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Guide exclusif du secteur
Zone hôtelière
de Cancún
Un cordon littoral de 22,5 kilomètres entre la lagune Nichupté et les Caraïbes, dessiné sur papier par le gouvernement mexicain en 1969 et aujourd’hui la côte la plus visitée du pays.
Une avenue, deux eaux
La zone hôtelière est une bande de terre étroite en forme de sept. Le Boulevard Kukulcán la parcourt entièrement, les Caraïbes bordent le côté extérieur et le système lagunaire Nichupté le côté intérieur : presque chaque immeuble a donc de l’eau des deux côtés. Ici tout se situe au kilomètre, pas au numéro de rue.
C’est un quartier de Cancún, pas une ville à part. Le centre, l’aéroport et la marina de Puerto Cancún sont à quelques minutes en voiture, ce qui explique que le secteur fonctionne comme pied à terre de vacances, comme investissement locatif et, pour un nombre croissant de propriétaires, comme résidence principale.
Mer et lagune
Les Caraïbes d’un côté, la lagune Nichupté et la mangrove de l’autre.
Plages Pavillon Bleu
Toutes les plages publiques municipales du secteur ont la certification Blue Flag.
Proche de l’aéroport
L’aéroport international est à 15 ou 20 minutes de presque tout le secteur.
Tout au kilomètre
Hôtels, plages, centres commerciaux et restaurants se situent au kilomètre de Kukulcán.
Comment un bureau d’État a inventé Cancún
Rien ici n’a poussé tout seul. La zone hôtelière a été planifiée, financée et construite par l’État mexicain, et ce plan se lit encore dans le fonctionnement du secteur aujourd’hui.
L’idée d’une ville touristique créée de toutes pièces vient d’Infratur, le fonds d’infrastructure touristique créé par la Banque du Mexique, devenu ensuite FONATUR. Le plan directeur sépare volontairement deux choses : un corridor touristique d’hôtels, de commerces, de golf et de marinas sur le cordon littoral, et une ville résidentielle pour les habitants permanents sur le continent.
En janvier, les premiers techniciens arrivent pour ouvrir une route depuis Puerto Juárez, tracer le plan directeur et construire une piste provisoire. Kukulcán n’est qu’une voie sur terrain gagné et les ponts sont en bois. L’île compte une poignée d’habitants.
Les premiers hôtels entrent en service, dont Playa Blanca, Bojórquez et Cancún Caribe. L’aéroport international ouvre avec une piste capable d’accueillir des gros porteurs, Infratur devient FONATUR et le Quintana Roo cesse d’être un territoire pour devenir un État. Cancún existe comme destination à partir de cette année.
La deuxième vague est plus grande et plus haute. Le Sheraton est construit entre 1978 et 1980, près de l’actuelle Plaza La Isla, et le secteur se remplit depuis Punta Cancún vers l’extérieur avec l’architecture basse à larges balcons de l’époque. Plusieurs de ces premiers immeubles ont depuis été démolis et remplacés.
Des tours de copropriétés apparaissent à côté des resorts, d’abord côté lagune puis en front de mer. Pok Ta Pok, l’île du golf au kilomètre 7, et les îles artificielles d’Isla Dorada deviennent les premières adresses vraiment résidentielles du secteur.
Après l’ouragan Wilma en 2005, les plages ont été rechargées et une grande partie du secteur reconstruite à un meilleur standard. Il ne reste presque plus de terrain constructible en front de mer, et c’est le fait le plus déterminant pour la valeur des biens.
Quel type de secteur balnéaire
En gros, le secteur se divise en trois. Punta Cancún, vers le kilomètre 9, en est le centre dense, avec la vie nocturne et les centres commerciaux. Au nord, l’eau est calme et peu profonde. Au sud, du kilomètre 12 à Punta Nizuc, les plages sont longues et ouvertes et les resorts plus grands et plus calmes.
Grands tout compris
Le volume du secteur. De grands hôtels en front de mer vendus en pension complète, surtout entre les kilomètres 12 et 20.
- Le Blanc Spa Resort
- Complexe Riu Palace et Riu Ventura
- Hard Rock Hotel Cancún
- Iberostar Selection Cancún
- Grand Fiesta Americana Coral Beach
Luxe et adultes seulement
Moins de densité, des tarifs plus élevés, et les établissements qui fixent le plafond des prix de la destination.
- The Ritz-Carlton Cancún
- Nizuc Resort & Spa à Punta Nizuc
- Live Aqua Beach Resort
- Secrets The Vine
Enseignes et familles
Des chaînes internationales avec espaces de réunion, celles que réservent les voyageurs d’affaires et les familles fidèles.
- JW Marriott et Marriott Cancún
- Hyatt Ziva Cancún à Punta Cancún
- Presidente InterContinental
- Fiesta Americana Condesa
De nouvelles chambres continuent d’arriver. Parmi les ouvertures récentes, Riu Ventura, et la municipalité examine plusieurs autres projets hôteliers et résidentiels, tous soumis à l’usage des sols et à l’évaluation environnementale.
Chaque plage publique, une par une
Au Mexique toutes les plages sont publiques. Ce qui change, c’est la façon d’y accéder. Voici les accès du secteur et de ses abords, du nord au sud, avec le caractère de chacun. Sept sont gérés par la municipalité dans le cadre du programme Blue Flag, avec sauveteurs, douches et stationnement gratuit.
La première plage du secteur et la plus petite. Eau peu profonde, presque sans vagues, fréquentée par les familles de la ville plus que par les clients des hôtels. C’est l’un des sites du programme annuel de protection du crabe bleu.
Blue Flag · Eau calme · Familles
Là où le secteur rejoint le continent au pont Nichupté. Plus un point de départ qu’une plage de bronzage : c’est de ce quai que partent catamarans et bateaux d’excursion. Eau calme et protégée.
Eau calme · Quai
Petite plage abritée avec un embarcadère vers Isla Mujeres et des restaurants juste derrière. Idéale pour les jeunes enfants et facile d’accès en bus.
Eau calme · Ferry
La plus animée des plages du nord. Ferries vers Isla Mujeres, tour de saut à l’élastique, beach clubs et restauration. Eau plate et peu profonde, ambiance de sortie plutôt que de baignade tranquille.
Eau calme · Ferries · Beach clubs
La dernière plage à eau calme avant Punta Cancún, glissée entre les hôtels, près de l’aquarium et des boutiques. Turquoise, protégée et généralement bondée.
Eau calme · Commerces à proximité
Aussi appelée plage du Forum. C’est ici que la mer change : l’eau s’ouvre et les vagues commencent. Beach clubs, musique et quartier de la vie nocturne juste derrière.
Vagues · Beach clubs · Vie nocturne
Un accès étroit entre deux immeubles vers une plage vraiment belle, la moins fréquentée par les vendeurs. Vagues modérées à fortes, bodyboard et paddle, palapas et stationnement gratuit mais très peu de places. Arriver tôt.
Blue Flag · Vagues · Stationnement limité
Derrière la Plaza Kukulcán, large et bien équipée, avec restaurants et boutiques à cinq minutes à pied. Pleine mer, donc de vraies vagues. L’une des plages publiques les plus fréquentées.
Blue Flag · Pleine mer · Commerces
Nommée d’après les baleines à bosse parfois aperçues au large entre janvier et mars. Cachée entre deux hôtels et donc tranquille, avec des vagues fortes qui conviennent mieux au kitesurf et à la planche à voile qu’à la baignade.
Blue Flag · Vagues fortes · Tranquille
La carte postale. La plage publique la plus large du secteur, bordée de dunes et de végétation au lieu d’hôtels, avec les lettres de Cancún, un belvédère, un stationnement gratuit et des palapas. Vagues modérées à fortes et pas d’ombre en dehors des palapas. Le Musée maya et le site de San Miguelito sont à quelques minutes.
Blue Flag · Lettres de Cancún · Stationnement gratuit
L’extrémité sud, abritée par le récif de Punta Nizuc. Rocheuse par endroits, peu profonde et claire, presque sans infrastructure. Le sable le plus calme du secteur.
Eau calme · Récif · Sans services
Connue localement comme Mirador II et la seule plage où les chiens sont admis. Eau très calme, accessible presque uniquement en voiture, à l’extrême sud après les resorts.
Blue Flag · Animaux admis · Très calme
Playa del Niño, juste au nord du secteur à Puerto Juárez, est la septième plage municipale Blue Flag et la moins profonde de toutes : c’est là que vont les familles locales avec de jeunes enfants.
Où l’on mange dans le secteur
Deux types de restaurants fonctionnent ici : ceux de la lagune, où le coucher de soleil est l’attraction, et ceux des centres commerciaux et des hôtels autour de Punta Cancún. En haute saison, tout ce qui a vue sur l’eau se réserve.
Côté lagune, pour le coucher de soleil
Le côté intérieur du secteur regarde l’ouest sur le Nichupté : c’est là que se passent les longs dîners.
- Lorenzillo’s, homard sur une terrasse au-dessus de l’eau
- Puerto Madero, viandes et fruits de mer
- La Habichuela Sunset, cuisine yucatèque
- Navios et Captain’s Cove, classiques au bord de l’eau
Gastronomie et ambiance
Concentrée entre les kilomètres 9 et 13, surtout dans ou à côté des centres commerciaux.
- Porfirio’s, mexicain
- Rosa Negra, latino-américain
- Elefanta, indien à Plaza La Isla
- Casa Rolandi, italien du nord
- Thai, asiatique sur la lagune
Beach clubs et décontracté
Cuisine de journée les pieds dans le sable, surtout vers Gaviota Azul et Tortugas.
- Mandala Beach Club
- Fred’s House, fruits de mer
- Harry’s, viandes et sushis
- Stands de tacos et de fruits de mer derrière les plages publiques
Shopping et vie nocturne
Tout se fait à pied depuis Punta Cancún, qui est aussi la partie la plus bruyante après minuit.
- Plaza La Isla, à ciel ouvert sur la lagune
- Plaza Kukulcán et Luxury Avenue
- Forum by the Sea et Coco Bongo
- Marina Town Center à Puerto Cancún, dix minutes au nord
Le secteur en photographies
Ce que l’on peut réellement acheter ici
Il reste très peu de terrain : le marché est donc presque entièrement de la revente et de la reconstruction. Le produit le plus récent est la branded residence, des appartements vendus au sein d’une exploitation hôtelière, avec ses services, son personnel et son programme locatif attachés au titre. Les prix ci-dessous sont des points de départ de notre inventaire actuel et varient selon le change et la saison.
L’entrée de gamme du secteur. Des tours plus anciennes mais bien construites côté Nichupté, terrasses exposées à l’ouest, couchers de soleil et le plus court chemin vers les restaurants. Pok Ta Pok et Isla Dorada appartiennent à ce groupe.
Accès direct au sable, prestations d’hôtel et la plus forte demande locative. Des immeubles comme Bay View Grand à Grand Island, Emerald Residential Tower, Lahia et Punta Cancún définissent ce niveau.
Derniers étages avec doubles terrasses côté mer et côté lagune, et parfois une branded residence rattachée à un hôtel. Le produit le plus rare du secteur.
Rendements locatifs indicatifs
| Type de bien | Prix d’entrée | Occupation typique | Rendement brut est. |
|---|---|---|---|
| Copropriété côté lagune | 450 000 USD | 65 à 75 % | 6 à 8 % |
| Copropriété en front de mer | 800 000 USD | 70 à 80 % | 7 à 9 % |
| Penthouse | 1 500 000 USD | 60 à 70 % | 5 à 7 % |
Chiffres indicatifs pour comparer les types de biens, basés sur des taux d’occupation constatés à Cancún et en supposant un immeuble ou une branded residence où la location est autorisée. Rendement brut avant gestion, charges, impôts et assurance. Nous préparons une projection précise pour le bien qui vous intéresse.
Avant d’acheter : les règles qui changent les chiffres
Il n’y a presque pas d’Airbnb ici
La location à la nuit appartient aux hôtels. Très peu de copropriétés du secteur autorisent la location courte durée et la plupart limitent les baux à un mois ou plus. Les branded residences sont l’exception, car la location passe par l’hôtel. Il faut toujours lire le règlement de copropriété avant de faire une offre.
On achète via une fiducie bancaire
Le secteur est dans la zone côtière restreinte. Les acheteurs étrangers détiennent le titre par fideicomiso, avec tous les droits de propriété, une durée renouvelable et des frais bancaires annuels à budgéter.
Entretien de la plage et assurance
Les immeubles en front de mer ont des coûts que ceux de la lagune n’ont pas : assurance ouragan, volets anticycloniques et part du rechargement périodique du sable. Demandez les trois derniers exercices de la copropriété.
L’âge est la vraie variable
Une grande partie du secteur a été construite dans les années 80 et 90. Deux appartements avec la même vue peuvent avoir dix ans d’écart en plomberie, vitrages et ascenseurs, et cette différence se voit dans les charges, pas dans le prix affiché.
Envoyer vos fonds depuis les États-Unis ou le Canada
Les fonds arrivent par virement international de votre banque vers le notaire ou le compte de fiducie du promoteur, jamais en espèces. Comptez deux à quatre jours ouvrés, une conversion de devise souvent plus avantageuse via une maison de change spécialisée que via votre banque, et les justificatifs d’origine des fonds que votre banque et le notaire demanderont. Voir les options de financement et de paiement.
Entre l’aéroport et la ville
Le secteur a deux entrées. Celle du nord, au kilomètre 1, met le centre de Cancún à quelques minutes. Celle du sud, après Punta Nizuc, rejoint directement l’autoroute de l’aéroport et la route de Playa del Carmen.
L’endroit où vous achetez sur ces 22,5 kilomètres détermine votre quotidien plus que l’immeuble : eau calme et plages familiales au nord, vie nocturne et centres commerciaux au centre, longues plages ouvertes et calme au sud.
Carte interactive · Projets et points d’intérêt de la zone hôtelière
Raisons de choisir la zone hôtelière
Plus de terrain
Le secteur est achevé. L’offre nouvelle n’arrive qu’en remplaçant l’existant, ce qui soutient la valeur des biens en front de mer.
Demande de longue durée
La location à la nuit étant restreinte, le secteur vit de locataires au mois et à la saison : snowbirds, cadres en mutation et dirigeants hôteliers, à des loyers qu’aucune autre adresse de Cancún ne peut demander.
Demande toute l’année
Les vols directs depuis des dizaines de villes d’Amérique du Nord maintiennent l’occupation élevée hors saison d’hiver, ce qui n’est pas le cas partout dans les Caraïbes.
Prix en dollars, coûts en pesos
Les loyers et les prix de vente sont libellés en dollars alors que beaucoup de charges sont en pesos, une couverture naturelle pour les propriétaires étrangers.
Puis-je louer à la nuit ?
Presque jamais. La zone hôtelière compte très peu d’Airbnb : ce marché est celui des hôtels et la plupart des copropriétés n’autorisent que des baux d’un mois ou plus. Les branded residences, où l’hôtel gère la location, sont l’exception.
Les plages des hôtels sont-elles privées ?
Non. Au Mexique toutes les plages sont publiques. Ce qui change, c’est l’accès, et onze d’entre eux sont municipaux, avec stationnement, douches et sauveteurs.
Et les ouragans ?
Les immeubles suivent la norme côtière et la plupart ont des volets ou du verre feuilleté. Les propriétaires budgètent une assurance ouragan, et les immeubles en front de mer le rechargement du sable.
Un étranger peut-il posséder en front de mer ?
Oui, par fideicomiso, une fiducie bancaire renouvelable qui confère tous les droits de propriété dans la zone côtière.
D’autres questions avant d’acheter ? Consultez notre FAQ acheteurs.
Vous regardez la zone hôtelière ?
Nous vous dirons quels immeubles autorisent la location et lesquels non, ce que couvrent réellement leurs charges et quel kilomètre correspond à votre façon de vivre ici.
