Real Estate · Construction · Riviera Maya 2026
Inmuebles · Construcción · Riviera Maya 2026
Immobilier · Construction · Riviera Maya 2026
Buying Land & Building in the Riviera Maya: Everything Nobody Tells You
Comprar Terreno y Construir en la Riviera Maya: Todo lo que Nadie te Dice
Acheter un Terrain et Construire dans la Riviera Maya: Tout Ce Que Personne Ne Vous Dit
Permits, soil studies, CFDI invoices, DRO, catastro and obra terminada, organized in 4 phases so you don’t learn the hard way.
Permisos, estudios de suelo, facturas CFDI, DRO, catastro y obra terminada, organizados en 4 fases para que no lo aprendas a la mala.
Permis, études de sol, factures CFDI, DRO, cadastre et obra terminada, en 4 phases pour ne pas apprendre à vos dépens.
You want to build.
We find you the land to do it.
Quieres construir.
Nosotros encontramos el terreno para hacerlo.
Vous voulez construire.
Nous trouvons le terrain qu’il vous faut.
Residential, commercial or hotel, we match your project to the land with the correct uso de suelo in the Riviera Maya. That’s where our work ends. Everything that follows is what this guide is for.
Residencial, comercial u hotelero, alineamos tu proyecto al terreno con el uso de suelo correcto en la Riviera Maya. Ahí termina nuestro trabajo. Todo lo que sigue es para lo que esta guía existe.
Résidentiel, commercial ou hôtelier, nous alignons votre projet au terrain avec le bon uso de suelo (zonage). C’est là que notre rôle s’arrête. Tout ce qui suit, c’est l’objet de ce guide.
So you found the land. The Caribbean is calling, the numbers look right, and then someone mentions “DRO” and “COS y CUS” and your architect starts talking about soil studies. Suddenly it feels like a different language. It is. But with the right team, you learn it fast.
Encontraste el terreno. El Caribe te llama, los números cuadran, y entonces alguien menciona “DRO” y “COS y CUS” y tu arquitecto empieza a hablar de estudios de suelo. De repente parece otro idioma. Lo es. Pero con el equipo correcto, se aprende rápido.
Vous avez trouvé le terrain. La mer des Caraïbes vous appelle, les chiffres semblent justes, et quelqu’un mentionne « DRO » et « COS y CUS » et votre architecte parle d’études de sol. Tout à coup, ça ressemble à une autre langue. C’est le cas. Mais avec la bonne équipe, on l’apprend vite.
Building in the Riviera Maya is genuinely different from building almost anywhere else in Mexico. The limestone karst, the federal coastal zone, the ecological restrictions, the municipal permit culture, the CFDI tax system and the Catastro process all interact in ways that catch buyers off-guard. This guide walks you through all four phases, before you choose a lot, through design and permits, through construction, and all the way to regularizing your property for a future sale.
Construir en la Riviera Maya es genuinamente diferente a construir en casi cualquier otro lugar de México. La caliza kárstica, la zona federal costera, las restricciones ecológicas, la cultura de permisos municipales, el sistema CFDI y el proceso de Catastro interactúan de formas que sorprenden a los compradores. Esta guía te lleva por las cuatro fases: antes de elegir el lote, durante el diseño y permisos, en la construcción, y hasta regularizar tu propiedad para una futura venta.
Construire dans la Riviera Maya est véritablement différent de presque partout ailleurs au Mexique. Le karst calcaire, la zone fédérale côtière, les restrictions écologiques, la culture des permis municipaux, le système de factures CFDI et le processus cadastral interagissent d’une manière qui surprend les acheteurs. Ce guide vous accompagne sur les quatre phases, avant de choisir un terrain, pendant la conception et les permis, pendant la construction, et jusqu’à la régularisation de votre propriété pour une vente future.
- Phase 0, Due diligence: uso de suelo, ejidal land, ZOFEMAT, cenotes
- Phase 1, Architects, DRO, structural engineers & municipal plans
- Phase 2, Licencia de construcción, COS & CUS, environmental permits
- Phase 3, Real costs, materials buying guide & CFDI tax invoices
- Phase 4, Obra terminada, new predial & Catastro
- Bonus, Ecology: the invisible rules that shut projects down
- Fase 0, Due diligence: uso de suelo, terrenos ejidales, ZOFEMAT, cenotes
- Fase 1, Arquitectos, DRO, ingenieros y planos municipales
- Fase 2, Licencia de construcción, COS y CUS, permisos ambientales
- Fase 3, Costos reales, guía de compra de materiales y facturas CFDI
- Fase 4, Obra terminada, predial nuevo y Catastro
- Extra, Ecología: las reglas invisibles que detienen proyectos
- Phase 0, Vérifications: zonage, terres ejidales, ZOFEMAT, cénotes
- Phase 1, Architectes, DRO, ingénieurs et plans municipaux
- Phase 2, Permis de construire, COS & CUS, autorisations environnementales
- Phase 3, Coûts réels, guide d’achat de matériaux et factures CFDI
- Phase 4, Obra terminada, nouveau cadastre et vente
- Bonus, Écologie : les règles invisibles qui bloquent des projets
Due Diligence: The Steps Most Buyers Skip
Due Diligence: Los Pasos que la Mayoría Omite
Due Diligence : Les Étapes que la Plupart des Acheteurs Sautent
What to investigate before signing a promissory note or paying a deposit
Qué investigar antes de firmar una promesa de compraventa o dar un anticipo
Ce qu’il faut vérifier avant de signer quoi que ce soit
Uso de Suelo, Land Use Certificate
Uso de Suelo, Constancia de Uso
Uso de Suelo, Certificat d’Usage des Sols
Request the Constancia de Uso de Suelo from the Municipal Development department before anything else. This document tells you what you can legally build: residential, touristic, commercial, mixed. Zoning changes between municipalities (Benito Juárez, Solidaridad, Tulum) and even between neighborhoods. A plot three blocks from the beach may only allow one story. Never assume, verify in writing.
Solicita la Constancia de Uso de Suelo al departamento de Desarrollo Municipal antes que nada. Este documento te dice qué puedes construir legalmente: residencial, turístico, comercial, mixto. El zonificado cambia entre municipios (Benito Juárez, Solidaridad, Tulum) e incluso entre colonias. Un terreno a tres cuadras de la playa puede permitir sólo un piso. Nunca asumas, verifica por escrito.
Demandez la Constancia de Uso de Suelo au département du Développement Urbain Municipal. Ce document indique ce que vous pouvez légalement construire : résidentiel, touristique, commercial, mixte. Le zonage change entre municipalités et même entre quartiers. Vérifiez toujours par écrit.
Title Search & Legal Due Diligence
Búsqueda de Título y Due Diligence Legal
Recherche de Titre et Vérification Juridique
Hire a Mexican notary and a separate real estate attorney, not the seller’s notary. Request: a Certificado de No Gravamen (no liens), trace ownership for at least 20 years, verify no ejido origin, and confirm full registration in the Public Registry. In the Riviera Maya, many parcels have complicated ejido histories.
Contrata un Notario Público y un abogado inmobiliario separado, no el notario del vendedor. Solicita: Certificado de No Gravamen, traza la cadena de propiedad por al menos 20 años, verifica que no haya origen ejidal y confirma registro en el Registro Público de la Propiedad.
Engagez un notaire mexicain et un avocat immobilier distinct, pas le notaire du vendeur. Demandez : un Certificado de No Gravamen (absence de charges), retracez la chaîne de propriété sur 20 ans et vérifiez l’absence d’origine ejidale.
ZOFEMAT: The Federal Coastal Zone
ZOFEMAT: Zona Federal Marítimo Terrestre
ZOFEMAT : La Zone Fédérale Côtière
The Mexican government owns the first 20 meters from the high tide line. No one can own it: the best available is a revocable federal concession. Beachfront land sold as “yours to the ocean” is a common source of legal conflict. Verify concession documents and expiration dates before any purchase.
El gobierno federal es dueño de los primeros 20 metros desde la línea de pleamar. Nadie puede ser propietario: lo máximo es una concesión federal revocable. Terrenos frente al mar vendidos como “tuyos hasta el océano” son fuente común de conflictos. Verifica documentos de concesión y fechas de vencimiento.
Le gouvernement fédéral possède les premiers 20 mètres à partir de la ligne de marée haute. Personne ne peut en être propriétaire : le mieux disponible est une concession fédérale révocable. Vérifiez les documents de concession et leurs dates d’expiration.
Environmental Restrictions: Mangroves
Restricciones Ambientales: Manglares
Restrictions Environnementales : Mangroves
Mangroves, even small ones on private land, are untouchable under federal law (LGEEPA, NOM-022). You cannot remove them, build within their buffer zone, or trim them without SEMARNAT authorization. Commission a professional mangrove survey before buying. One forgotten mangrove patch can permanently block a building permit.
Los manglares, incluso pequeños en terrenos privados, son intocables por ley federal (LGEEPA, NOM-022). No puedes removerlos, construir en su zona de amortiguamiento ni podarlos sin autorización de SEMARNAT. Encarga un estudio de manglar profesional antes de comprar.
Les mangroves, même de petite taille sur terrain privé, sont intouchables selon la loi fédérale (LGEEPA, NOM-022). Vous ne pouvez pas les retirer ni construire dans leur zone tampon sans autorisation SEMARNAT. Faites réaliser une étude de mangrove professionnelle avant tout achat.
Speleological Survey: Cenotes & Caves
Estudio Espeleológico: Cenotes y Cuevas
Étude Spéléologique : Cénotes et Grottes
The Yucatan sits on a limestone karst aquifer riddled with cenotes and underground rivers. A cenote can be 2 meters below your future living room floor. A certified speleological study is mandatory in many Tulum-area municipalities before a building permit is issued. Discovery of a cenote mid-construction can halt everything indefinitely.
Yucatán está sobre un acuífero kárstico de caliza lleno de cenotes y ríos subterráneos. Un cenote puede estar a 2 metros bajo el piso de tu futura sala. Un estudio espeleológico certificado es obligatorio en muchos municipios de la zona Tulum. Descubrir un cenote durante la obra puede detenerla indefinidamente.
Le Yucatan repose sur un aquifère karstique calcaire truffé de cénotes et rivières souterraines. Un cénote peut se trouver à 2 mètres sous votre future dalle. Une étude spéléologique certifiée est obligatoire dans de nombreuses municipalités. Découvrir un cénote en cours de construction peut tout bloquer indéfiniment.
Topographic Survey
Levantamiento Topográfico
Relevé Topographique
Commission an independent levantamiento topográfico by a certified surveyor before closing. Verify physical boundaries match the escritura. In many Riviera Maya developments, lots were sold with approximate measurements that don’t match the registry. Zero discrepancy between real square meters and the escritura affects your construction footprint and eventual sale.
Encarga un levantamiento topográfico independiente por topógrafo certificado antes del cierre. Verifica que los linderos físicos coincidan con la escritura. En muchos desarrollos de la Riviera Maya, los lotes se vendieron con medidas aproximadas que no coinciden con el registro.
Commandez un levantamiento topográfico (relevé topographique) indépendant avant la clôture. Vérifiez que les limites physiques correspondent à l’acte de propriété (escritura). Dans de nombreux développements de la Riviera Maya, les lots ont été vendus avec des mesures approximatives.
Ejidal Land: What It Is, and Why We Don’t Touch It
Terrenos Ejidales: Qué Son y Por Qué No los Tramitamos
Les Terres Ejidales : Ce Que C’est et Pourquoi Nous N’y Touchons Pas
What is ejidal land? After the Mexican Revolution, the government distributed communal land to farming communities, called ejidos. Ejidal parcels are collectively owned by the ejidatarios and governed by Agrarian Law, not the Civil Code. They cannot be freely bought, sold or mortgaged. Converting ejidal land to private property, called dominio pleno, requires a complex multi-step federal process that can take years, carries significant legal risk, and has historically caused the most costly disputes in Riviera Maya real estate.
¿Qué son los terrenos ejidales? Después de la Revolución Mexicana, el gobierno distribuyó tierras comunales a comunidades campesinas, llamadas ejidos. Las parcelas ejidales son propiedad colectiva de los ejidatarios y se rigen por la Ley Agraria, no el Código Civil. No pueden comprarse, venderse ni hipotecarse libremente. Convertirlas a propiedad privada, proceso llamado dominio pleno, puede tardar años y ha causado los conflictos más costosos en la historia del mercado inmobiliario de la Riviera Maya.
Qu’est-ce qu’une terre ejidale ? Après la Révolution mexicaine, le gouvernement a distribué des terres communales aux communautés agricoles, appelées ejidos. Ces parcelles sont la propriété collective des ejidatarios, régies par la Loi agraire et non par le Code civil. Elles ne peuvent pas être librement achetées ou vendues. Les convertir en propriété privée, dominio pleno, est un processus fédéral complexe qui peut prendre des années.
We do not list, represent or facilitate transactions involving ejidal land. Every property we work with has a clean private title registered in the Public Property Registry. This is non-negotiable.
No publicamos, representamos ni facilitamos transacciones con terrenos ejidales. Cada propiedad con la que trabajamos tiene un título privado limpio registrado en el Registro Público de la Propiedad. Esto es innegociable.
Nous ne listons pas et ne facilitons aucune transaction impliquant des terres ejidales. Chaque propriété avec laquelle nous travaillons possède un titre privé propre enregistré au Registre public. C’est non négociable.
In Playa del Carmen, there is a well-known neighborhood simply named “Ejido”, Colonia Ejido. This is a regular urban neighborhood with regular private titles. The name refers to its historical origin, not its current legal status. Properties there that have completed dominio pleno and hold private escrituras are perfectly buyable. Confusing the neighborhood name with ejidal tenure has caused real buyers to reject legitimate properties. Always verify title status, not neighborhood name.
En Playa del Carmen existe una colonia llamada “Ejido”, Colonia Ejido. Es una colonia urbana regular con títulos privados normales. El nombre se refiere a su origen histórico, no a su estado legal actual. Las propiedades ahí con dominio pleno y escrituras privadas son perfectamente comprables. Confundir el nombre del barrio con la tenencia ejidal ha llevado a compradores a rechazar propiedades legítimas. Siempre verifica el estatus del título, no el nombre de la colonia.
À Playa del Carmen, il existe un quartier appelé « Ejido », la Colonia Ejido. C’est un quartier urbain ordinaire avec des titres privés normaux. Le nom fait référence à son origine historique. Les propriétés ayant complété le dominio pleno sont tout à fait achetables. Vérifiez toujours le statut du titre, pas le nom du quartier.
- Real Estate Attorney / Abogado InmobiliarioTitle search, ejido review, contractsBúsqueda de título, revisión ejidalRecherche de titre, vérification juridiqueSpecialist RequiredRequiere EspecialistaSpécialiste Requis
- Notario PúblicoTransaction formalization, CGG certificateFormalización, Certificado de No GravamenFormalisation de la transactionLegally RequiredObligatorio por LeyObligatoire par Loi
- Certified Topographer / TopógrafoPhysical boundary verificationVerificación de linderosVérification des limitesSpecialist RequiredRequiere EspecialistaSpécialiste Requis
- Speleologist / EspeleólogoCenote & cave risk studyEstudio de cenotes y cuevasÉtude de risque cénotesSpecialist RequiredRequiere EspecialistaSpécialiste Requis
- Environmental ConsultantMangrove survey, protected area checkEstudio de manglarÉtude mangroveSpecialist RequiredRequiere EspecialistaSpécialiste Requis
- Municipal Urban Dev. OfficeUso de suelo verification: go yourselfConstancia de uso, ve tú mismoVérification de zonage : faites-le vous-mêmeOwner Can ManageGestión Directa PosibleGestion Directe Possible
The Design Team: What to Ask, What to Demand
El Equipo de Diseño: Qué Pedir, Qué Exigir
L’Équipe de Conception : Ce Qu’il Faut Demander et Exiger
Architects, the DRO, structural engineers and the municipal plan requirements
Arquitectos, el DRO, ingenieros estructurales y los requerimientos de planos municipales
Architectes, le DRO, ingénieurs structuraux et les exigences de plans municipaux
What to Ask Your Architect
Qué Pedirle a tu Arquitecto
Ce que Demander à Votre Architecte
Demand a complete proyecto arquitectónico: floor plans, sections, elevations, structural concept (with engineer), installations layout, site plan respecting setbacks, and a preliminary budget. Confirm they know the local reglamento de construcción of your specific municipality, Playa del Carmen, Tulum and Puerto Morelos each have different height limits and setback rules.
Exige un proyecto arquitectónico completo: plantas, cortes, fachadas, concepto estructural (con el ingeniero), distribución de instalaciones, plano de conjunto respetando restricciones y presupuesto preliminar. Confirma que conoce el reglamento de construcción de tu municipio específico.
Exigez un proyecto arquitectónico complet : plans, coupes, élévations, concept structurel, plans d’installations, plan de masse respectant les reculs, et un budget préliminaire. Confirmez qu’il connaît le règlement de construction de votre municipalité spécifique.
The DRO: Director Responsable de Obra
El DRO: Director Responsable de Obra
Le DRO : Directeur Responsable des Travaux
The DRO is legally required in Quintana Roo. This is a licensed professional registered with the municipal authority who takes legal responsibility for code compliance. They sign the permit application. Some architects are also registered DROs; many are not. Confirm their municipal registration number before signing any contract.
El DRO es legalmente obligatorio en Quintana Roo. Es un profesional registrado ante la autoridad municipal que asume responsabilidad legal de que el proyecto cumple todos los reglamentos. Firma la solicitud de permiso. Confirma su número de registro municipal antes de firmar contrato.
Le DRO est légalement obligatoire au Quintana Roo. C’est un professionnel enregistré auprès de l’autorité municipale qui assume la responsabilité légale de la conformité. Il signe la demande de permis. Vérifiez son numéro d’enregistrement municipal.
The Structural Engineer: What to Demand
El Ingeniero Estructural: Qué Exigir
L’Ingénieur Structurel : Ce Qu’il Faut Exiger
Must account for: limestone voids beneath the slab, salt air rebar corrosion, hurricane wind loads (Cat 5 zone), and expansive clay in inland areas. Demand: estudio de mecánica de suelos (soil study), specific foundation design, structural calculations (memoria de cálculo), and a coastal-condition materials specification list.
Debe contemplar: huecos de caliza bajo la losa, corrosión de varilla por aire salino, cargas de viento por huracanes (zona Cat 5) y arcillas expansivas. Exige: estudio de mecánica de suelos, diseño de cimentación específico, cálculos estructurales (memoria de cálculo) y lista de especificaciones de materiales.
Doit tenir compte de : vides calcaires sous la dalle, corrosion des armatures par l’air salin, charges de vent (zone cyclone Cat 5) et argiles expansives. Exigez : étude de mécanique des sols, conception de fondation spécifique, calculs structuraux et liste des spécifications de matériaux.
Plans Required by the Municipality
Planos que Pide el Municipio
Plans Exigés par la Municipalité
Standard set for a residential building permit: architectural plans (1:50 or 1:100 scale), structural plans (foundation, beams, slabs), site plan with boundaries and setbacks, sanitary and hydraulic installations, electrical plan, and the soil mechanics study. All signed by the DRO and engineer.
Conjunto estándar para licencia de construcción residencial: planos arquitectónicos (escala 1:50 o 1:100), planos estructurales (cimentación, trabes, losas), plano de conjunto con linderos y restricciones, instalaciones hidráulico-sanitarias, plano eléctrico y el estudio de mecánica de suelos. Todos firmados por el DRO.
Ensemble standard pour un permis de construire résidentiel : plans architecturaux (échelle 1:50 ou 1:100), plans structuraux, plan de masse avec limites et reculs, plans des installations sanitaires et hydrauliques, plan électrique et étude de mécanique des sols. Tous signés par le DRO.
The Yucatan Peninsula is an emerged limestone reef, the same formation that created the world’s largest underground river system. You may hit solid rock at 30cm, or a 3-meter-deep void at 1.5 meters. Traditional foundation methods can be inadequate without a proper soil study. Cost: $800–$2,500 USD. Savings: multiples of that in foundation redesign costs. In Tulum and Puerto Morelos, many builders have hit unexpected caverns mid-construction without one.
La Península de Yucatán es un arrecife de caliza emergido, la misma formación que creó el sistema de ríos subterráneos más grande del mundo. Puedes encontrar roca sólida a 30cm, o un hueco de 3 metros a 1.5m de profundidad. Los métodos de cimentación tradicionales pueden ser inadecuados. Costo: $800–$2,500 USD. Ahorro: múltiplos de eso en rediseños de cimentación.
La péninsule du Yucatan est un récif calcaire émergé, la même formation qui a créé le plus grand réseau de rivières souterraines du monde. Vous pouvez toucher la roche solide à 30cm, ou un vide de 3 mètres à 1,5m. Les méthodes de fondation traditionnelles peuvent être inadéquates. Coût : 800–2 500 USD. Économies : plusieurs fois ce montant en coûts de reconception.
- Licensed ArchitectArquitecto con Cédula ProfesionalArchitecte LicenciéFull design, project managementDiseño completo, dirección del proyectoConception complète, gestion de projetSpecialist RequiredRequiere EspecialistaSpécialiste Requis
- DRORegistered with municipality: verify numberRegistrado en el municipio, verifica númeroEnregistré auprès de la municipalitéLegally RequiredObligatorio por LeyObligatoire par Loi
- Structural EngineerIngeniero EstructuralIngénieur StructurelFoundation design, memoria de cálculoCimentación, memoria de cálculoConception de fondation, calculs structurauxSpecialist RequiredRequiere EspecialistaSpécialiste Requis
- Soil Mechanics LabLaboratorio de Mecánica de SuelosLaboratoire de Mécanique des SolsEstudio de suelo with boringsEstudio de suelo con sondeosÉtude de sol avec foragesSpecialist RequiredRequiere EspecialistaSpécialiste Requis
Licencia de Construcción, COS & CUS
Licencia de Construcción, COS y CUS
Permis de Construire, COS & CUS
What you need, who issues it, and the two numbers that determine how much you can actually build
Qué necesitas, quién lo emite, y los dos números que determinan cuánto puedes realmente construir
Ce qu’il faut, qui le délivre, et les deux chiffres qui déterminent ce que vous pouvez réellement construire
Licencia de Construcción
Licencia de Construcción
Permis de Construire
Issued by the Municipal Urban Development department. Requires: complete plan package, proof of ownership, current predial receipt, DRO registration, and a memoria descriptiva. Processing time: 4–8 weeks in Playa del Carmen, longer in Tulum. The permit expires, typically 12 months, and you must start construction before it expires.
Emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano Municipal. Requiere: paquete completo de planos, escritura, recibo de predial al corriente, registro del DRO y memoria descriptiva. Tiempo: 4–8 semanas en Playa del Carmen, más en Tulum. El permiso vence, típicamente 12 meses, y debes iniciar la construcción antes de que venza.
Délivrée par la Direction du Développement Urbain Municipal. Nécessite : dossier de plans complet, titre de propriété, quittance de taxe foncière, enregistrement DRO et memoria descriptiva. Délai : 4–8 semaines à Playa del Carmen, plus long à Tulum. Le permis expire, généralement 12 mois, et vous devez commencer la construction avant son expiration.
Environmental Permits: MIA & SEMARNAT
Permisos Ambientales: MIA y SEMARNAT
Autorisations Environnementales : MIA & SEMARNAT
If your project is near the coast or in a protected area, you’ll need a Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) approved by SEMARNAT. This requires a full environmental study, a public comment period, and can take 3–12 months. Starting without it when required = immediate stop-work order and potential demolition.
Si tu proyecto está cerca de la costa o en área protegida, necesitarás una Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) aprobada por SEMARNAT. Requiere estudio ambiental completo, período de comentarios públicos y puede tardar 3–12 meses. Construir sin ella cuando es requerida = paro inmediato y posible demolición.
Si votre projet est près de la côte ou dans une zone protégée, vous aurez besoin d’une Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) approuvée par SEMARNAT. Cela nécessite une étude environnementale complète et peut prendre 3–12 mois. Construire sans elle = arrêt immédiat des travaux et démolition potentielle.
IMSS Worker Registration
Registro de Trabajadores ante el IMSS
Enregistrement des Travailleurs à l’IMSS
All construction workers must be registered with IMSS during the project. Labor inspections on sites are increasingly common in the Riviera Maya. Non-compliance = fines and project halt. Your general contractor should handle this, verify monthly IMSS payment receipts. Budget approximately 5–7% of the labor wage bill.
Todos los trabajadores deben estar registrados ante el IMSS durante el proyecto. Las inspecciones de trabajo son cada vez más frecuentes en la Riviera Maya. Incumplimiento = multas y paro de obra. Tu contratista general debe encargarse, verifica recibos de pago mensuales. Presupuesta 5–7% de la nómina de obra.
Tous les travailleurs doivent être enregistrés à l’IMSS (sécurité sociale mexicaine). Les inspections de chantier sont de plus en plus fréquentes. Non-conformité = amendes et arrêt du chantier. Votre entrepreneur général doit s’en charger, vérifiez les reçus mensuels. Budget : environ 5–7% de la masse salariale.
Catastro: Pre-Construction Registration
Catastro: Registro Previo a la Construcción
Cadastre : Enregistrement Avant Construction
The Catastro Municipal should have your land registered as a bare lot before construction begins. Make sure the predial reflects the correct area and status. Discrepancies in cadastral records create problems at the notary stage of any future sale. Request a cédula catastral to confirm all data is current.
El Catastro Municipal debe tener tu terreno registrado como lote baldío antes de comenzar. Asegúrate de que el predial refleje la superficie correcta. Las discrepancias en catastro generan problemas en la notaría en cualquier venta futura. Solicita una cédula catastral.
Le Catastro Municipal doit avoir votre terrain enregistré comme lot vide avant de commencer. Assurez-vous que le predial (taxe foncière) reflète la bonne superficie. Les divergences cadastrales créent des problèmes chez le notaire lors de toute vente future. Demandez une cédula catastral.
COS: Coeficiente de Ocupación del Suelo is the maximum percentage of your lot that can be covered by construction at ground level. A 600 m² lot with COS 0.50 allows a maximum ground floor of 300 m².
CUS: Coeficiente de Utilización del Suelo is the maximum total buildable area across all floors, as a multiple of the lot area. A 600 m² lot with CUS 1.20 allows 720 m² total. If your COS gives 300 m² per floor, CUS 1.20 permits only two floors.
Where these appear: Printed on the Constancia de Uso de Suelo, on the Licencia de Construcción header, and in the municipal Programa de Desarrollo Urbano (PDU). Coastal zones often carry especially restrictive values, COS 0.30, CUS 0.60, to limit density near the coast. Always verify before commissioning a full design.
COS: Coeficiente de Ocupación del Suelo es el porcentaje máximo de tu terreno que puede ser cubierto por construcción en planta baja. Un terreno de 600 m² con COS 0.50 permite máximo 300 m² de huella.
CUS: Coeficiente de Utilización del Suelo es la superficie total máxima construible en todos los niveles. Un terreno de 600 m² con CUS 1.20 permite 720 m² totales. Si tu COS da 300 m² por piso, el CUS 1.20 sólo permite dos pisos.
Dónde aparecen: Impresos en la Constancia de Uso de Suelo, en el encabezado de la Licencia de Construcción y en el PDU municipal. Las zonas costeras frecuentemente tienen valores muy restrictivos, COS 0.30, CUS 0.60.
COS: Coeficiente de Ocupación del Suelo est le pourcentage maximum de votre terrain pouvant être couvert en rez-de-chaussée. Un terrain de 600 m² avec COS 0,50 autorise un maximum de 300 m² au sol.
CUS: Coeficiente de Utilización del Suelo est la surface totale constructible sur tous les niveaux. 600 m² avec CUS 1,20 = 720 m² au total. Si le COS donne 300 m² par étage, le CUS 1,20 n’autorise que deux niveaux.
Où apparaissent-ils : Imprimés sur la Constancia de Uso de Suelo, sur la Licencia de Construcción et dans le PDU municipal. Les zones côtières ont souvent des valeurs très restrictives, COS 0,30, CUS 0,60.
A seasoned local contractor has done this dozens of times. They know the permit office staff by name, have a DRO in their network, know which soil lab turns around results in a week. What a good constructor manages for you: permit coordination, IMSS worker registration, site inspections, municipal relationships, materials procurement at contractor pricing, and progress reporting. Your job: approve designs, review budgets, collect invoices. The difference between a nightmare and a clean build is almost always the quality of the person you hire at the top.
Un contratista local experimentado ha hecho esto decenas de veces. Conoce al personal de permisos por nombre, tiene un DRO en su red, sabe qué laboratorio de suelos entrega en una semana. Lo que un buen constructor gestiona por ti: coordinación de permisos, registro IMSS, inspecciones, relaciones municipales, compra de materiales a precio de contratista e informes de avance. Tu trabajo: aprobar diseños, revisar presupuestos, coleccionar facturas.
Un entrepreneur local expérimenté a fait cela des dizaines de fois. Il connaît le personnel du bureau des permis, a un DRO dans son réseau. Ce qu’un bon constructeur gère pour vous : coordination des permis, enregistrement IMSS, inspections, relations municipales, approvisionnement en matériaux et rapports d’avancement. Votre rôle : approuver les designs, revoir les budgets, collecter les factures.
Real Costs, Materials & CFDI Tax Invoices
Costos Reales, Materiales y Facturas CFDI
Coûts Réels, Matériaux et Factures CFDI
What things actually cost, how to buy materials in the Riviera Maya, and how to document everything for tax deductions
Cuánto cuestan las cosas, cómo comprar materiales en la Riviera Maya, y cómo documentar todo para deducir impuestos
Ce que les choses coûtent réellement, comment acheter les matériaux et comment tout documenter pour les déductions fiscales
| Item | Notes | Range (USD/m²) | Concepto | Notas | Rango (USD/m²) | Poste | Notes | Fourchette (USD/m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Basic residential | Residencial básico | Résidentiel de base | Block, concrete, basic finishes | Block, concreto, acabados básicos | Parpaings, béton, finitions basiques | $550–$750 | ||
| Mid-range residential | Residencial nivel medio | Résidentiel intermédiaire | Quality finishes, proper insulation | Acabados de calidad, aislamiento | Finitions de qualité, isolation | $750–$1,100 | ||
| High-end / boutique | Alta gama / boutique | Haut de gamme / boutique | Design architecture, premium materials | Arquitectura de diseño, materiales premium | Architecture de design, matériaux premium | $1,100–$2,000+ | ||
| Karst foundation surcharge | Sobrecosto cimentación caliza | Surcoût fondation karstique | Micropiles or special footings if voids found | Micropilotes o zapatas especiales | Micropieux si vides détectés | +$80–$200 | ||
| Cistern + water system | Cisterna + sistema de agua | Citerne + système d’eau | Almost always required | Casi siempre necesario | Presque toujours nécessaire | $8K–$25K fixed | ||
| Septic / biodigester | Fosa séptica / biodigestor | Fosse septique / biodigesteur | Municipal sewer not always available | Red municipal no siempre disponible | Égout municipal pas toujours disponible | $3K–$12K fixed |
Materials Buying Guide: How It Works in the Riviera Maya
Guía de Compra de Materiales en la Riviera Maya
Guide d’Achat de Matériaux dans la Riviera Maya
Hybrid model (recommended): Owner buys spec-sensitive items (tile, fixtures, doors, windows, appliances) to control quality and get CFDI invoices to your RFC. Contractor buys commodity materials (cement, block, steel, aggregate) at their contractor pricing, typically 10–20% below retail. Ask each contractor whether their material pricing is account-based or retail, and whether they transfer CFDI invoices to you.
Modelo híbrido (recomendado): El propietario compra artículos de especificación sensible (cerámica, griferías, puertas, ventanas, electrodomésticos) para controlar calidad y obtener CFDIs a tu RFC. El contratista compra materiales de consumo (cemento, block, varilla, grava) a su precio de contratista, típicamente 10–20% menos que al público. Pregunta si te transfieren los CFDIs de materiales.
Modèle hybride (recommandé) : Le propriétaire achète les articles sensibles (carrelage, robinetterie, portes, fenêtres, appareils) pour contrôler la qualité et obtenir des factures CFDI à son RFC. L’entrepreneur achète les matériaux courants (ciment, parpaings, acier) à son prix contractant, généralement 10–20% moins cher que le prix public.
Where to buy: Home Depot (Playa del Carmen, Cancún), Construrama (local network, competitive on cement and block), specialized importers in Cancún for premium tile and bathroom fittings. For structural steel: always from a certified distributor (DEACERO, AHMSA brands) with certificado de calidad and CFDI per delivery. Specify grade F’y=42 kg/mm².
Dónde comprar: Home Depot (Playa del Carmen, Cancún), Construrama (red local, muy competitiva en cemento y block), importadores especializados en Cancún para cerámica premium y griferías. Para varilla estructural: siempre distribuidor certificado (DEACERO, AHMSA) con certificado de calidad y CFDI por entrega. Especifica grado F’y=42 kg/mm².
Où acheter : Home Depot (Playa del Carmen, Cancún), Construrama (réseau local, très compétitif pour ciment et parpaings), importateurs spécialisés à Cancún pour le carrelage haut de gamme. Pour l’acier structurel : toujours chez un distributeur certifié (DEACERO, AHMSA) avec certificado de calidad et CFDI par livraison.
Materials to always buy yourself (with CFDI to your RFC): Tile and flooring, bathroom fixtures, electrical main panel and wiring, marine aluminum windows and doors (specify brand and spec sheet), water cistern (manufacturer invoice), solar panels, kitchen appliances. These are the premium items where CFDI directly supports your cost basis at future sale.
Materiales que siempre debes comprar tú (con CFDI a tu RFC): Pisos y azulejos, griferías, tablero eléctrico principal y cableado, ventanas y puertas de aluminio marino (especifica marca y ficha técnica), cisterna (factura del fabricante), paneles solares, electrodomésticos. Son los artículos donde el CFDI apoya directamente tu base de costos en la venta futura.
Matériaux à toujours acheter vous-même (avec CFDI à votre RFC) : Carrelage, robinetterie, tableau électrique et câblage, fenêtres et portes en aluminium marin (spécifiez la marque), citerne (facture fabricant), panneaux solaires, électroménager. Ce sont les postes où la CFDI soutient directement votre coût de revient lors de la vente future.
Coastal materials spec: Epoxy-coated or corrosion-resistant rebar within 1km of coast; high-resistance Portland cement (Type V) in marine environments; marine-grade aluminum for doors/windows (steel corrodes visibly within 2–3 years); waterproofing membranes on all flat roofs; thermal insulation under roof slabs. Termite-resistant materials throughout: tropical hardwoods (chukum, tzalam) or aluminum/PVC alternatives.
Materiales para la costa: Varilla epóxica o anticorrosiva a menos de 1km de la costa; cemento Portland de alta resistencia (tipo V) en ambientes marinos; aluminio marino en puertas y ventanas (el acero se corroe visiblemente en 2–3 años); impermeabilizante en todas las azoteas; aislamiento térmico bajo losas. Materiales resistentes a termitas: maderas tropicales (chukum, tzalam) o alternativas de aluminio/PVC.
Matériaux pour la côte : Armatures époxy ou anticorrosion à moins de 1km de la côte; ciment Portland haute résistance (Type V) en milieu marin; aluminium marin pour portes et fenêtres (l’acier rouille visiblement en 2–3 ans); membranes d’étanchéité sur toutes les toitures-terrasses; isolation thermique sous les dalles. Matériaux résistants aux termites : bois tropicaux (chukum, tzalam) ou alternatives aluminium/PVC.
Water & Sanitation: No Assumptions
Agua y Saneamiento: Sin Suposiciones
Eau et Assainissement : Aucune Hypothèse
Municipal water is unreliable or nonexistent in large parts of the Riviera Maya. Plan a cistern + pump system from day one: residential minimum 5,000L; larger homes 10,000–20,000L. For sewage: a biodigester is increasingly recommended over traditional septic, more efficient, less maintenance, better environmental performance. The municipality requires proof of sanitary system before issuing Obra Terminada.
El agua municipal es poco confiable o inexistente en gran parte de la Riviera Maya. Planea cisterna + sistema de bombeo desde el día uno: mínimo residencial 5,000L; casas más grandes 10,000–20,000L. Para aguas residuales: el biodigestor es cada vez más recomendado sobre la fosa séptica tradicional. El municipio exige constancia de sistema sanitario antes de emitir la Obra Terminada.
L’eau municipale est peu fiable ou inexistante dans de nombreuses zones de la Riviera Maya. Prévoyez une citerne + système de pompe dès le départ : minimum résidentiel 5 000L; grandes maisons 10 000–20 000L. Pour les eaux usées : le biodigesteur est de plus en plus recommandé. La municipalité exige une preuve du système sanitaire avant d’émettre l’Obra Terminada.
Hurricane Design: Basic Prudence
Diseño para Huracanes: Prudencia Básica
Conception Anticyclone : Prudence de Base
The Riviera Maya is in the primary hurricane corridor of the Western Caribbean. Design to NTC wind zone requirements for Quintana Roo: reinforced concrete roof slabs, hurricane-rated windows and doors, structural drainage for extreme rainfall (150mm/hour). Buildings with proper hurricane design survive Cat 4 storms intact; those built cheaply become liabilities.
La Riviera Maya está en el corredor principal de huracanes del Caribe occidental. Diseña según requisitos de zona de viento NTC para Quintana Roo: losas de concreto reforzado, ventanas y puertas certificadas para huracanes, drenaje estructural para lluvia extrema (150mm/hora). Los edificios con diseño correcto sobreviven Cat 4 intactos.
La Riviera Maya se trouve dans le couloir principal des ouragans des Caraïbes occidentales. Concevez selon les exigences de zone de vent NTC pour le Quintana Roo : dalles en béton armé, fenêtres et portes certifiées anti-ouragan, drainage structurel pour précipitations extrêmes (150mm/h).
When you sell a Mexican property, you pay ISR (income tax) on the capital gain, sale price minus your documented cost basis. Cost basis includes purchase price + notary fees + documented construction costs. The SAT only accepts costs documented with valid CFDI digital tax invoices to your RFC. Cash receipts, foreign invoices and informal payments are invisible. Over the life of a build, this can mean hundreds of thousands of dollars in legitimate deductions, or not, depending on how disciplined you were from day one.
Cuando vendes una propiedad en México, pagas ISR sobre la ganancia de capital, precio de venta menos tu base de costos documentada. La base incluye precio de compra + honorarios notariales + costos de construcción documentados. El SAT sólo acepta costos documentados con CFDIs válidos a tu RFC. Recibos en efectivo, facturas extranjeras y pagos informales son invisibles. A lo largo de una obra, esto puede significar cientos de miles de dólares en deducciones legítimas, o no, según cuán disciplinado fuiste desde el día uno.
Lorsque vous vendez un bien immobilier mexicain, vous payez l’ISR (impôt sur le revenu) sur la plus-value, prix de vente moins votre coût de revient documenté. Le SAT n’accepte que les coûts documentés par des factures CFDI numériques valides à votre RFC. Les reçus en espèces et factures étrangères sont invisibles. Sur la durée d’une construction, cela peut représenter des centaines de milliers de dollars de déductions légitimes, ou pas, selon votre rigueur dès le premier jour.
How to Request CFDI Invoices Correctly
Cómo Solicitar Facturas CFDI Correctamente
Comment Demander des Factures CFDI Correctement
Obra Terminada, New Predial & Catastro
Obra Terminada, Predial Nuevo y Catastro
Obra Terminada, Nouveau Cadastre
The steps nobody takes until they need to sell, and then discover they should have taken years ago
Los pasos que nadie da hasta que necesita vender, y entonces descubre que debería haberlos dado hace años
Les étapes que personne ne franchit jusqu’à la vente, et découvre alors qu’il aurait dû le faire des années auparavant
Terminación de Obra Certificate
Certificado de Terminación de Obra
Certificat de Fin de Travaux
Your DRO requests the Terminación de Obra from the municipality after construction. Requires: final inspection by municipal officials, confirmation construction matches approved plans, proof of sanitary connections, and IMSS payment clearance. Without it, the property is technically an unauthorized structure in the eyes of future buyers’ notaries.
Tu DRO solicita la Terminación de Obra al municipio. Requiere: inspección final por funcionarios municipales, confirmación de que la construcción coincide con planos aprobados, constancia de conexión sanitaria y finiquito de IMSS. Sin ella, la propiedad es técnicamente una estructura no autorizada ante los notarios de compradores futuros.
Votre DRO demande la Terminación de Obra auprès de la municipalité. Nécessite : inspection finale par les fonctionnaires municipaux, confirmation que la construction correspond aux plans approuvés, preuve des connexions sanitaires et quittance IMSS. Sans ce document, la propriété est techniquement une structure non autorisée.
Catastro Update: Getting Your New Predial
Actualización en Catastro: Obtener tu Nuevo Predial
Mise à Jour Cadastrale : Votre Nouveau Predial
With the Terminación de Obra, visit Catastro Municipal to update your property record. Present: Terminación de Obra, original building permit, final architectural plans, and a new topographic plan if required. Catastro will revalue based on construction area and quality, updating your valor catastral and annual predial. The updated cédula catastral is the definitive reference for all future notary transactions.
Con la Terminación de Obra, visita el Catastro Municipal para actualizar tu expediente. Presenta: Terminación de Obra, permiso de construcción original, planos finales y plano topográfico nuevo si se requiere. Catastro realizará un avalúo actualizado. La cédula catastral actualizada es la referencia definitiva para todas las transacciones notariales futuras.
Avec la Terminación de Obra, rendez-vous au Catastro Municipal pour mettre à jour votre dossier. Présentez : la Terminación de Obra, le permis de construire original, les plans finaux. Le Catastro réévaluera votre bien en fonction de la surface et qualité construites. La cédula catastral mise à jour est la référence définitive pour toutes les transactions notariales futures.
Regularizing an Unauthorized Build
Regularizar una Obra Irregular
Régulariser une Construction Non Autorisée
If construction was done without permits or doesn’t match approved plans: hire the DRO to prepare “as-built” plans matching what was actually built, submit for retroactive permit review, pay penalties (multas), and obtain Terminación de Obra. An irregular property cannot be sold cleanly through a notary, buyers’ banks and notaries will flag it.
Si construiste sin permisos o la obra no coincide con los planos aprobados: contrata al DRO para preparar planos “as-built” de lo construido, presenta para revisión retroactiva de permiso, paga multas y obtén Terminación de Obra. Una propiedad irregular no puede venderse limpiamente por notaría.
Si la construction a été réalisée sans permis ou ne correspond pas aux plans approuvés : engagez le DRO pour préparer des plans « as-built », soumettez pour révision rétroactive du permis, payez les amendes et obtenez la Terminación de Obra. Une propriété irrégulière ne peut pas être vendue proprement, les banques et notaires des acheteurs la signaleront.
Tax at Sale: ISR & Capital Gains
Impuestos en la Venta: ISR y Ganancias de Capital
Fiscalité à la Vente : ISR et Plus-Values
Taxable gain = sale price minus (purchase cost + documented construction + CPI inflation adjustment). Your CFDI file directly reduces the gain. Mexican residents with primary home get exemption up to ~700,000 UDIs (~4.2M MXN). Foreign residents: 25% of gross sale price or 35% of net gain, choose via notary. Pre-sale tax planning with your contador significantly impacts the net outcome.
Ganancia gravable = precio de venta menos (costo de adquisición + construcción documentada + ajuste inflación). Tu archivo CFDI reduce directamente la ganancia. Residentes mexicanos con casa habitación: exención hasta ~700,000 UDIs. Extranjeros: 25% del precio bruto o 35% de la ganancia neta, elige mediante tu notario. La planeación fiscal previa impacta significativamente el resultado neto.
Plus-value imposable = prix de vente moins (coût d’acquisition + construction documentée + ajustement inflation IPC). Votre dossier CFDI réduit directement la plus-value. Résidents mexicains (résidence principale) : exonération jusqu’à ~700 000 UDIs. Résidents étrangers : 25% du prix brut ou 35% du gain net, à choisir via le notaire. Une planification fiscale pré-vente avec votre comptable a un impact significatif.
- DRORequests Terminación de Obra, signs as-builtSolicita Terminación de Obra, firma as-builtDemande la Terminación de Obra, signe les plans as-builtSpecialist RequiredRequiere EspecialistaSpécialiste Requis
- Catastro MunicipalUpdate cédula catastral with documents, you can go yourselfActualiza cédula catastral, puedes ir tú mismo con documentosMise à jour cadastrale, vous pouvez y aller vous-même avec les documentsOwner Can ManageGestión Directa PosibleGestion Directe Possible
- Real Estate CPAContador / CPA InmobiliarioExpert-Comptable ImmobilierCapital gains optimization, CFDI compilationOptimización de ganancias, compilación CFDIOptimisation des plus-values, compilation CFDISpecialist RequiredRequiere EspecialistaSpécialiste Requis
- Notario PúblicoSale formalization, ISR withholdingFormalización de la venta, retención ISRFormalisation de la vente, retenue ISRLegally RequiredObligatorio por LeyObligatoire par Loi
Beneath every Riviera Maya construction site lies one of the most complex ecological systems on the planet. The Yucatan aquifer, Sistema Huoloch-Sac Actun, is the world’s largest known underground river network, carrying freshwater through 400+ km of cave passages to feed the Caribbean Sea.
Bajo cada obra de la Riviera Maya yace uno de los sistemas ecológicos más complejos del planeta. El acuífero de Yucatán, Sistema Huoloch-Sac Actun, es la red de ríos subterráneos más grande conocida del mundo, con más de 400 km de pasajes de cuevas documentados.
Sous chaque chantier de la Riviera Maya se trouve l’un des systèmes écologiques les plus complexes de la planète. L’aquifère du Yucatan, Sistema Huoloch-Sac Actun, est le plus grand réseau de rivières souterraines connu au monde, avec plus de 400 km de passages de grottes documentés.
The second largest coral reef on earth runs 5–10km offshore the entire Riviera Maya. Sediment and construction runoff contribute to documented bleaching events. Coastal setbacks and mangrove protection exist specifically to buffer this system.
El segundo arrecife de coral más grande del mundo corre a 5–10km de la costa. Los sedimentos y escorrentía de construcción contribuyen a eventos de blanqueamiento documentados.
Le deuxième plus grand récif corallien au monde longe toute la Riviera Maya à 5–10 km du rivage. Les sédiments et ruissellements de construction contribuent aux événements de blanchissement documentés.
Mangroves are the coast’s storm surge absorbers. Communities with intact mangrove belts sustained dramatically less damage in Hurricanes Wilma (2005) and Delta (2020). A developer who removes mangroves today creates flood risk for neighbors for decades.
Los manglares son los absorbedores de marejada ciclónica. Las comunidades con franjas de manglar intactas sufrieron daños dramáticamente menores en los Huracanes Wilma (2005) y Delta (2020).
Les mangroves sont les absorbeurs de onde de tempête de la côte. Les communautés avec des ceintures de mangroves intactes ont subi des dommages bien moindres lors des ouragans Wilma (2005) et Delta (2020).
A major development near Tulum had to halt construction on 40% of its units after underground exploration discovered connected cenote passages beneath poured foundations. Legal, archaeological and redesign costs ran into millions.
Un gran desarrollo cerca de Tulum tuvo que detener la construcción en el 40% de sus unidades tras descubrir pasajes de cenotes conectados bajo cimentaciones ya vertidas. El costo llegó a millones.
Un important développement près de Tulum a dû interrompre la construction sur 40% de ses unités après avoir découvert des passages de cénotes sous des fondations déjà coulées. Les coûts ont atteint plusieurs millions.
Properties built with biodigesters, rainwater collection, solar systems, passive ventilation and native landscaping command documented price premiums in the luxury Riviera Maya market. North American and European buyers increasingly pay for genuine sustainability credentials.
Las propiedades construidas con biodigestores, captación de lluvia, paneles solares, ventilación pasiva y jardinería nativa obtienen primas documentadas en el mercado de lujo de la Riviera Maya.
Les propriétés construites avec biodigesteurs, collecte d’eau de pluie, panneaux solaires, ventilation passive et aménagement paysager natif obtiennent des primes documentées sur le marché de luxe de la Riviera Maya.
