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Propriétés en bord de mer
à la baie de Tankah et Soliman
Le récif passe à cent mètres du rivage et ferme la baie, alors l’eau reste basse et calme et on se baigne en sortant de la maison. Il n’y a pas de tours ici : ce qui se vend, ce sont des villas et des terrains avec façade de plage. Voici les baies, ce que coûte chaque type de propriété et les deux choses que nous vérifions avant le prix.
Baie de Soliman nord · Baie de Soliman sud · Punta Solimán · Tankah II et III · Tankah IV · Casa Cenote
Pourquoi acheter en bord de mer
à Tankah et Soliman
Personne n’arrive dans ces baies par hasard. On y vient en cherchant une eau calme et une maison seule, et sur cette côte ça tient en très peu de kilomètres.
Le récif ferme la baie
Ici, la deuxième plus grande barrière de corail au monde passe à environ cent mètres du rivage, et ça change tout : la houle se brise dehors et dedans il reste une eau basse, tiède et transparente. On nage, on fait de la plongée en apnée et on met un kayak à l’eau depuis son propre sable, sans monter dans un bateau. C’est ce que n’ont pas les plages ouvertes de Tulum ni de Playa del Carmen.
Des maisons, pas des immeubles
Il n’y a pas une seule tour de condos dans ces baies, et ce n’est pas un hasard : le zonage et l’aménagement côtier gardent la densité basse. Le produit, c’est la villa de trois à six chambres avec façade de plage, le terrain avec façade sur la mer et quelque petit ensemble bas. Vous achetez une maison seule avec des voisins à distance, pas une unité dans un immeuble.
Eau douce et eau salée
À l’extrémité sud des baies, à Casa Cenote, un réseau de cénotes d’eau douce remonte à la surface et coule jusqu’à la mer. On peut nager dans une eau douce cristalline et dans les Caraïbes le même jour, à cinq minutes d’écart. C’est une des raisons pour lesquelles ceux qui achètent ici restent : la maison est dans deux écosystèmes à la fois.
Elles sont au nord de Tulum, entre Akumal et le village, et cet emplacement est la moitié de l’argument : Tulum est proche pour souper et pour le nouvel aéroport, sans vivre dans Tulum ni dans son trafic.
L’autre moitié, c’est ce que vous acceptez en échange. On entre par un chemin de terre, plusieurs baies n’ont ni eau ni électricité du réseau, il n’y a pas de dépanneur au coin, et le nettoyage des sargasses, c’est vous ou votre gestionnaire qui l’organisez, pas un condo avec une équipe. Qui vient d’un immeuble avec concierge doit le savoir le premier jour, pas à la signature.
Le vrai bord de mer près de Tulum, c’est ça. La route de la plage de Tulum, c’est du terrain hôtelier.
C’est pour ça qu’il n’y a pas, et qu’il n’y aura pas, de page de condos en bord de mer à Tulum : le produit n’existe pas. Quand quelqu’un cherche une première rangée résidentielle dans ce secteur, la bonne réponse, ce sont ces baies.
Quelle baie est laquelle, du nord au sud
Six tronçons sur une douzaine de kilomètres de côte, chacun avec son chemin d’entrée, son type de rive et son prix. On les situe au kilomètre de la route fédérale, qui est la façon de parler de cette côte. La limite nord, c’est Xcacel, sanctuaire de tortues marines et aire protégée : il n’y a pas et il n’y aura pas de développement résidentiel là, et c’est justement important, parce que c’est le voisin qui ne sera jamais construit.
Côté nord
Le côté le plus établi de toutes les baies, et là où se trouve la plupart des grandes villas en revente. Rive de sable avec des herbiers, eau très calme et larges façades de plage. C’est le premier arrêt de presque tout acheteur qui cherche une villa.
Côté sud
Plus fermé et plus intime, avec moins de maisons et plusieurs sur de grands terrains. La rive passe du sable à la roche selon le tronçon, alors il est indispensable de marcher la plage de la propriété avant de décider : deux terrains voisins peuvent avoir des entrées à l’eau très différentes.
Punta Solimán
Très faible densité, avec des terrains à grande façade et quelque projet isolé. Le plus silencieux des six tronçons et là où l’impression de maison seule est la plus réelle. Aussi celui qui dépend le plus du chemin de terre et de systèmes autonomes.
Tankah II et III
Les sections du milieu, avec un mélange de maisons habitées à l’année, de maisons de location et de terrains à construire. Des profils différents cohabitent dans la même rue, alors il faut demander qui sont les voisins et ce qui se construit à côté avant l’offre.
Tankah IV
La section la plus développée et au chemin le mieux entretenu, avec la plupart des villas de location et quelques petits hôtels. Le tronçon avec le plus de services et aussi le plus passant : la contrepartie du bon chemin, c’est qu’il passe plus de monde devant.
Casa Cenote
Là où le réseau de cénotes d’eau douce atteint la mer, avec le restaurant de toujours et les plongeurs de grotte. C’est l’extrémité sud des baies et le point où finit cette côte et commence celle de Tulum. Une baignade en eau douce et dans les Caraïbes le même jour.
La baie de Tankah est au NORD de Tulum. Nous le répétons parce qu’on la confond tout le temps avec la route de la plage de Tulum, qui est au sud et qui est du terrain hôtelier. Ce sont deux marchés avec des prix, des produits et des règles différents, et les confondre est la façon la plus rapide de mal comparer.
Quel type de propriété en bord de mer
se vend à Tankah
Six produits différents sur la même côte. Nous ne publions pas de liste d’immeubles nommés ici, et ce n’est pas par discrétion : il n’y a pas d’immeubles.
Comment lire les chiffres. Dollars américains par pied carré construit, avec le mètre carré dessous. La première rangée des baies va de 372 à 557, et ce qui sépare le bas du haut, c’est l’âge et l’état de la maison, pas l’emplacement : sur la même plage, à 200 mètres, il y a de la revente des années deux mille et du neuf. Les terrains ne se cotent pas au pied carré mais au mètre linéaire de façade sur la mer, la convention locale. Prix demandés de septembre 2026, pas des ventes conclues.
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Villa en bord de mer, neuve
Soliman et Tankah IV · première rangéeLe produit le plus cher de la côte et celui qui tourne le moins. Une maison de trois à six chambres avec façade de plage privée, piscine, palapa et presque toujours solaire et citerne intégrés dès la conception. Ici, le prix au pied carré touche le haut de la fourchette parce que vous ne payez pas la construction : vous payez des mètres de façade sur la mer qu’on ne peut plus créer.
USD/pi²483 – 557 $5 200 – 6 000 USD/m²PrixSur demandeprix demandé, pas concluCe que c’estVilla de 3 à 6 ch.avec façade de plage privée - 02
Villa en bord de mer, revente des années deux mille
Soliman nord et sud · première rangéeLa même plage, un prix au pied carré plus bas, et la différence est dans la maison, pas dans l’emplacement. Des villas bien construites il y a quinze ou vingt ans qui demandent un toit, des installations, une cuisine et parfois tout le système électrique. Le chiffre qui compte ici n’est pas le prix demandé : c’est le budget de travaux, et sur cette côte les matériaux entrent par un chemin de terre.
USD/pi²372 – 446 $4 000 – 4 800 USD/m²PrixSur demandeprix demandé, pas concluCe que c’estVilla de 3 à 5 ch.rénovation à prévoir - 03
Maison de deuxième rangée, côté jungle
De l’autre côté du chemin · vue ou accès à la baieDe l’autre côté du chemin, avec accès à la baie à pied et sans façade propre. Le prix au pied carré baisse nettement et le terrain grandit : ici on achète de grands terrains avec de la jungle, et c’est la vraie option quand le budget n’atteint pas la première rangée mais que la baie reste l’essentiel.
USD/pi²Sur demandecoté par propriétéPrixSur demandeprix demandé, pas concluCe que c’estMaison, grand terrainaccès à la baie, sans façade - 04
Terrain en bord de mer
Soliman, Punta Solimán et TankahIl se cote au mètre linéaire de façade sur la mer, pas à la superficie, et cette convention locale est la première chose à comprendre avant de comparer deux terrains. Viennent ensuite la profondeur, si la parcelle est d’un seul tenant ou coupée par le chemin, et ce que permettent le zonage et l’aménagement écologique. Un beau terrain avec une chaîne de titres ouverte n’est pas une occasion, c’est un procès.
USD/pi²Sur demandeau mètre de façadePrixSur demandeprix demandé, pas concluCe que c’estTerraincoté au mètre de façade - 05
Les quelques condos de la baie
Faible hauteur · unités comptéesIl n’y a pas de tours dans ces baies. Ce qui existe, ce sont de petits ensembles bas de quelques unités, presque toujours gérés de façon informelle et sans équipe d’entretien comme dans un immeuble de Playa del Carmen. Quand un se met en vente, nous le vérifions comme une maison, plus la déclaration de copropriété, parce que dans plusieurs cas elle est à moitié inscrite.
USD/pi²Sur demandecoté par unitéPrixSur demandeprix demandé, pas concluCe que c’estPetit condodéclaration à vérifier - 06
Maison de location déjà en exploitation
Première rangée · avec historiqueUne villa déjà louée avec un gestionnaire et un calendrier. Elle s’achète autrement : en plus du titre et de la maison, on vérifie le contrat de gestion, les réservations de l’année, qui garde celles de la haute saison et comment se gère le nettoyage des sargasses. La maison se vend avec ou sans l’exploitant, et ça se négocie, ça ne s’hérite pas.
USD/pi²372 – 557 $4 000 – 6 000 USD/m²PrixSur demandeprix demandé, pas concluCe que c’estVilla en exploitationavec contrat de gestion
Les quatre chiffres d’une propriété de baie
Quand quelqu’un nous demande une propriété de ces baies, ce sont ces quatre données que nous demandons avant de donner un avis. Avec elles et la chaîne de titres, on sait si elle vaut le prix demandé. Sans elles, le reste, c’est de la photo.
L’inventaire de ces baies est presque tout hors portail : il se vend par relation, entre courtiers et propriétaires qui se connaissent. Ça veut dire que la liste publique que vous voyez n’est jamais la vraie liste, et que l’important n’est pas de filtrer des annonces mais de savoir qui pense à vendre. Dites-nous ce que vous cherchez et nous le trouvons.
Vivre hors réseau dans les baies :
eau, électricité et chemin
C’est la partie qui n’est presque jamais dans l’annonce et celle qui change le plus la vie de tous les jours. Dans une bonne partie de ces baies, le réseau d’eau potable n’arrive pas, et sur plusieurs tronçons le réseau électrique non plus. Ce n’est pas un défaut de la propriété : c’est comme ça que fonctionne cette côte. Mais ça décide ce que coûte la maison chaque mois et ce qui arrive quand il y a une tempête.
Citerne remplie par camion-citerne, ou puits privé avec équipement de potabilisation. Nous vérifions la capacité de la citerne en litres, la fréquence et le coût du camion, et si le puits a une analyse d’eau récente. Une maison de six chambres louée pleine consomme beaucoup plus que l’ancien propriétaire qui y vivait seul.
Panneaux solaires avec banc de batteries, génératrice d’appoint, ou les deux. Nous vérifions les kilowatts installés, l’âge des batteries, la grosse dépense dont personne ne parle, et si la climatisation de toutes les chambres entre dans le système ou seulement celle de deux. C’est là que la plupart des installations flanchent.
Fosse septique privée, et sur cette côte c’est une question environnementale autant que technique : vous êtes sur du calcaire avec des cénotes et une eau souterraine qui va à la mer. Nous vérifions le type de système, la date du dernier entretien et s’il respecte la norme. Une fosse mal faite est un passif, pas un détail.
On entre par un chemin de terre dont l’état change avec la saison des pluies et avec qui l’entretient, presque toujours les voisins eux-mêmes par contribution. Nous demandons qui le répare, combien paie chaque maison et s’il y a une entente écrite. C’est le genre de chose qu’on découvre en septembre, avec la maison déjà achetée.
Antenne ou satellite, pas de fibre. Pour qui va travailler de la maison, c’est une question de premier ordre, et la réponse change d’une baie à l’autre et parfois d’une maison à l’autre. Testez le signal là où ira le bureau, pas sur la terrasse.
C’est saisonnier, et dans une baie fermée par le récif ce qui entre reste jusqu’à ce qu’on l’enlève. Dans une maison à soi, il n’y a pas d’équipe d’immeuble : c’est vous ou votre gestionnaire qui l’organisez. C’est un coût prévisible à mettre dans le calcul dès le départ, surtout si la maison est louée.
Rien de tout ça n’est un argument pour ne pas acheter ici. C’est la liste des questions que nous posons avant que vous fassiez une offre, et la raison pour laquelle deux maisons avec la même photo et le même prix ne sont pas le même achat. L’une a un solaire neuf, un puits analysé et un chemin avec entente signée; l’autre a des batteries de neuf ans et un camion-citerne qui passe quand il peut.
Chaîne de titres sur la côte de Tankah :
ce que nous vérifions avant de vendre
Sur cette côte, la vérification du titre n’est pas une formalité de clôture : c’est la partie la plus importante de l’achat, et la principale raison pour laquelle un courtier de l’acheteur se paie tout seul. Plusieurs tronçons de ce littoral sont d’origine ejidal, alors la question n’est pas seulement qui signe aujourd’hui, mais comment la propriété est arrivée jusqu’à cette signature.
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La chaîne complète, pas le dernier acte
Nous vérifions depuis la sortie du régime ejidal jusqu’au propriétaire actuel, acte par acte. Un acte récent et propre peut dépendre d’un maillon qui ne ferme pas, et ça n’apparaît que quand quelqu’un lit toute la séquence au Registre public.
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Certificat de non-charge, taxe foncière et arpentage
Certificat de non-charge en vigueur, taxe foncière payée, et mesures et tenants qui correspondent à ce que vous voyez sur place. Pour les terrains de baie, l’arpentage réel et celui du papier ne sont pas toujours les mêmes, et le mètre de façade sur la mer est justement ce qui se dispute.
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ZOFEMAT et ce qu’on peut construire
Les vingt premiers mètres depuis la marée haute sont fédéraux et s’utilisent sous concession, qui se vérifie et se transfère. Et avant d’imaginer la maison : ce que permettent le zonage et l’aménagement écologique de la parcelle, plus restrictifs sur cette côte qu’en ville.
Ce n’est pas une posture de marketing, c’est la seule façon de travailler sur une côte comme celle-ci. Nous avons laissé aller des transactions parce que le dossier ne fermait pas, et sur le coup ça a coûté de l’argent. L’autre option, c’est de faire payer une commission à quelqu’un pour un problème de trois ans.
Ce que nous faisons, c’est vous dire exactement ce qui manque et ce qui peut se régler, parce que parfois ça se règle. Et quand ce n’est pas le cas, nous vous le disons document en main.
Le pas-à-pas de la clôture, avec la fiducie, le notaire public et les frais, est dans le guide de clôture. Et si vous achetez depuis le Canada, le fonctionnement de la fiducie est expliqué dans le guide comment les Canadiens achètent dans la Riviera Maya.
Louer votre maison dans les baies
les mois où vous n’êtes pas là
Il y aura des mois où vous ne serez pas là, et louer la maison pendant ces mois est normal ici. Sauf que dans ces baies, on ne loue pas un condo à la nuit : on loue la maison au complet, et l’affaire fonctionne autrement.
On nous le demande tout le temps, et la réponse inconfortable, c’est que le chiffre ne dépend pas de la maison : il dépend de qui l’exploite. La même villa, même plage, mêmes pieds carrés, confiée à deux gestionnaires, donne deux chiffres différents. Nous ne dépendons pas de ces chiffres, nous ne touchons rien dessus, et nous ne vous montrerons pas l’historique de location d’une maison comme si c’était une promesse.
Ce que nous savons de cette côte : de longs séjours, des groupes et des familles au complet, un tarif à la nuit élevé et une saison très marquée. Et une maison hors réseau se loue bien seulement si ses systèmes tiennent la maison pleine, pas la maison de son propriétaire.
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Qui va l’exploiter
Il n’y a pas de gestion de copropriété ici : il y a des exploitants boutique qui gèrent des maisons du secteur et connaissent les locataires. Bien choisir l’exploitant change le résultat plus que n’importe quelle rénovation, et le contrat se négocie avant l’achat, pas après.
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Ce que demande la municipalité
Tulum a sa propre démarche et l’État perçoit une taxe d’hébergement. Un coût prévisible et mineur, mais à connaître dès le départ plutôt qu’à découvrir la deuxième année.
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Si vous achetez avec des réservations
Quand la maison est déjà exploitée, elle vient avec des réservations faites et des dépôts encaissés. Nous vérifions le calendrier, qui garde les dépôts de haute saison et à quelles conditions ils se transfèrent. C’est une des choses qui causent le plus de litiges et une des plus faciles à mettre par écrit.
Questions fréquentes sur l’achat
en bord de mer à Tankah et Soliman
Combien coûte une propriété en bord de mer à la baie de Tankah?
La première rangée des baies se cote entre 372 et 557 dollars le pied carré construit, et la différence entre le bas et le haut n’est presque jamais l’emplacement : c’est l’âge et l’état de la maison. Une villa des années deux mille non rénovée et une construction neuve peuvent être sur la même plage, à 200 mètres l’une de l’autre, avec deux prix qui ne se ressemblent pas.
Qu’est-ce qui se vend exactement à Tankah et Soliman?
Des maisons. Il n’y a pas de tours de condos ici : le produit, c’est la villa en bord de mer, presque toujours de trois à six chambres, plus des terrains avec façade de plage et quelques petits condos bas. Si quelqu’un vous offre un condo neuf en bord de mer dans ces baies, la première chose à regarder, c’est le zonage de la parcelle.
Pourquoi l’eau est-elle si calme dans ces baies?
Parce que le récif passe très près du rivage et ferme la baie. Ça laisse une eau basse, calme et transparente, où l’on nage et fait de la plongée en apnée depuis la maison. C’est la raison d’être de ce marché et ce qu’on ne peut pas reproduire plus au nord.
Y a-t-il l’eau et l’électricité du réseau à Tankah?
Dans une bonne partie des baies, non. Beaucoup de propriétés fonctionnent hors réseau : panneaux solaires avec banc de batteries ou génératrice, citerne remplie par camion ou puits avec potabilisation, et fosse septique privée. Ce n’est pas un défaut, c’est comme ça que fonctionne cette côte, mais ça change le coût d’exploitation et c’est la première chose que nous vérifions avec le titre.
Comment s’y rend-on et à quelle distance est Tulum?
Par la route fédérale 307, puis par des chemins de terre vers la mer. De l’embranchement à la maison, il y a de cinq à quinze minutes selon la baie et l’état du chemin. Le village de Tulum est à quinze ou vingt minutes, et l’aéroport de Tulum à une trentaine.
La baie de Tankah est-elle au nord ou au sud de Tulum?
Au nord. Tankah et Soliman sont entre Akumal et Tulum, pas sur la route de la plage de Tulum. La distinction compte parce que ce sont deux marchés différents : la zone hôtelière de Tulum, c’est du terrain hôtelier presque sans première rangée résidentielle, et c’est pour ça que le vrai bord de mer près de Tulum, c’est ici.
Quelle différence entre la baie de Soliman et Tankah?
Soliman est la baie la plus ouverte et la plus bâtie, avec des côtés nord et sud bien différents. Punta Solimán est le bras qui les sépare, à très faible densité. Tankah se divise en sections numérotées, et Tankah IV est la plus développée, avec le meilleur chemin. Casa Cenote, où le cénote d’eau douce rejoint la mer, est sur ce tronçon.
Un Québécois peut-il acheter en bord de mer ici?
Oui, par une fiducie bancaire (fideicomiso) ou une société mexicaine, parce que toute la côte est dans la zone restreinte. Vous avez tous les droits : utiliser, louer, hypothéquer, vendre et léguer. En première rangée, nous vérifions aussi la concession de ZOFEMAT, les 20 premiers mètres depuis la marée haute, qui n’appartiennent à personne : on les utilise sous concession fédérale avec un droit annuel.
Est-ce vrai qu’il y a des problèmes de titres sur cette côte?
Plusieurs tronçons sont d’origine ejidal, et c’est pour ça qu’ici la vérification de la chaîne de titres n’est pas une formalité : c’est la partie la plus importante de l’achat. Nous vérifions depuis la sortie du régime ejidal jusqu’à aujourd’hui, avec certificat de non-charge, taxe foncière et arpentages. Quand la chaîne ne ferme pas, nous ne vendons pas.
Comment se cote un terrain en bord de mer à Tankah?
Au mètre linéaire de façade sur la mer, pas à la superficie, et c’est la convention locale à comprendre avant de comparer. Deux terrains de même superficie et de façades différentes ne valent pas la même chose. Ensuite, nous vérifions la profondeur, si le terrain est d’un seul tenant ou traversé par le chemin, et ce qu’on peut construire selon le zonage et l’aménagement écologique.
Les sargasses arrivent-elles dans ces baies?
Oui, de façon saisonnière, et dans une baie fermée par le récif ce qui entre reste jusqu’à ce qu’on l’enlève. Dans une maison à soi, le nettoyage, c’est vous ou votre gestionnaire, pas un condo avec une équipe. Un coût prévisible à demander par écrit quand la propriété est déjà louée.
Une maison à Tankah se loue-t-elle bien?
Le produit, c’est la location de la maison au complet, avec des séjours plus longs et un tarif à la nuit élevé, pas la location d’un condo à la nuit. Un gestionnaire boutique l’exploite et le résultat dépend beaucoup plus de lui que de la maison. La même villa avec deux gestionnaires donne deux chiffres différents, et nous ne vendons pas un rendement : nous nous assurons que vous ne payez pas au-dessus du marché.
Combien coûtent les frais de clôture?
Entre 7 et 10 pour cent du prix, et sur la côte il faut ajouter la fiducie : taxe d’acquisition, honoraires du notaire public, évaluation, certificats, inscription au Registre public et permis des Affaires étrangères, plus la première année de la fiducie bancaire. Le pas-à-pas est dans le guide de clôture.
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Dites-nous quelle baie vous intéresse.
Nous trouvons la propriété.
- Inventaire hors portailNous vous apportons ce qui n’est pas publiéDans ces baies, la liste publique n’est jamais la vraie liste : ça se vend par relation. Dites-nous la façade, les chambres et le budget, et nous cherchons parmi les propriétaires et courtiers du secteur ce qui correspond, avec le prix et les mètres de façade par écrit.
- La vérification avant l’offreUn courtier immobilier avec permis revoit le dossierChaîne de titres depuis l’ejido, certificat de non-charge, taxe foncière, arpentage, concession de ZOFEMAT, zonage, et les systèmes d’eau, d’électricité et d’égouts de la maison. Si la chaîne ne ferme pas, nous vous le disons et nous arrêtons.
Choisir une baie n’est que le début. Notre travail, c’est que vous compreniez ce que vous achetez avant de vous engager.
Quelle propriété vous convient.
Et laquelle il vaut mieux éviter.
Douze kilomètres de baies, six tronçons et presque tout l’inventaire hors portail. Chaque façade de plage a sa propre rive, ses propres systèmes et sa propre chaîne de titres.
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Karina D. Sayed, CPA · PDG, courtière et propriétaire · Playa Realtors
Je vis sur cette côte depuis 2001 et Playa Realtors représente des acheteurs ici depuis 2008. Les fourchettes et les prix de cette page viennent de l’inventaire à vendre sur les baies de Tankah et Soliman, de nos propres comparables et des documents de titre que nous lisons pendant la vérification diligente, pas de la description d’une annonce.
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