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Propriétés en bord de mer
à Sian Ka’an
Oui, on peut acheter dans la réserve. Il y a des villas privées, des maisons et quelques terrains entre la mer et la lagune, dans un tout petit marché où chaque propriété demande sa propre vérification. Voici ce qui se vend, comment on vit sans réseau d’eau ni d’électricité et ce que nous vérifions avant que vous fassiez une offre.
Arco Maya · Kilomètre 5 · Boca Paila · Pourvoiries de pêche · Punta Allen
Pourquoi acheter en bord de mer
à Sian Ka’an
Ici, la Riviera Maya cesse d’être une côte construite et devient une réserve. On achète pour se réveiller avec la mer d’un côté, la lagune de l’autre et personne en vue.
De la mer à la lagune
Les propriétés de la bande côtière vont des Caraïbes à la lagune, avec une façade des deux côtés : environ 300 pieds de plage et autant de rive de lagune, c’est une taille qu’on voit souvent. Le matin, on nage au récif; l’après-midi, on part en kayak dans les canaux creusés par les Mayas.
Hors réseau par la loi
Aucun réseau d’électricité ni d’eau n’entre dans la réserve. Chaque propriété produit sa propre énergie, avec panneaux solaires, vent et génératrice d’appoint, et règle son eau avec la récupération de pluie, un puits et le traitement. Ce n’est pas un inconvénient à régler plus tard : c’est la condition du lieu, et elle dessine la maison dès la conception.
Un chemin de sable
On entre par le poste de l’Arco Maya et on suit un chemin côtier entretenu par la municipalité de Tulum. Selon la saison, n’importe quelle voiture passe ou il faut un quatre roues motrices. Les premières villas sont à quinze ou vingt minutes du centre de Tulum; Punta Allen, à deux ou trois heures.
Sian Ka’an veut dire origine du ciel en maya. C’est une réserve de la biosphère de plus d’un demi-million d’hectares de jungle, de mangrove, de lagune, de plage et de récif, et il y a à l’intérieur des propriétés privées antérieures à la réserve ou régularisées avec elle. C’est pour ça qu’on peut acheter, et c’est aussi pour ça que chaque achat est différent.
Ce que vous achetez ici ne se répétera pas : personne ne construira une tour devant ni un club de plage à côté. En échange, vous acceptez des règles environnementales strictes, des services que vous produisez vous-même et un marché dont les comparables se comptent sur les doigts d’une main.
Personne ne déménage sur cette côte pour un tableur. À Sian Ka’an, encore moins.
On vient pour le silence de la lagune au coucher du soleil, et ce qu’il faut assurer, c’est que ce que vous achetez puisse servir comme vous l’imaginez.
Où trouver des propriétés en bord de mer
à Sian Ka’an
Une seule base : les kilomètres au sud du poste de l’Arco Maya, par le chemin de Punta Allen.
- Km 0Arco Maya
- Km 5Premières villas
- Km 15Villas mer et lagune
- Km 25Pont de Boca Paila
- Km 35Pourvoiries de pêche
- Km 55Punta Allen
La distance se mesure en chemin, pas en kilomètres. Dix kilomètres de sable en saison des pluies, ça peut être une demi-heure. Nous le vérifions à la visite, pas sur la carte.
La bande des villas
Le plus près de Tulum et là où se trouve presque tout ce qui se vend : des villas privées de quatre ou cinq chambres entre mer et lagune, plusieurs exploitées comme maisons de location avec personnel. Le tronçon qui a le plus de comparables, et il y en a quand même peu.
Boca Paila
Le pont où la lagune se déverse dans la mer. À l’intérieur, les bancs de pêche au tarpon et à la palometa; de l’autre côté, les Caraïbes au large. Des pourvoiries de pêche et de petits hôtels, et seulement de temps en temps une villa ou un terrain.
Punta Allen
Un village de pêcheurs de homard de moins de cinq cents habitants au bout du chemin. Il y a des maisons et des terrains au village, avec une histoire de propriété différente de celle des villas de la côte. On achète pour la pêche, la baie et la distance de tout.
Quel type de propriété en bord de mer
se vend à Sian Ka’an
Nous ne publions pas de liste d’immeubles ici, parce qu’il n’y a pas d’immeubles. Il y a quatre produits, et chacun se vérifie autrement.
Pourquoi nous ne publions pas de fourchette de prix. Avec si peu de ventes par année, une fourchette au pied carré en dit plus sur les annonces que sur le marché. Nous vous donnons les vrais comparables de la propriété qui vous intéresse, un par un, une fois qu’elle est localisée.
- 01
Villa terminée, de la mer à la lagune
Km 0 à 20 · ce qui se vend le plusDes maisons de quatre ou cinq chambres avec énergie, eau et traitement déjà réglés, plusieurs avec un historique de location. L’avantage est énorme : le plus difficile est déjà construit et autorisé. Ce que nous vérifions, c’est que ce qui est construit correspond à ce qui est autorisé, parce que dans la réserve ce n’est pas toujours le cas.
Façade300 à 330 pide mer et de lagune, cas typiquesPrixConsultez-nouscomparables par propriétéServicesAutonomessolaire, vent, génératrice, eau - 02
Terrain avec façade sur la mer
Toute la côte · très peu, très vérifiéIl en apparaît de temps en temps. Avant de parler de prix, il faut savoir dans quelle zone du programme de gestion il se trouve, combien on peut construire et s’il y a une autorisation environnementale. Un terrain sans ça peut valoir bien moins que le prix demandé, ou ne pas servir à ce que vous voulez.
ConstructionFaible densitéselon la zone et l’autorisationPrixConsultez-nouscomparables par propriétéPremière étapeLe localiserdans le programme de gestion - 03
Maison ou terrain à Punta Allen
Km 55 · dans le villageUne propriété dans le village, avec une histoire de propriété qu’il faut lire au complet : tout ce qui se vend au village n’a pas le même type de titre. Le produit le plus accessible de la réserve et celui qui demande le plus de vérification de papiers.
TitreÀ vérifierantécédents completsPrixConsultez-nouscomparables par propriétéUsageMaison ou petit commerceselon le terrain - 04
Pourvoirie ou maison d’hôtes
Boca Paila et le sud · très peu de ventesQuelques pourvoiries de pêche et petits hôtels changent de mains. C’est un achat d’exploitation plus que de maison, avec ses propres licences et permis environnementaux, et nous le vérifions comme une entreprise.
PermisD’exploitationet environnementauxPrixConsultez-nouscomparables par propriétéAchatEntreprisepas seulement un immeuble
Acheter une propriété à Sian Ka’an :
les six points que nous vérifions
Pour une propriété dans la réserve ou autour, confirmer qui en est propriétaire ne suffit pas. Chacune de ces réponses peut changer ce qu’on peut construire, combien, ou si votre projet tient la route.
- Dans quelle zone de la réserve elle se trouve
La réserve a des zones noyaux, où l’on ne construit rien, et des zones où un usage de faible densité est permis. L’emplacement exact du terrain dans le programme de gestion passe en premier, avant le prix.
- Quel usage et quelle construction sont permis
Combien de pieds carrés, combien d’étages, quel usage. Pour une villa terminée, aussi si ce qui est construit correspond à ce qui a été autorisé.
- S’il y a une autorisation environnementale
Tout ouvrage dans une aire naturelle protégée fédérale exige son autorisation d’impact environnemental. Nous demandons le document, pas une mention.
- Comment se règlent l’eau, l’électricité et les égouts
Énergie propre, récupération de pluie ou puits, et traitement des eaux usées. Nous vérifions que ça fonctionne et ce que ça coûte à entretenir une année normale et après un ouragan.
- La situation juridique de l’accès
Par où on entre sur le terrain et avec quel droit. Sur la côte de la réserve, l’accès n’est pas toujours aussi évident qu’il en a l’air à la visite.
- Titre et antécédents au registre
Que la chaîne de titres, l’historique au Registre public et les droits existants soient compatibles avec la réglementation actuelle. La partie la plus longue de la vérification diligente et la plus importante.
Sian Ka’an n’est pas un marché qu’on évalue en magasinant des annonces en ligne. Envoyez-nous ce que vous avez sur la villa ou le terrain que vous avez vu : nous le localisons, nous vous disons ce que vous achetez et quelles possibilités réelles il offre avant que vous décidiez.
Louer votre villa à Sian Ka’an
les mois où vous n’êtes pas là
Il y aura des mois où vous ne serez pas là, et louer la maison pendant ces mois est normal dans la réserve. Ici, on ne loue pas une chambre à la nuit : on loue la villa au complet, presque toujours avec personnel, à des gens qui viennent justement pour l’isolement.
Le chiffre ne dépend pas de la maison : il dépend de qui l’exploite, et dans la réserve encore plus, parce que l’exploitation comprend l’énergie, l’eau, le personnel et le chemin. Nous ne touchons rien sur ces chiffres et nous ne vous montrerons pas un historique de location comme si c’était une promesse.
Pour la location, nous recommandons toujours Playa Moments.
- 01
Si la location est permise
Louer une maison n’est pas exploiter un hôtel, et dans la réserve la différence compte. Nous vérifions ce que permet l’usage autorisé de la propriété.
- 02
Qui exploite la maison
Personnel, entretien de la génératrice, eau et transferts. Une villa dans la réserve doit être exploitée toute l’année, louée ou non.
- 03
Ce que demande la municipalité
La côte de la réserve fait partie de la municipalité de Tulum, qui exige un enregistrement pour la location touristique et la taxe d’hébergement. Nous le revoyons avec vous avant la clôture.
Questions fréquentes sur l’achat
en bord de mer à Sian Ka’an
Peut-on acheter une propriété dans Sian Ka’an?
Oui. Il y a des villas privées, des maisons et quelques terrains titrés, plusieurs antérieurs à la réserve. Ce qui change, c’est que toute construction est soumise à des règles environnementales beaucoup plus strictes, alors avant d’acheter il faut savoir quels droits existent sur ce terrain et ce que permet la réglementation.
Combien coûte une villa en bord de mer à Sian Ka’an?
Nous ne publions pas de fourchette parce qu’il y a très peu de ventes par année et qu’une moyenne induit en erreur. Nous vous donnons les vrais comparables de la propriété qui vous intéresse une fois qu’elle est localisée.
Y a-t-il de l’électricité et de l’eau à Sian Ka’an?
Il n’y a pas de réseau. Chaque propriété produit son énergie avec des panneaux solaires, le vent et une génératrice d’appoint, et règle son eau avec la récupération de pluie, un puits et le traitement. Une villa bien faite a la climatisation et l’internet par satellite; ce qu’il faut vérifier, c’est ce que ça coûte à faire fonctionner.
À quelle distance de Tulum est-ce?
Les premières villas sont à quinze ou vingt minutes du centre de Tulum, passé le poste de l’Arco Maya. Boca Paila est vers le kilomètre 25, et Punta Allen, au bout du chemin, à deux ou trois heures selon l’état du sable.
Peut-on construire sur un terrain dans la réserve?
Ça dépend de la zone du programme de gestion où il se trouve et d’une autorisation d’impact environnemental. Certaines zones ne permettent rien; d’autres permettent une faible densité. C’est la première chose que nous vérifions.
Un Québécois peut-il acheter à Sian Ka’an?
Oui, par une fiducie bancaire (fideicomiso) ou une société mexicaine, comme sur le reste de la côte. La vérification du titre et des permis est la même pour un Mexicain et pour un étranger, et ici elle est plus longue que partout ailleurs dans la Riviera Maya.
Les sargasses arrivent-elles à Sian Ka’an?
Oui, c’est une côte ouverte sur les Caraïbes et, en saison, elles arrivent comme dans tout le sud. Personne ne les ramasse pour vous : ça se règle maison par maison. Plus de détails sur notre page sur les sargasses dans la Riviera Maya.
Et les ouragans?
C’est une côte exposée et sans réseau, alors après un ouragan la maison dépend de sa propre génératrice, de son eau et de la réouverture du chemin. Nous vérifions la construction, l’assurance et ce qui est arrivé à la propriété la dernière fois.
Combien coûtent les frais de clôture?
Entre 7 et 10 pour cent du prix, fiducie comprise si vous êtes étranger. Le pas-à-pas est dans le guide de clôture.
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Dites-nous ce que vous cherchez à Sian Ka’an.
Ici, on achète propriété par propriété.
- Si vous avez déjà vu quelque choseEnvoyez-nous la propriétéNous la localisons dans la réserve, vérifions titre, permis et services, et vous disons quelles possibilités réelles elle offre avant votre offre.
- Si vous cherchez encoreNous vous disons ce qu’il y aPresque rien de ce qui se vend dans la réserve n’est sur les portails. Nous vous disons ce qui est disponible et ce qui vaut la peine d’être vu.
À Sian Ka’an, la vérification, c’est l’achat. Notre travail, c’est que vous sachiez ce que vous pouvez faire avec ce que vous achetez avant de vous engager.
La côte ne finit pas à Tulum.
On vous aide à acheter plus loin.
Dans la réserve, chaque propriété est un cas. Nous la localisons, lisons ses papiers et vous disons ce qu’on peut en faire.
Courtiers immobiliers avec permis au Quintana Roo · Nous ne représentons aucun promoteur
Karina D. Sayed, CPA · PDG, courtière et propriétaire · Playa Realtors
Je vis sur cette côte depuis 2001 et Playa Realtors représente des acheteurs ici depuis 2008. Ce que nous écrivons sur Sian Ka’an vient de propriétés que nous avons vérifiées dans la réserve, de leurs antécédents au registre et de ce que permet la réglementation environnementale, pas de la description d’une annonce.
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