dólares por metro cuadrado de superficie total publicada, con el pie cuadrado debajo para quien compra desde Estados Unidos o Canadá, y pesos a 18.4 por dólar. Son precios de lista de septiembre de 2026, no cierres. La cuota de mantenimiento no va en esta página a propósito: cambia por unidad y por año, y en varios edificios del sur incluye pozo y planta de luz, así que la pedimos por escrito al condominio junto con el estado financiero y te la damos del edificio que te interesa.
Tramo 1 · Zona Hotelera Norte
Lo más caro de la isla, y donde está toda la obra nueva de altura.
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Peninsula Grand
Zona Hotelera Norte · entregado · reventaEl edificio de referencia del norte. Unidades de tres recámaras de piso completo, así que todos los cuartos miran al mar, con alberca infinity que cae hacia una zona de playa privada, escaleras al agua, gym y salón. Cinco minutos al aeropuerto. Se han vendido edificios completos, en dos niveles, por 2.5 millones de dólares.
USD/m²$4,800 – 5,500446 – 511 USD/ft²Preciodesde $843,000precio de lista, no de cierreTipos de unidad3 recámaras de piso completo155 a 210 m² - 02
Las Brisas
4 km al norte del pueblo · entregado · reventaEl único condominio de la costa norte con playa de arena blanca propia, y eso en Cozumel es la excepción, no la regla. Dos torres con siete unidades de tres recámaras de piso completo cada una, de 190 a 269 m², elevador y alberca climatizada. Cuando alguien viene de Playa del Carmen buscando arena, este es el primer nombre de la lista.
USD/m²$4,800 – 5,500446 – 511 USD/ft²PrecioA pedidoprecio de lista, no de cierreTipos de unidad3 recámaras de piso completo190 a 269 m² - 03
AntiliaPreventa
Zona Hotelera Norte · primera torre a mediados de 2026El proyecto más grande de la isla: tres torres, Turquoise, Coral y Horizon, con 81 unidades en catorce y quince niveles, a treinta y cinco o cuarenta y cinco metros del agua. Las unidades se listan alrededor de 1.2 millones de dólares. La entrega de la primera torre es la prueba de fuego, y antes de las torres dos y tres hay que ver el régimen de condominio inscripto.
USD/m²A pedidose cotiza por unidadPrecio~$1.2 Mprecio de lista, no de cierreTipos de unidad2 y 3 recámaras, penthouse81 unidades en tres torres - 04
North Beach CozumelPreventa
Zona Hotelera Norte · entrega julio 2026Ciento diez metros de frente de playa. Tres recámaras de 260 m² desde 905 mil dólares en el tercer nivel y hasta 1.05 millones en el sexto, con un escalón de cinco por ciento por piso, más una de cuatro recámaras con jardín de 280 m² en 930 mil. Los penthouses dúplex de 380 m² ya se vendieron. Incluye estacionamiento en tándem, lóquer de buceo y energía solar.
USD/m²$3,400 – 3,900316 – 362 USD/ft²Preciodesde $905,000precio de lista, no de cierreTipos de unidad3 y 4 recámaras260 a 380 m² - 05
Palmar Condominiums
Avenida Melgar km 3.8 · entregado · reventaAlberca, tenis, gym y seguridad las 24 horas en el arranque del norte, a pocos minutos del pueblo. Dos recámaras de reventa alrededor de 390 mil dólares y un penthouse de 186 m² que salió a la venta hace poco. Es de las formas más razonables de entrar al norte sin ir a obra nueva.
USD/m²A pedidose cotiza por unidadPreciodesde $390,000precio de lista, no de cierreTipos de unidad2 recámaras y penthousehasta 186 m² - 06
The StellaPreventa
Avenida Melgar, borde norte del pueblo · entrega diciembre 2026El precio por metro más alto de la preventa de la isla. Albercas infinity en azotea, spa, coworking y locales. Penthouse de tres recámaras de 238 m² en 21.3 millones de pesos y de cuatro de 268 m² en 24.2 millones, con cuota publicada de 133 pesos por metro al mes. Antes de firmar hay una pregunta concreta: si su acceso a la playa es frente propio o cruzar la avenida Melgar.
USD/m²~$4,870~453 USD/ft²Preciodesde $12.8 M MXNprecio de lista, no de cierreTipos de unidad2, 3 y 4 recámarashasta 268 m² en penthouse - 07
Distrito Norte
Zona norte · segunda línea · entregadoVista al mar sin estar sobre el agua, con azotea, alberca, gym y tenis. Dos recámaras desde 212 mil dólares, que es el precio de entrada del norte de la isla. Es la comparación que hay que hacer siempre: por lo que cuesta un frente al mar chico en el sur, aquí se compra vista en zona buena.
USD/m²A pedidose cotiza por unidadPreciodesde $212,000precio de lista, no de cierreTipos de unidad2 recámarasentrada al norte - 08
Elementos LifePreventa
Zona norte · segunda línea · en obraCondominios de 77 a 295 m² y villas desde unos 230 mil dólares, con energía solar incluida, entre manglar y la ciclovía. No tiene frente de arena y no se vende como tal: se vende por naturaleza y deporte. Vale la pena tenerlo claro porque el material de venta se parece mucho al de un frente al mar.
USD/m²A pedidose cotiza por unidadPreciodesde $230,000precio de lista, no de cierreTipos de unidadCondominios y villas77 a 295 m²
Falta cerrar en campo el stock viejo de la costa norte, de los años noventa y dos mil: Playa Azul, Condumel, Villa Aldora y Casa del Mar Norte, entre otros. Son edificios chicos, de poca rotación, y sus precios se piden por relación más que por portal. Cuando confirmemos nombres y cifras entran aquí con su ficha.
Tramo 2 · San Miguel y el malecón
Sin playa, con el mar pegado y todo caminando.
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Athimar
Melgar con avenida 11 · entregado 2024 · reventaSeis niveles y veinticinco unidades con locales en planta baja y centro de negocios, en pleno malecón. La vista al mar aparece del cuarto nivel para arriba, así que en los pisos bajos se paga ubicación, no vista. Sirve también como prueba de que las torres chicas del centro sí se terminan.
USD/m²A pedidose cotiza por unidadPrecioA pedidoprecio de lista, no de cierreTipos de unidad1 y 2 recámarasvista del nivel 4 en adelante - 02
Torre del malecónPreventa
Frente al malecón · nombre por confirmarPenthouse de cuatro recámaras de 286 m² pedido en 1.28 millones de dólares, con alberca infinity, cine y gym. El nombre del proyecto y el desarrollador los confirmamos antes de publicarlos: en el malecón el nombre comercial y la razón social casi nunca coinciden, y es justo el dato que hay que tener antes de apartar.
USD/m²$4,400 – 5,400409 – 502 USD/ft²Precio$1.28 Mprecio de lista, no de cierreTipos de unidadPenthouse de 4 recámaras286 m² - 03
Reventa del malecón
Frente al mar · centroProducto ya entregado sobre el malecón: tres recámaras de 170 m² pedidas en 921 mil dólares y dos recámaras de 191 m² en 1.03 millones. Aquí no hay playa, hay muro de contención y el mar pegado, que es una manera distinta de vivir frente al agua y a mucha gente le gusta más. El edificio exacto lo confirmamos por unidad.
USD/m²$4,400 – 5,400409 – 502 USD/ft²Preciodesde $921,000precio de lista, no de cierreTipos de unidad2 y 3 recámaras170 a 191 m²
Tramo 3 · Costera Sur, de Chankanaab a Palancar
La arena y el mejor precio por metro de la isla.
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Residencias Reef
Costera Sur km 15 · sobre Playa San Francisco · reventaEl edificio de referencia del sur y uno de los pocos de la isla sobre arena. Cuatro edificios, series 5000 a 8000, con el edificio 1 directo sobre Playa San Francisco. De una a cuatro recámaras, dos albercas climatizadas, tanque de enjuague para el equipo de buceo, acceso controlado y tres clubes de playa caminando. Tiene sus propios sistemas de agua y energía, que en el kilómetro 15 es una ventaja y también un costo.
USD/m²$2,500 – 3,600232 – 334 USD/ft²PrecioA pedidoprecio de lista, no de cierreTipos de unidad1 a 4 recámarasestudios y 2 rec en el edificio 4 - 02
Costa del Sol · Vista Bonita
Costera Sur km 12.05 · entregado · reventaFrente al mar en la colonia de condominios de baja altura del sur, con unidades de tres recámaras y albercas privadas. Es el perfil clásico de esa franja: poca densidad, mucho verde, y la playa que en ese tramo es roca con escalera al agua, no arena.
USD/m²$2,500 – 3,600232 – 334 USD/ft²PrecioA pedidoprecio de lista, no de cierreTipos de unidad3 recámarascon alberca privada - 03
Las Uvas
Costera Sur km 10 a 13 · reventaDos recámaras de 155 m² con alberca privada pedidas en 353 mil dólares. Es de las mejores relaciones precio por metro de la isla en primera línea, y la razón es la de siempre en el sur: el límite de cuatro niveles mantiene la oferta chica pero también mantiene el precio estable, así que lo que compras es una posición difícil de repetir.
USD/m²$2,280212 USD/ft²Preciodesde $353,000precio de lista, no de cierreTipos de unidad2 recámaras155 m² con alberca privada - 04
Ba’kan Tower · Deck 48Preventa
Costera Sur km 10, Chankanaab · calendario recorrido varias vecesUnidades de 190 a 203 m² frente al mar, ofrecidas entre 470 y 535 mil dólares con descuento de preconstrucción desde 2023. Va en esta lista porque es una referencia de precio del sur y porque nos preguntan por él todo el tiempo, con una aclaración que no vamos a matizar: Playa Realtors no representa compradores en este proyecto. El motivo te lo explicamos en persona, con documentos.
USD/m²$2,500 – 2,800232 – 260 USD/ft²Precio$470 – 535 milprecio de lista, no de cierreTipos de unidad2 y 3 recámaras190 a 203 m² - 05
Nala CozumelPreventa
Costera Sur · a veinte pasos del agua · una torreDieciséis unidades desde 279 mil dólares. Según nuestra información pertenece al mismo grupo del proyecto anterior, así que le aplicamos la misma política hasta que se pueda inspeccionar una unidad terminada y con régimen inscripto. La pertenencia al grupo la confirmamos en la licencia de construcción, no en el material de venta.
USD/m²A pedidose cotiza por unidadPreciodesde $279,000precio de lista, no de cierreTipos de unidad16 unidadesuna torre - 06
Existence CozumelPreventa
Costera Sur · preventaDos recámaras de 143 m² desde 386,720 dólares, unos 2,700 dólares por metro. Desarrollador y permisos en verificación, y en la isla eso no es un trámite: es lo que separa un buen precio de un problema de tres años.
USD/m²~$2,700~251 USD/ft²Preciodesde $386,720precio de lista, no de cierreTipos de unidad2 recámaras143 m² - 07
Obra nueva cruzando la carreteraPreventa
Costera Sur · segunda línea · entrega junio 2026Tres recámaras de 191 m² en 14 millones de pesos, con azotea, tenis, gym y coworking. Está cruzando la Costera Sur, así que es vista al mar y no frente al mar, y cotiza de 3,900 a 4,200 dólares por metro: más que varias primeras líneas de reventa del mismo tramo. Vale la pena decirlo en voz alta antes de comparar.
USD/m²$3,900 – 4,200362 – 390 USD/ft²Precio$14 M MXNprecio de lista, no de cierreTipos de unidad3 recámaras191 m² - 08
Terrenos frente al mar
Fracciones 3 a 5, Costera Sur · en ventaUn lote de 1,346 m² con 18.5 metros de frente de mar pedido en 18.1 millones de pesos, unos 700 a 750 dólares por metro de terreno. Con el límite de cuatro niveles, lo que se puede construir ahí está definido de antemano, y eso es lo primero que hay que calcular antes de hacer una oferta por suelo.
USD/m²$700 – 750por m² de terrenoPrecio$18.1 M MXNprecio de lista, no de cierreTipos de unidadTerreno1,346 m², 18.5 m de frente
También quedan por confirmar en campo Villas Cristalinas y Villas Coral, y la franja de villas privadas al sur de Residencias Reef, donde una casa de cinco recámaras de 439 m² en lote de 604 m² se ofrece con financiamiento del vendedor. Y una pregunta que hacemos siempre en este tramo: si el edificio está en agua municipal o en pozo.
Comprar en preventa en Cozumel:
qué revisamos antes de venderte
Esta es la sección que nos hace ganar y perder ventas, y la escribimos igual. En Cozumel la forma segura de comprar frente al mar es reventa o producto terminado que ya esté bajo régimen de propiedad en condominio, con escritura o fideicomiso constituido. La isla tiene pocos desarrolladores, los materiales cruzan en ferry, los ciclos de obra son largos y el comprador tiene poca palanca cuando un proyecto se atrasa.
- El lote a nombre de quien construye
Suena obvio y es lo que más veces falla. Antes de cualquier cosa: título del predio a nombre de la entidad que desarrolla, licencia de construcción y permisos ambientales en mano, y el régimen de condominio inscripto o con fecha para inscribirse.
- Pagos atados a la obra, no al calendario
Los esquemas de cincuenta de enganche, cuarenta y cinco durante la obra y cinco a la entrega, que hoy se ofrecen en la costa sur, ponen casi todo el riesgo del lado del comprador. Lo sano es que cada pago corresponda a un avance verificable y que el dinero pase por fideicomiso de administración o por el notario.
- Suponer dos años de atraso
En esta isla las entregas se recorren de doce a treinta y seis meses con frecuencia. Cualquier preventa hay que evaluarla como si entregara dos años tarde: si con ese supuesto sigue teniendo sentido, la conversación puede seguir.
- Orden de preferencia, en este orden
Primero terminado y con régimen. Luego terminado en espera de régimen, con el dinero en garantía. Después preventa de un desarrollador que ya haya entregado torres en la isla. Antilia y North Beach van a ser la prueba en 2026, y hasta que entreguen son promesas, no antecedentes.
No representamos compradores en Ba’kan Tower ni en Deck 48, ni en los demás proyectos del mismo grupo, entre ellos Sea Lofts, y aplicamos la misma política a Nala Cozumel hasta que se pueda inspeccionar una unidad terminada y con régimen inscripto. Esto no sale de un rumor: sale de nuestro propio expediente.
El motivo, con fechas y documentos, te lo damos en persona y con el papel en la mano. No lo vamos a poner en una página abierta, y también te vamos a decir con la misma claridad qué es lo que sí revisarías si de todas formas quieres ese departamento. Es exactamente el trabajo por el que existe un bróker del lado del comprador.
Una nota sobre lenguaje, porque importa: en preventa la palabra que usamos es documentos, no adjetivos. Un contrato, una licencia y un régimen inscripto dicen más que cualquier opinión, incluida la nuestra, y son lo que te vas a llevar a la firma.
Rentar tu propiedad en Cozumel
los meses que no estás
Hay meses en que no vas a estar, y rentarla en esos meses es normal aquí. En Cozumel el inquilino es un buzo, y eso cambia el cálculo entero.
Nos lo preguntan siempre y la respuesta incómoda es que el número no depende del edificio: depende de quién lo opera. La misma unidad, con la misma vista y la misma cuota, entregada a dos administradores distintos, devuelve dos números distintos. No dependemos de esos números ni cobramos por ellos, y tampoco te vamos a mostrar el historial de renta de un edificio como si fuera una promesa.
Lo que sí sabemos de esta isla: la ocupación es más pareja que en el continente porque el buceo no tiene temporada alta tan marcada, la tarifa por noche es más baja, y las estancias son más largas. Un tanque de enjuague y un lóquer para el equipo hacen más por la renta que un mármol nuevo.
Nosotros no vendemos un rendimiento. Nos aseguramos de que no pagues por arriba de mercado, que es una cosa distinta y es la única que se puede garantizar. En una isla con oferta chica, eso significa saber qué se vendió y en cuánto, no qué se está pidiendo.
Lo que sí revisamos antes de ofertar son las tres reglas de abajo, y las tres están por escrito: en el reglamento del condominio, en el contrato de administración y en la ventanilla del municipio de Cozumel.
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Corto plazo, permitido o no
Lo dice el reglamento del condominio, no el vendedor. En una isla donde varios edificios son de dueños que viven ahí todo el año, la renta por noche está limitada más seguido de lo que se piensa. Se lee antes de ofertar.
- 02
Administración abierta u obligatoria
Algunos condominios te dejan operar con quien quieras y otros tienen un operador obligatorio, con su porcentaje y sus reglas. En Cozumel esto pesa más porque hay pocos operadores y no todos entienden al huésped buzo.
- 03
Agua, luz y seguro
Del kilómetro 14 al sur hay edificios con pozo y planta propia. Eso cambia la cuota, cambia lo que pasa después de un huracán y cambia tu seguro. Es el dato que más veces falta en un anuncio de esa franja.
Preguntas frecuentes sobre comprar
frente al mar en Cozumel
¿Cuánto cuesta una propiedad frente al mar en Cozumel?
Depende del tramo. En el sur, la reventa frente al mar va de 2,500 a 3,600 dólares por metro: dos recámaras de 94 m² se han pedido en 333 mil y unidades de 190 m² entre 470 y 480 mil. En el norte, la obra nueva va de 3,400 a 3,900 y la reventa de primera línea de 4,800 a 5,500: tres recámaras de 197 m² en 905 mil, dos de 155 m² en 843 mil. La isla completa, contando producto interior, arranca en 1,900 dólares por metro.
¿Cozumel es más barato que Playa del Carmen?
Sí, entre 25 y 40 por ciento menos por metro en frente al mar. La diferencia se cierra en la obra nueva del norte, donde ya se cotiza casi como el centro de Playa del Carmen. Ahí la pregunta deja de ser el precio y pasa a ser qué compras: en Cozumel compras una isla con aeropuerto y sin sargazo, y aceptas depender del ferry y de la temporada de huracanes.
¿Hay playa de arena en Cozumel o es todo roca?
La mayor parte de la costa poniente es roca de coral, con escaleras al agua, no arena. Es lo primero que hay que saber antes de venir a ver. La arena está en Playa San Juan y el norte, donde Las Brisas es el único condominio de esa costa con playa de arena propia, y en el sur en Playa San Francisco y Palancar, del kilómetro 14 hacia abajo. Residencias Reef, en el 15, está sobre esa arena.
¿Llega el sargazo a Cozumel?
Mucho menos que a Playa del Carmen y Tulum, y la razón es geográfica: toda la costa residencial de la isla es la de sotavento, la que mira hacia el continente, así que queda protegida. Es el argumento más fuerte que tiene Cozumel frente a la costa de enfrente y no depende de la administración del edificio.
¿Un extranjero puede comprar frente al mar en Cozumel?
Sí, con un fideicomiso bancario o una sociedad mexicana, porque toda la isla está dentro de la zona restringida. Tienes todos los derechos: usar, rentar, hipotecar, vender y heredar. En primera línea se revisa además la concesión de ZOFEMAT del condominio, que son los primeros 20 metros desde la marea alta.
¿Conviene comprar en preventa en Cozumel?
Nuestra recomendación es no, salvo casos concretos. La isla tiene pocos desarrolladores, los materiales cruzan en ferry, los ciclos de obra son largos y las entregas se recorren de doce a treinta y seis meses con frecuencia. Lo seguro es producto terminado y con régimen de condominio inscripto, con escritura o fideicomiso ya constituido. Si aun así vas a entrar en preventa, hay cuatro cosas que revisamos antes y están en la sección de preventa de esta página.
¿Qué esquemas de pago hay que mirar con lupa?
Los del tipo cincuenta por ciento de enganche, cuarenta y cinco durante la obra y cinco a la entrega, que hoy se ofrecen en la costa sur. Con ese esquema pagas casi todo antes de que exista la propiedad y te quedas sin palanca si la obra se atrasa. Lo sano es que los pagos vayan atados a avances de obra verificables y que el dinero pase por un fideicomiso de administración o por el notario.
¿Cuántos niveles se pueden construir frente al mar en Cozumel?
En la Carretera Costera Sur el límite es de cuatro niveles y doce metros, con COS 0.70 y CUS 1.8, y se verifica lote por lote con el municipio. En la zona hotelera norte se permite más altura, y por eso las torres nuevas de trece a quince niveles están todas ahí. Esa restricción es la razón de que haya poca oferta nueva en el sur y de que la reventa sostenga bien su valor.
¿Todos los edificios tienen agua y luz de la red?
No todos. El agua municipal y la red de CFE llegan a la zona hotelera norte y a la sur hasta Chankanaab. Más al sur hay condominios que funcionan con pozo y planta propia: Residencias Reef, en el kilómetro 15, tiene sus propios sistemas. Es una de las primeras preguntas que hacemos, porque cambia la cuota y cambia lo que pasa en temporada de huracanes.
¿Y los huracanes?
Es un riesgo real y Wilma, en 2005, sigue siendo la referencia de la isla. Lo que importa entonces no es el precio por metro, es la calidad de construcción, el seguro vigente y qué hizo el condominio la última vez. Pesa más aquí que en la costa de enfrente y lo revisamos edificio por edificio.
¿Se renta bien en Cozumel?
Se renta distinto. El mercado lo mueve el buceo, no la fiesta, así que la ocupación es más pareja a lo largo del año, la tarifa por noche es más baja que en Playa del Carmen y las estancias son más largas. Los edificios con tanque de enjuague y lóquer para el equipo rentan mejor que los que no lo tienen. Y como en todas partes, el mismo departamento con dos administradores distintos devuelve dos números distintos.
¿Cuánto se paga de gastos de cierre?
Entre 7 y 10 por ciento del precio, y en la costa hay que sumar el fideicomiso: impuesto de adquisición, honorarios del notario público, avalúo, certificados, inscripción en el Registro Público y el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores más el año uno del fideicomiso bancario. El paso a paso está en la guía de cierre.
Más dudas resueltas en las preguntas frecuentes para compradores · Conoce al equipo
Dinos qué estás buscando en Cozumel.
Nosotros hacemos el filtro.
- Una selección hecha para tiUna lista corta, no un catálogoLos edificios que encajan con tu presupuesto y con el uso que le vas a dar, con la diferencia entre arena y roca dicha desde el principio. Con precio, costo por metro y los tipos de unidad que hay hoy.
- La revisión antes de ofertarUn asesor con licencia mira tu edificioRégimen de condominio, escritura o fideicomiso, estado financiero, cuotas extraordinarias, concesión de ZOFEMAT, y si el agua es municipal o de pozo. En preventa, además, título del predio, licencias y calendario de pagos.
Elegir un edificio es solo el principio. Nuestro trabajo es que entiendas qué estás comprando antes de comprometerte.
Te decimos qué edificio te conviene.
Y en qué preventa no entrar.
Cozumel es una isla chica con poca oferta y mucha historia que no está publicada. Del norte a Palancar, cada tramo tiene su precio, su tipo de costa y su letra chica.
Asesores inmobiliarios con licencia en Quintana Roo · No representamos desarrolladores
Karina D. Sayed, CPA · CEO, Broker y Propietaria · Playa Realtors
Vivo en esta costa desde 2001 y Playa Realtors representa compradores aquí desde 2008. Los rangos y los precios de esta página salen de inventario en venta edificio por edificio en Cozumel, de nuestros propios comparables y de los documentos de condominio que leemos en la revisión legal, no de la descripción de un anuncio.
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