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Propriétés en bord de mer
à vendre à Puerto Aventuras
Ici, au bord de l’eau peut vouloir dire trois choses : la mer de la baie Fátima, la marina ou un canal. Les trois s’annoncent pareil et se vivent autrement. Voici les immeubles qui sont sur la plage, leur prix au pied carré et ce qu’il faut vérifier dans une communauté qui a commencé à se construire au milieu des années quatre-vingt.
Punta Celis · Baie Fátima · Baie Kantenah · Baie Xcacel · Chac Hal Al · La marina · Punta Matzoma · Caleta Yalkú · Canaux de la Phase 4
Pourquoi acheter en bord de mer
à Puerto Aventuras
Un village avec guérite, marina et terrain de golf, à vingt minutes de Playa del Carmen. On achète ici pour se baigner dans une baie calme et revenir à pied souper.
Une baie où l’on se baigne
La baie Fátima est la plage principale : du sable, une eau peu profonde et le récif près du bord, alors on nage et on fait de la plongée en apnée en sortant du condo. C’est l’eau que cherchent les familles avec enfants et ceux qui nagent chaque matin, et c’est ce qu’on paie en première rangée.
Une marina avec des quais
Sur cette côte, très peu de marinas permettent de garder un bateau : Puerto Cancún, la Marina Chac Chi et celle-ci. Pour qui pêche ou navigue, ça décide l’achat avant la vue. Il y a des condos et des maisons avec quai sur la marina, mais ce n’est pas du bord de mer, et le prix est autre.
Tout à pied
Épicerie, restaurants, boutiques de plongée, école, golf de neuf trous et cliniques à l’intérieur de la même guérite. Beaucoup de gens y vivent à l’année, et ça se voit dans la gestion des immeubles et dans qui est votre voisin en basse saison.
Chac Hal Al, le premier condo, s’est construit peu après la fondation de Puerto Aventuras. Une bonne partie du bord de mer de la baie, ce sont donc des immeubles de quatre étages avec trente ou quarante ans de salin sur le dos. Ils sont au meilleur endroit, et c’est justement pour ça qu’il faut les examiner de plus près qu’une tour neuve.
Ce que vous achetez ici ne se construit plus : le dernier terrain en bord de mer pour copropriété est en prévente, et à partir de maintenant c’est la revente qui fixe la valeur. Ce qu’il faut mesurer, c’est l’état de l’immeuble, son fonds de prévoyance et ses frais de condo, parce que c’est ce qui décide si vous avez payé le bon prix.
Vivre au bord de la mer n’est pas une position dans un marché. C’est se réveiller avec la lumière de l’eau au plafond.
À Puerto Aventuras, cette lumière vient d’une baie calme, et elle se paie au pied de plage, pas au pied de terrasse.
Quel type de propriété au bord de l’eau
se vend à Puerto Aventuras
Quatre produits derrière la même guérite. Seuls deux sont sur la mer.
Les condos de la baie et du front sud
Des immeubles bas sur la baie Fátima, Punta Matzoma, Kantenah et Xcacel, presque tous en revente, des années quatre-vingt aux années deux mille. D’une à quatre chambres, piscine commune et la mer à quelques pas. C’est la vraie première rangée de Puerto Aventuras, et le dernier terrain qui restait est déjà en prévente.
Villas en bord de mer
Des maisons de quatre à six chambres sur la côte, dans des secteurs comme Punta Matzoma et Caleta Yalkú, plusieurs avec piscine privée et personnel. Le produit le plus cher de la communauté et le plus variable : deux maisons voisines peuvent avoir des façades de plage très différentes.
Marina, canaux et golf
Condos et maisons sur la marina, terrains et maisons sur les canaux de la Phase 4, villas sur le terrain de golf. Il y a de l’eau, un quai et une vue, mais pas de plage. C’est l’option des propriétaires de bateau, et elle se vend sous le prix de la baie.
Quand une annonce à Puerto Aventuras dit au bord de l’eau, la première question est : quelle eau? Mer, marina ou canal changent le prix au pied carré, l’assurance, l’entretien lié au salin et l’usage que vous en ferez. Les trois sont de bons achats pour des gens différents.
Quels immeubles sont en bord de mer
à Puerto Aventuras
Du nord au sud : Punta Celis, la baie principale et le front sud. À la fin, ce qui s’annonce en bord de mer et ne l’est pas.
270 – 310 $ le pi²
La revente des années quatre-vingt et quatre-vingt-dix, et les ensembles aux frais élevés. C’est là qu’il y a de vraies ventes conclues : Villas del Mar II, Punta Roca, Quinta Luna et Pueblo Escondido.
400 – 435 $ le pi²
Revente bien située ou rénovée : Chac Hal Al, Villas del Mar I, Quinta del Sol et CasaCún. C’est un prix demandé, pas conclu, et l’écart avec le palier 1 est justement ce qui se négocie.
413 – 577 $ le pi²
LunAzul, sur le dernier terrain en bord de mer pour copropriété qui reste à Puerto Aventuras. Le plafond du marché, à lire en tenant compte du risque de livraison.
Comment lire les chiffres. Dollars américains par pied carré de superficie publiée, avec le mètre carré dessous. Quand c’est écrit conclu, c’est une vente faite; sinon, c’est un prix demandé de 2024 à 2026. Les grandes unités font baisser le prix au pied carré, alors un deux chambres de 2 200 pi² ou un penthouse ne se comparent pas sans ajustement à une unité de 1 500 pi². Les frais de condo ne sont pas sur cette page : ici il y en a généralement deux, ceux de la copropriété et ceux de l’association de la communauté, et nous demandons ceux en vigueur par écrit, parce que ceux publiés ont de un à quatre ans. Sur une même plage, ce sont les frais qui séparent le plus la valeur de deux immeubles.
Punta Celis · l’entrée nord de la marina
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Chac Hal Al
Extrémité nord de la baie Fátima · vers 1985 · reventeLe premier condo de Puerto Aventuras et l’un des deux meilleurs emplacements de copropriété de la communauté. Un ensemble en U d’immeubles de quatre étages : de B à F sur la plage, A sur la pointe qui fait face à l’entrée de la marina et de G à J côté marina. Deux piscines, des palapas sur le sable et un centre de plongée à côté de l’immeuble F. Une chambre en bord de mer de 980 pi² est demandée à 395 000 dollars. Avant l’offre, il faut la lettre de l’immeuble, parce que c’est la différence entre bord de mer et vue sur la marina.
USD/pi²~403 $~4 340 USD/m²Prixà partir de 395 000 $prix demandé, pas concluTypes d’unité1 à 4 chambres1 ch. en bord de mer de 980 pi²
Baie Fátima, Punta Matzoma et baie Yalten
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Villas del Mar I
Baie Yalten · plusieurs immeubles · reventeUn ensemble de plusieurs immeubles, de A à E, avec deux grandes piscines face à la mer, des jardins et un accès direct à la plage. Un penthouse de trois chambres de 2 300 pi² a été affiché à 925 000 dollars, et un autre s’est vendu il y a environ deux ans à 1,65 million : l’écart dans un même ensemble dépend de l’étage, de la vue et de la rénovation.
USD/pi²~402 $~4 330 USD/m²Prixà partir de 925 000 $prix demandé, pas concluTypes d’unitéPenthouse 3 ch.2 300 pi² - 02
Villas del Mar II
Punta Matzoma · 3 immeubles, environ 36 unités · reventeTrois immeubles d’environ trente-six unités, que les locataires eux-mêmes classent parmi les meilleurs ensembles de la communauté. Notre référence est une vente d’il y a environ quatre ans : un deux chambres en bord de mer de 1 600 pi² à 429 500 dollars. Une unité équivalente se demande plus cher aujourd’hui, et c’est justement pour ça qu’elle est utile : elle marque le plancher de ce qui a été payé.
USD/pi²~268 $~2 890 USD/m² · concluPrix429 500 $vente conclue, il y a environ quatre ansTypes d’unité2 chambres1 600 pi² - 03
Quinta del Sol
Punta Matzoma · jusqu’à quatre étages · reventeMilieu de gamme avec un bon équilibre entre prix et commodités : deux piscines, dont une avec vue sur les Caraïbes, gym, plage privée bien entretenue et hauts plafonds voûtés en brique. Un trois chambres de 2 290 pi² est demandé à 995 000 dollars, un penthouse de trois chambres à 1,25 million et un quatre chambres en bord de mer à 1,1 million. Nous confirmons l’année de construction avec la gestion.
USD/pi²~435 $~4 680 USD/m²Prixà partir de 995 000 $prix demandé, pas concluTypes d’unité3 et 4 ch., penthouse3 ch. de 2 290 pi² - 04
Villas de Punta Matzoma
Calle Punta Matzoma · maisons en bord de mer · hors portailDes maisons sur la mer de quatre chambres jusqu’à dix suites, plusieurs exploitées comme villas avec personnel. Aucun prix de vente publié : c’est un marché de propriétaire à propriétaire. Chaque maison est un cas, et la façade de plage, la hauteur au-dessus de la mer et l’état après la dernière saison des ouragans bougent le prix plus que les chambres.
USD/pi²Sur demandecoté par maisonPrixSur demandehors portailTypes d’unitéVillas4 ch. jusqu’à 10 suites
Baie Kantenah et baie Xcacel · le front sud
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Pueblo Escondido
Baie Kantenah · 1994 · reventeUn des plus vieux immeubles en bord de mer après Chac Hal Al, d’architecture mexicaine traditionnelle, avec piscine à débordement, tide pool, bassin et ascenseur. Un deux chambres de 2 200 pi² est demandé à 625 000 dollars : de très grandes unités, d’où un prix au pied carré bas. La plage est petite, publique avec les chaises de l’immeuble, et les locataires signalent des algues. Face à la baie Fátima, ça se déduit.
USD/pi²~283 $~3 050 USD/m²Prix625 000 $prix demandé, pas concluTypes d’unité2 chambres2 200 pi² - 02
Punta Roca
Calle Bahía Kantenah · 2010 · reventeL’un des immeubles les plus soignés de la communauté, avec piscine à débordement chauffée, spa et penthouses de quatre chambres. La référence est une vente conclue : un deux chambres avec vue sur la mer de 1 840 pi² à 499 000 dollars. Ses frais sont parmi les plus élevés, et sur une même plage ça se voit dans le prix conclu.
USD/pi²~271 $~2 920 USD/m² · concluPrix499 000 $vente conclueTypes d’unité2 ch. et PH 4 ch.2 ch. de 1 840 pi² - 03
Costa Brava
Calle Bahía Kantenah · reventeUn immeuble en bord de mer avec piscine et jardin. La seule référence publique est une unité à 539 000 dollars sans superficie publiée, alors nous calculons le prix au pied carré fiche en main, pas avant.
USD/pi²Sur demandesuperficie à confirmerPrix539 000 $prix demandé, pas concluTypes d’unitéÀ confirmernous demandons la fiche - 04
Quinta Luna
Calle Bahía Kantenah · reventeUne plage privée et sa propre lagune pour nager, faire de la plongée en apnée et du kayak, plus piscine à débordement, gym, bibliothèque et gestionnaire à temps plein. Beaucoup la considèrent comme le plus beau secteur de Puerto Aventuras. Les ventes conclues vont de 300 à 311 dollars le pied carré : un deux chambres de 1 445 pi² à 449 000 et un quatre chambres de 3 300 pi² à 995 000. Les affichages actuels vont de 392 à 418, avec un penthouse de 3 800 pi² plus terrasse à 1,49 million. Elle a les frais de condo les plus élevés du secteur, ce qui explique l’écart entre le prix demandé et le prix conclu.
USD/pi²300 – 418 $3 225 – 4 495 USD/m² · conclu à demandéPrix449 000 $ – 1,49 M$de conclu à demandéTypes d’unité2 à 4 ch., penthouse1 445 à 3 800 pi² - 05
CasaCún
Front sud · 4 résidences · reventeUn immeuble boutique de seulement quatre résidences entre la mer et une lagune calme, avec l’impression d’une villa et la sécurité d’une copropriété. Une résidence de trois chambres sur deux niveaux, de 3 088 pi², est demandée à 1,35 million de dollars.
USD/pi²~437 $~4 705 USD/m²Prix1,35 M$prix demandé, pas concluTypes d’unité3 ch. sur deux niveaux3 088 pi² - 06
LunAzulPrévente
Baie Kantenah · le dernier terrain en bord de mer pour copropriétéQuinze résidences d’une à trois chambres, de 1 900 à 5 000 pi², toutes avec terrasse privée face à la mer, sur le dernier terrain en bord de mer pour copropriété qui reste à Puerto Aventuras. En quelques mois, l’unité de base est passée de 988 000 à 1,28 million de dollars. La 101, un trois chambres de 2 216 pi², est demandée à 1,28 million; le penthouse de 4 843 pi², à 1,999 million. Le plafond du marché, soutenu par la rareté, et comme toute prévente il se vérifie pour des paiements liés au chantier et la déclaration de copropriété avant un dépôt.
USD/pi²413 – 577 $4 440 – 6 215 USD/m²Prixà partir de 1,28 M$prix demandé, pas concluTypes d’unité1, 2 et 3 ch., penthouse1 900 à 5 000 pi²
La baie Xcacel a aussi des maisons en bord de mer vendues hors portail, comme un quatre chambres sorti récemment; nous confirmons prix et superficie par maison. Et deux hôtels, l’ancien Omni à Punta Celis et le Catalonia à Xcacel, occupent une façade de plage qui n’arrivera jamais sur le marché résidentiel. Ça aussi, c’est de la rareté.
Ce qui s’annonce en bord de mer et ne l’est pas
Utile comme référence de produit neuf, jamais comme comparable de plage.
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Gran PenínsulaPrévente
De l’autre côté · livraison prévue en décembre 2026Certains portails l’annoncent en bord de mer, et il est de l’autre côté. Deux chambres de 1 817 pi² à partir de 641 300 dollars, environ 353 le pied carré. Une bonne référence de ce que coûte le produit neuf dans la communauté, et le meilleur exemple de pourquoi il faut vérifier la vraie façade avant de payer un prix de bord de mer.
USD/pi²~353 $~3 800 USD/m²Prixà partir de 641 300 $prix demandé, pas concluTypes d’unité2 chambres1 817 pi² - 02
ArtesanPrévente
Caleta Xel-Ha · sur la marina · à livrerFaible densité sur la marina, en prévente et pas encore livré. Des trois chambres d’environ 709 000 à 774 000 dollars et un penthouse de trois chambres à 898 000. Des prix de promoteur avec risque de livraison, pas comparables à de la revente terminée.
USD/pi²Sur demandecoté par unitéPrix709 000 – 898 000 $prix demandé, pas concluTypes d’unité3 ch. et penthousesur la marina - 03
Bloom
Phase 4 · 3 tours, 30 condos · 2023Trois tours sur la marina de la Phase 4, avec une plage artificielle. À partir de 639 000 dollars. C’est de l’eau et c’est neuf, mais ce n’est pas la baie, et une plage artificielle n’est pas ce qu’on paie en première rangée.
USD/pi²Sur demandecoté par unitéPrixà partir de 639 000 $prix demandé, pas concluTypes d’unité30 condossur la marina - 04
Nautica
Sur le canal · immeuble complet à vendreUn immeuble de huit condos, quatre de deux chambres et quatre d’une, sur un terrain de 19 385 pi² avec 10 639 pi² construits, demandé en entier à 2,8 millions de dollars. Une autre façon d’acheter à Puerto Aventuras : un immeuble complet sur l’eau de la marina, avec l’exploitation et l’entretien à votre charge.
USD/pi²~263 $~2 830 USD/m² construitPrix2,8 M$immeuble complet, prix demandéTypes d’unité8 condos4 de 2 ch., 4 de 1 ch.
En deuxième rangée, sur la lagune et les rues intérieures de Kantenah, il y a Bellmare, Joyol Ha et Coral Maya Stay Suites, à une ou trois minutes à pied de la plage. Ils rivalisent sur le prix, mais ne s’évaluent pas comme du bord de mer. Reste à confirmer sur le terrain : le nombre d’unités et l’année de plusieurs ensembles, les frais de condo en vigueur en 2026 et les ventes de villas à Punta Matzoma et à Xcacel.
Acheter dans un immeuble en bord de mer
des années quatre-vingt : ce que nous vérifions
À Puerto Aventuras, il n’y a presque pas de prévente sur la baie : il y a de la revente dans des immeubles qui ont une histoire. Ça vient avec un gros avantage, ce que vous voyez est ce qu’il y a, et quatre choses à vérifier avant l’offre.
- Le fonds de prévoyance et les cotisations spéciales
Un immeuble avec trente ans sur la mer aura besoin d’imperméabilisation, de ferronnerie, d’installations et d’ascenseur s’il en a un. Nous demandons les états financiers de la copropriété, le fonds de prévoyance et les procès-verbaux des dernières années pour savoir quels travaux s’en viennent et qui les paiera.
- Deux frais, pas un
En plus des frais de condo, une communauté clôturée a généralement des frais d’association qui paient la guérite, les rues et les aires communes. Les deux par écrit, et les deux dans votre calcul.
- Structure et salin
Le salin ne se voit pas en photo. Avant l’offre, nous recommandons une inspection par quelqu’un qui vérifie le béton, l’acier exposé et la dalle du toit. Ça coûte peu à côté de ce que ça peut éviter.
- Ce que dit la déclaration de copropriété
Si la location touristique est permise, s’il y a un exploitant obligatoire, si on peut rénover et avec quels permis. Dans les immeubles plus vieux, la déclaration est parfois plus stricte qu’on pense, et elle ne se négocie jamais après.
Sur les portails, on voit « condo à Puerto Aventuras à partir de 30 000 dollars ». C’est presque toujours une fraction : des semaines ou des mois d’usage à Porto Bello, un club de trois immeubles et 65 unités sur la marina, ou à Aventuras Club. Certaines fractions sont notariées; d’autres sont un droit d’usage avec une date d’échéance, dans un cas jusqu’en 2113. L’accès à la plage passe par un club de plage, pas par une façade privée.
Ce ne sont pas des comparables pour un condo en bord de mer, les frais d’entretien peuvent dépasser mille dollars par mois, et la revente chute beaucoup parce qu’une bonne partie du prix initial était la commission et la marge du vendeur. Si ce que vous voulez, ce sont quelques semaines par année au bord de l’eau, louer dans un condo en pleine propriété revient souvent mieux. Et si on vous en offre déjà un, nous le vérifions avec vous avant que vous signiez.
Dans la baie, un immeuble bien géré vaut plus qu’une rénovation neuve dans un immeuble mal géré. Le premier se lit dans les procès-verbaux et les états financiers; le second, dans l’annonce.
Louer votre propriété à Puerto Aventuras
les mois où vous n’êtes pas là
Il y aura des mois où vous ne serez pas là, et louer pendant ces mois est normal ici. À Puerto Aventuras, le locataire est souvent une famille qui revient chaque année, et ça change ce qui se loue bien.
Le chiffre ne dépend pas de l’immeuble : il dépend de qui l’exploite. La même unité, même vue, mêmes frais, confiée à deux gestionnaires, donne deux chiffres différents. Nous ne touchons rien sur ces chiffres et nous ne vous montrerons pas l’historique de location d’une unité comme si c’était une promesse.
Pour la location, nous recommandons toujours Playa Moments.
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Location à court terme permise ou non
C’est la déclaration de copropriété et le règlement de la communauté qui décident, pas le vendeur. Nous lisons les deux avant l’offre.
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Gestion libre ou obligatoire
Certains condos vous laissent travailler avec qui vous voulez, d’autres ont un gestionnaire de location obligatoire. C’est un coût fixe à connaître d’avance.
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Ce que demande la municipalité
Puerto Aventuras fait partie de la municipalité de Tulum, qui exige un enregistrement pour la location touristique et la taxe d’hébergement. Nous le revoyons avec vous avant la clôture.
Questions fréquentes sur l’achat
en bord de mer à Puerto Aventuras
Combien coûte un condo en bord de mer à Puerto Aventuras?
Il y a trois paliers. La revente des années quatre-vingt et quatre-vingt-dix, et les ensembles aux frais élevés, se concluent de 270 à 310 dollars le pied carré. La revente bien située ou rénovée se demande de 400 à 435. Et LunAzul, en prévente sur le dernier terrain en bord de mer, va de 413 à 577. Dans toute la communauté, en comptant marina, golf et Phase 4, les prix demandés commencent près de 166 000 dollars.
Quelle différence entre bord de mer et bord de marina?
Le bord de mer, c’est la plage de la baie ou la côte des villas. Le bord de marina, c’est un canal avec des bateaux : de l’eau et un quai, mais pas de plage. Les prix et l’usage sont différents, alors la première question est quelle eau a la propriété.
Peut-on se baigner dans la baie Fátima?
Oui. L’eau est peu profonde et calme, avec le récif tout près, et on fait de la plongée en apnée en sortant du condo. C’est une des raisons pour lesquelles des familles avec enfants y achètent.
Puis-je garder un bateau à Puerto Aventuras?
Oui, c’est l’une des rares marinas de cette côte avec des quais, avec Puerto Cancún et la Marina Chac Chi. Il y a des maisons et des condos avec quai sur la marina et les canaux. Le quai et son coût se vérifient à part de la propriété.
Les immeubles en bord de mer sont-ils vieux?
Plusieurs, oui. Puerto Aventuras a commencé à se construire au milieu des années quatre-vingt et une bonne partie de la première rangée de la baie date de cette époque. Ils sont au meilleur endroit, et c’est pourquoi nous vérifions le fonds de prévoyance, les cotisations spéciales et la structure avant l’offre.
Combien de frais de condo paie-t-on?
Généralement deux : ceux de la copropriété et ceux de l’association de la communauté, qui couvrent la guérite, les rues et les aires communes. Nous les demandons par écrit et ils entrent ensemble dans votre calcul.
Reste-t-il des terrains en bord de mer à Puerto Aventuras?
Pour une copropriété, non. Le dernier terrain en bord de mer est en prévente avec LunAzul, quinze résidences. À partir d’ici, l’offre en bord de mer, c’est la revente dans les immeubles existants, plus quelque maison à Punta Matzoma ou à Xcacel vendue entre propriétaires.
Un fractionnel ou un temps partagé, est-ce la même chose qu’acheter?
Non. À Porto Bello ou à Aventuras Club, vous achetez des semaines ou des mois d’usage, et parfois seulement un droit d’usage qui expire. Ce ne sont pas des comparables, les frais peuvent être élevés et la revente chute beaucoup. Pour quelques semaines par année, louer dans un condo en pleine propriété revient souvent mieux.
Les sargasses arrivent-elles à Puerto Aventuras?
Elles touchent toute cette côte, surtout d’avril à août, et s’accumulent plus sur certains tronçons que sur d’autres. La baie est en partie protégée, mais nous posons la question pour l’immeuble précis. Plus de détails sur notre page sur les sargasses dans la Riviera Maya.
Un Québécois peut-il acheter en bord de mer ici?
Oui, par une fiducie bancaire (fideicomiso) ou une société mexicaine, parce que c’est dans la zone restreinte. Vous avez tous les droits : utiliser, louer, vendre et léguer. En première rangée, nous vérifions aussi la concession de ZOFEMAT.
Combien coûtent les frais de clôture?
Entre 7 et 10 pour cent du prix, fiducie comprise si vous êtes étranger. Le pas-à-pas est dans le guide de clôture.
Tout près : Immobilier à Puerto Aventuras · Bord de mer à la baie de Tankah · Rencontrez l’équipe
Dites-nous ce que vous cherchez à Puerto Aventuras.
Nous faisons le tri.
- Une sélection faite pour vousUne courte liste, pas un catalogueLes propriétés qui correspondent à votre budget et à l’eau que vous voulez, mer, marina ou canal, avec la différence dite dès le départ.
- La vérification avant l’offreUn courtier immobilier avec permis regarde votre immeubleDéclaration de copropriété, états financiers, fonds de prévoyance, les deux frais, règles de location et concession de ZOFEMAT.
Choisir un immeuble n’est que le début. Notre travail, c’est que vous compreniez ce que vous achetez avant de vous engager.
Quel immeuble vous convient.
Et dans quel état il est.
À Puerto Aventuras, la première rangée est déjà construite. Ce qui change d’un immeuble à l’autre, c’est comment on en a pris soin, et ça se trouve dans des papiers que nous demandons.
Courtiers immobiliers avec permis au Quintana Roo · Nous ne représentons aucun promoteur
Karina D. Sayed, CPA · PDG, courtière et propriétaire · Playa Realtors
Je vis sur cette côte depuis 2001 et Playa Realtors représente des acheteurs ici depuis 2008. Les fourchettes et les prix de cette page viennent de l’inventaire à vendre, immeuble par immeuble, à Puerto Aventuras, de nos propres comparables et des documents de copropriété que nous lisons pendant la vérification diligente, pas de la description d’une annonce.
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